报告发布 - 公司于2025年9月26日发布2025年中期报告通知[1] - 中、英文报告分别上载于公司及联交所网站[1][4] 报告获取 - 无法接收电子通知可申请印刷本[2][5] - 非登记持有人收电子通讯需联系中介提供邮箱[3][5] 公司信息 - 公司为莱蒙国际集团，股份代号3688，于开曼注册[10] 通讯规则 - 填申请表索取印刷本确认收取后续通讯[10] - 非登记持有人继续收印刷本需书面请求[10]

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物业预售表现 - 物业及停车位预售额约4.511亿港元（去年同期约4.161亿港元）[21][23] - 已预售可销售建筑面积9,162平方米（去年同期3,800平方米）[21][23] - 物业及停车位总预售额达4.511亿港元，同比增长8.4%[57] - 总预售建筑面积9,162平方米，同比大幅增长141.1%[57] - 物业预售平均售价为每平方米49,126.8港元，较去年同期108,763.2港元下降54.8%[57] - 集团预售总额达4.511亿港元[54] - 物业预售额达4.501亿港元[54] - 预售总面积达9162平方米[54] - 平均售价为每平方米49126.8港元[54] - 深圳水榭云上家园项目贡献预售额1.232亿港元，占物业总预售额27.4%[56] - 香港128 WATERLOO项目预售平均售价达每平方米402,307.7港元，为各项目最高[56] 投资物业运营 - 投资物业租金收入约1.054亿港元（去年同期约1.144亿港元），同比下降7.9%[21][24] - 投资物业整体出租率为88.7%（去年同期82.5%）[21][24] - 投资物业可租赁总建筑面积为301,194平方米（去年同期307,246平方米）[21][24] - 2025年上半年租金收入约为1.054亿港元，较2024年同期的1.144亿港元下降7.9%[66] - 2025年上半年运营中投资物业的平均月租金为每平方米64.8港元（2024年同期：68.8港元）[66] - 运营中投资物业月均租金收入每平方米64.8港元，同比下降5.8%[63] - 租金收入1.054亿港元，同比下降7.9%[63] - 截至2025年6月30日，集团总可租赁建筑面积中由主力及知名租户（单个物业租赁面积占比超10%）贡献的部分约占37.0%（2024年12月31日：37.9%）[65] - 莱蒙商业项目平均出租率达到90%[40][42] - 完成业态优化调整的招商面积占总可出租面积14.5%[40][42] 土地储备与项目规模 - 土地储备（净可销售/可租赁建筑面积）约为397,015平方米[22][25] - 截至2025年6月30日，集团拥有16个物业项目，总净可销售/可租赁建筑面积约为397,015平方米[70] - 已竣工项目的净可销售/可租赁建筑面积约为332,498平方米[70] - 在建项目的净可销售/可租赁建筑面积约为58,020平方米[70] - 已签约待收购或申请变更土地用途的项目净可销售/可租赁建筑面积约为6,497平方米[70] - 深圳及周边区域（含东莞）的土地储备净可销售/可租赁建筑面积为129,792平方米[74] - 上海区域的土地储备净可销售/可租赁建筑面积为97,526平方米[74] - 常州区域的土地储备净可销售/可租赁建筑面积为79,649平方米[74] 具体项目进展 - 上海莱蒙国际中心建筑面积约10万平方米，助力杨浦区发展创新型产业体系[27][31] - 莱蒙国际中心已引进华为、汉高（中国）等龙头企业及培育哔哩哔哩百万UP主等创新企业[27][31] - 深圳水榭云上家园总货值约25亿元人民币，截至2025年6月底销售认购额约22.08亿元人民币[36][38] - 深圳水榭云上家园建筑面积约7.78万平方米，为高端住宅和公寓项目[36][38] - 深圳莱蒙国际大厦和简上商务大楼建筑面积约10.17万平方米，截至2025年6月底销售认购额约1亿元人民币[36][38] - 香港128 WATERLOO项目累计售出约91个单位，实现逾20亿港元销售额[37][39] - 香港上水马适路住宅项目地块发展面积约14.2万平方英尺，获城规会批出6倍地积比[37][39] - 香港128 WATERLOO项目推出19-20楼高层特色单位（The Upper Collection）[37][39] - 广州市南沙区旧厂改造项目涉及52.5亩土地，镇政府正推进规划调整[33][35] - 深圳吉盛昌项目预计2025年第四季度完成立项[33][35] 物业管理业务 - 管理物业总面积累计至约1,140.7万平方米[21][24] - 物业签约管理面积达1141万平方米[40][42] - 在管物业项目总数88个[40][42] - 物业项目中3个获省级优质示范管理小区称号[40][42] - 物业项目中7个获市级优质示范管理小区称号[40][42] 收入与利润 - 公司总收入为7.373亿港元，同比增长62.6%[76][77][82] - 物业销售收入为4.934亿港元，同比增长160.6%，占总收入66.9%[76][77][82] - 租金及物业管理收入同比下降7.9%[77][83] - 毛损改善至1950万港元，毛损率从22.5%收窄至2.6%[86][92] - 其他净亏损大幅减少97.2%至310万港元[88][94] - 公司收入同比增长62.6%至7.37亿港元（2024年同期：4.54亿港元）[191] - 已确认物业销售收入4.927亿港元，确认可销售建筑面积5,600平方米[58] 成本与费用 - 融资成本下降44.8%至8380万港元[98] - 财务成本同比下降44.8%至8380万港元（2024年同期：1.518亿港元）[104] - 年化平均借贷成本降至6.1%（2024年同期：6.7%）[110][115] 资产与负债 - 投资物业公允价值亏损6.351亿港元，较去年同期7,980万港元大幅扩大[62] - 投资物业总公允价值59.264亿港元，占公司总资产39.3%[62] - 投资物业估值亏损扩大至6.351亿港元[97][103] - 现金及银行存款减少36.9%至11.083亿港元[101] - 总借贷达57.136亿港元，其中18.035亿港元需一年内偿还[102] - 现金及银行存款减少36.9%至11.083亿港元（2024年末：17.567亿港元）[107] - 总借贷规模57.136亿港元 其中18.035亿需一年内偿还[108] - 净负债比率升至84.7%（2024年末：80.0%）[111][116] - 人民币计值现金余额9.132亿元（约合9.99亿港元）[112][117] - 每股资产净值从4.0港元降至3.7港元[76][79] - 每股资产净值降至3.7港元（2024年末：4.0港元）[121] - 投资物业抵押总值92.117亿港元（2024年末：110.715亿港元）[113] - 抵押贷款担保金额1.636亿港元[124] - 截至2025年6月30日集团为房产买家提供的抵押贷款担保约1.636亿港元[127] - 截至2024年12月31日抵押贷款担保金额约1.645亿港元[127] - 投资物业价值下降至59.26亿港元（2024年末：63.78亿港元）[194] - 现金及现金等价物小幅增加至3.86亿港元（2024年末：3.77亿港元）[194] - 银行贷款及其他借贷总额为56.78亿港元（流动17.96亿+非流动38.81亿）[196] - 净资产下降至54.38亿港元（2024年末：60.25亿港元）[196] - 公司总权益从2024年底的60.248亿港元下降至2025年中的54.383亿港元，降幅9.7%[199] - 公司保留盈利从2024年底的47.046亿港元减少至2025年中的40.791亿港元[199] - 非控股权益从2024年底的负4.389亿港元进一步恶化至2025年中的负16.427亿港元[199] 现金流 - 公司2025年上半年经营业务产生净现金流入5.873亿港元，较2024年同期的1.959亿港元大幅增长[200] - 公司2025年上半年投资活动产生净现金流入2.641亿港元，主要得益于出售投资物业获得2.5亿港元[200] - 公司2025年上半年经营业务产生现金6.125亿港元，较2024年同期的2.223亿港元增长175%[200] - 公司出售香港九龙律伦街6号投资物业代价为2.5亿港元[126][130] 税务与其他收益 - 所得税项转为收益1.407亿港元（2024年同期：支出770万港元）[105] - 汇兑差额产生1.64亿港元收益（2024年同期：1.71亿港元损失）[193] - 公司2025年上半年其他全面收益为1.637亿港元，主要来自汇兑储备增加1.593亿港元[199] 亏损与每股数据 - 期内亏损扩大至7.5亿港元（2024年同期：5.61亿港元）[191] - 每股基本亏损为40.9港仙（2024年同期：35.3港仙）[191] - 非控股权益应占亏损扩大至1.25亿港元（2024年同期：2139.3万港元）[191] - 公司2025年上半年净亏损7.503亿港元，其中归属于股东的亏损为6.255亿港元[199] - 公司2024年全年净亏损13.361亿港元，其中下半年亏损较上半年扩大7.755亿港元[198] - 公司2024年上半年净亏损5.606亿港元，其他全面亏损1.56亿港元[197] 人力资源 - 集团员工总数从2024年6月812人减少至2025年6月718人[132][133] - 2025年上半年员工总成本约8920万港元较2024年同期9560万港元下降6.7%[132][133] - 物业开发部门86人零售运营及物业管理部门565人[132][133] - 总部团队41人教育部门26人[132][133] 公司治理与股东结构 - 黄俊康先生同时担任公司主席兼行政总裁职务[137][140] - 公司审计委员会由三名独立非执行董事组成[146] - 持有公司不少于十分之一缴足股本的股东有权要求召开股东特别大会[151][154] - 公司股东可通过电邮IR@topspring.com或邮寄至香港主要营业地点进行查询[145][149] - 黄俊康先生通过受控法团权益持有148,500股股份，占已发行股份的0.01%[166] - 黄俊康先生作为信托创立人持有449,382,354股股份，占已发行股份的31.81%[166] - 黄俊康先生作为实益拥有人持有5,083,200股股份，占已发行股份的0.36%[166] - 黄俊康先生通过Kang Jun Limited持有148,500股股份[171] - Chance Again持有332,829,554股股份及116,552,800股永久可换股证券相关股份，总权益449,382,354股，占已发行股份31.81%[183] - BVI Co持有与Chance Again相同的股份和永久可换股证券相关股份，总权益449,382,354股，占已发行股份31.81%[183] - 汇丰国际信托作为信托受托人持有与Chance Again相同的股份和永久可换股证券相关股份，总权益449,382,354股，占已发行股份31.81%[183] - 廖彩莲女士通过配偶权益持有338,061,254股股份及116,552,800股永久可换股证券相关股份，总权益454,614,054股，占已发行股份32.18%[183] - 彩云国际投资有限公司持有400,959,840股股份，总权益400,959,840股，占已发行股份28.38%[184] - 云南省康旅控股集团有限公司通过受控法团权益持有与彩云国际相同的股份，总权益400,959,840股，占已发行股份28.38%[184] - Crown Investments Limited持有312,734,756股股份，总权益312,734,756股，占已发行股份22.14%[184] - Metro Holdings Limited通过受控法团权益持有313,154,056股股份，总权益313,154,056股，占已发行股份22.17%[184] - ONG Jenn先生通过受控法团权益持有313,154,056股股份，总权益313,154,056股，占已发行股份22.17%[184] - ONG Sek Hian先生通过受控法团权益持有313,154,056股股份，并实益拥有2,089,000股股份，总权益315,243,056股，占已发行股份约22.32%[184][190] - 截至2025年6月30日，公司董事及主要行政人员无需要披露的股份权益或淡仓[168][170] - 截至2025年6月30日，公司无董事在竞争业务中拥有权益[173][178] 购股权计划 - 截至2025年6月30日未授予任何购股权[132][134] - 公司购股权计划可供授出的购股权数目截至2025年1月1日和2025年6月30日均为141,273,244份[176][181] - 自2022年6月8日购股权计划生效至报告日，公司未授出任何购股权[176][181] 其他事项 - 回顾期内公司未订立任何非雇佣性质的管理合约[174][179] - 公司无需要根据上市规则第13.20至13.22条披露的情况[175][180] - 报告期后无重大事项发生[135][136] - 公司截至2025年6月30日止六个月的中期财务业绩未经审计[147] - 公司截至2025年6月30日止六个月的中期财务信息未经审计但已由BDO Limited审阅[147] - 公司截至2025年6月30日止六个月未宣派中期股息（2024年同期：无）[158][162] - 公司及其附属公司在截至2025年6月30日止六个月内未购买、出售或赎回任何上市证券[159][163] - 公司主要业务为投资控股及在中国从事房地产开发[157][161] - 公司业务重点包括开发及营运城市多功能综合体及销售住宅物业[157][161] - 公司业务覆盖中国大湾区、长江三角洲、京津及成渝地区[157][161]

权益股东及永久可换股证券持有人应占亏损 - 公司权益股东及永久可换股证券持有人应占亏损为6.255亿港元，较去年同期5.392亿港元扩大16.0%[2][6] - 每股基本及摊薄亏损为40.9港仙，较去年同期35.3港仙增加15.9%[3][4] 每股及股权相关指标 - 每股资产净值从4.0港元下降至3.7港元，降幅7.5%[3][7][9] - 加权平均股数保持15.29亿股不变[5] - 已发行普通股数量为14.13亿股[9] - 永久可换股证券未行使数量为1.17亿股[9] 非控股权益及全面亏损 - 非控股权益应占亏损大幅增至1.248亿港元，去年同期为2140万港元[4][8] - 期内全面亏损总额为5.865亿港元，去年同期为7.166亿港元[4] 权益总额及储备变化 - 权益总额从60.25亿港元下降至54.38亿港元，降幅9.7%[4] - 储备金额从59.27亿港元减少至54.61亿港元[4]

股本相关 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为5亿港元，股份数目为50亿股，面值0.1港元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为14.12732441亿股，库存股份数目为0，总数为14.12732441亿股[2] 证券相关 - 红利永久次级可换股证券上月底已发行总额为1165.528万港元，本月底不变，本月因发行新股1.165528亿股[4] - 红利永久次级可换股证券认购价/转换价为0.1港元，2013年5月15日股东大会通过[4] 股份变动 - 本月内已发行股份（不包括库存股份）和库存股份总额变动均为0[6]

业绩表现 - 公司收入7.37亿港元 同比增长62.57% [1] - 股东应占亏损7.46亿港元 同比扩大38.44% [1] - 每股亏损48.8港仙 [1]

财务表现 - 公司收入7.37亿港元 同比增长62.57% [1] - 股东应占亏损7.46亿港元 同比扩大38.44% [1] - 每股亏损48.8港仙 [1]

物业销售表现 - 物业及停车位预售总额为4.511亿港元，同比增长8.4%[2] - 物业预售平均售价每平方米49,126.8港元，同比下降54.8%[2] - 物业销售收入为4.935亿港元同比增长160.6%[23] - 已确认物业销售收入约4.927亿港元，确认面积5,600平方米[54] - 已确认物业平均售价为每平方米87,982.1港元[54] - 2025年上半年物业及停车位预售额达451.1百万港元，较2024年同期416.1百万港元增长8.4%[65] - 2025年上半年已预售可销售建筑面积9,162平方米，较2024年同期3,800平方米增长141.1%[65] - 预售总建筑面积约9,162平方米，同比大幅增长141.1%[51] - 香港128 WATERLOO住宅项目预售平均售价达每平方米402,307.7港元[52] 收入和利润变化 - 收入7.373亿港元，同比增长62.6%[2][4] - 公司总收入从45.35亿港元增长至73.73亿港元，同比增长62.6%[27][28] - 2025年上半年总收入737.3百万港元，较2024年同期453.5百万港元增长62.6%[72][73] - 股东及证券持有人应占亏损7.465亿港元，同比扩大38.4%[3][4] - 公司净亏损7.503亿港元，较去年同期亏损5.606亿港元扩大34%[12] - 公司权益股东及永久可换股证券持有人应占亏损为7.46462亿港元，较去年同期的5.39187亿港元增长38.4%[36] - 2025年上半年公司权益股东及永久可换股证券持有人应占亏损746.5百万港元，较2024年同期539.2百万港元扩大38.4%[72] - 公司净亏损达7.503亿港元[49] - 综合除税前亏损从5.53亿港元扩大至89.10亿港元，主要受投资物业估值亏损影响[28] 成本和费用变化 - 直接成本增加至7.568亿港元，同比增加36.2%[74] - 毛损率2.6%，同比改善19.9个百分点（2024年同期22.5%）[3] - 毛损收窄至1950万港元，毛损率从22.5%改善至2.6%[75] - 销售及营销开支增加63.4%至1.051亿港元[78] - 已出售物业成本从1.58亿港元增至4.64亿港元，同比增长194.2%[32] - 融资成本从1.52亿港元降至0.84亿港元，同比下降44.8%[28][31] - 融资成本减少44.8%至8380万港元[81] - 存货撇减金额为8349.5万港元，较去年同期的2.59655亿港元下降67.8%[41] - 2025年6月30日止六个月员工总成本为89.2百万港元，较去年同期的95.6百万港元减少6.4百万港元（约6.7%）[94] 投资物业表现 - 投资物业租金收入1.054亿港元，同比下降7.9%[3] - 租金收入为1.054亿港元同比下降7.9%[23] - 投资物业公允价值59.264亿港元，占总资产39.3%[3] - 投资物业价值从63.784亿港元降至59.264亿港元，减少7.1%[8] - 投资物业公允价值亏损6.351亿港元，同比增加696%（去年同期亏损0.798亿港元）[56] - 投资物业估值亏损从0.80亿港元激增至63.51亿港元[28] - 投资物业估值亏损扩大至6.351亿港元（去年同期：7980万港元）[80] - 2025年上半年投资物业租金收入为105.4百万港元，较2024年同期114.4百万港元下降7.9%[66][73] - 月均租金收入每平方米64.8港元（去年同期68.8港元）[58] - 2025年6月30日投资物业整体出租率为88.7%，较2024年同期82.5%提升6.2个百分点[66] - 2025年6月30日投资物业可租赁总建筑面积为301,194平方米，较2024年同期307,246平方米减少1.97%[66] - 投资物业总公允价值为59.264亿港元，占公司总资产39.3%[56] - 投资物业可租赁总面积301,194平方米[56] - 主力租户租赁面积占比37.0%（2024年12月31日：37.9%）[57] 各地区市场表现 - 中国内地客户收入为4.925亿港元占总收入66.8%[23] - 香港客户收入为2.448亿港元占总收入33.2%[23] 资产和负债状况 - 现金及现金等价物大幅减少至3.86亿港元，流动性紧张[12] - 即期银行贷款及其他借贷高达17.962亿港元，远高于现金水平[12] - 总资产从88.127亿港元降至77.05亿港元，减少12.6%[8][9] - 流动负债从57.12亿港元降至48.319亿港元，减少15.4%[9] - 权益总额从60.248亿港元降至54.383亿港元，减少9.7%[9] - 受限制及已抵押存款从13.798亿港元降至7.223亿港元，减少47.7%[8] - 存货及其他合约成本从50.773亿港元降至47.149亿港元，减少7.1%[8] - 非流动负债基本稳定在48.208亿港元[9] - 现金及银行存款减少36.9%至11.083亿港元[84] - 借贷总额65.149亿港元，其中26.336亿需一年内偿还[85] - 净负债比率84.7%，较2024年末80.0%上升4.7个百分点[3] - 净负债比率从80.0%上升至84.7%[88] - 贸易及其他应收款项总额为18.76729亿港元，较期初17.23556亿港元增长8.9%[43] - 贸易及其他应付款项总额为26.69962亿港元，其中其他应付账款及应计费用占12.64093亿港元[44] - 贸易应付款项为2.02029亿港元，较期初2.17518亿港元下降7.1%[45] - 报告分部总资产从163.07亿港元降至144.75亿港元，同比下降11.2%[27] - 报告分部总负债从90.05亿港元降至81.59亿港元，同比下降9.4%[27] - 按公允价值计入损益计量的金融资产总额为11.90504亿港元，其中应收第三方款项占11.27252亿港元[38] - 物业发展存货总额为47.07679亿港元，其中待售发展中物业为27.8643亿港元，待售已竣工物业为17.75548亿港元[41] - 向第三方提供贷款及应收贷款利息合计5.06081亿港元，年利率8%至15%[43] - 应付非控股权益款项6,059.9万港元，年利率4.35%[47] - 居民安置物业建设成本现值10.351亿港元计入应付账款[47] - 公司为物业买家提供的按揭贷款担保为163.6百万港元，较2024年12月31日的164.5百万港元略有减少[91] 每股和股东权益相关 - 每股基本亏损48.8港仙，同比扩大38.2%[3][4] - 每股资产净值3.6港元，较2024年末4.0港元下降10%[3] - 每股基本亏损为0.488港元，基于亏损7.46462亿港元及加权平均股数15.29286亿股计算[36] - 每股资产净值从2024年12月31日的4.0港元下降至2025年6月30日的3.6港元，降幅为10%[90] - 股东应占资产净值从6,068,736千港元下降至5,481,601千港元，减少587,135千港元（约9.7%）[90] 业务和土地储备 - 公司拥有16个项目，总可销售/租赁面积397,015平方米[62][63] - 已竣工项目可销售/租赁面积332,498平方米[62] - 在建项目可销售/租赁面积58,020平方米[63] - 土地储备项目可销售/租赁面积6,497平方米[63] - 公司土地储备总计397,015平方米，其中深圳及周边区域（包括东莞）占129,792平方米，上海占97,526平方米，常州占79,649平方米[64][67] - 公司管理物业总面积达1,140.7万平方米，其中非自开发物业占70.46万平方米，商业物管项目占20.1万平方米[66] 管理层讨论和指引 - 股东贷款8400万美元（相当于6.58亿港元）到期日获延展至2025年11月26日[15] - 集团正就重续现有信贷融资及借贷与银行及股东进行积极磋商[15][16] - 集团正物色潜在买家收购中国内地以外的物业及投资[15][16] - 集团加快预售及销售发展中物业及已竣工物业并加快收回未偿还销售所得款项[15][16] - 集团采取积极措施控制行政成本及节约资本开支[15][16] - 公司完成出售香港九龙伦街6号物业，代价为250百万港元[93] - 资本承担为2184万港元，较期初4470.8万港元下降51.1%[46] - 集团雇员总数从2024年6月30日的812名减少至718名，降幅为11.6%[94] 其他重要事项 - 所得税抵免从0.08亿港元增至1.41亿港元[32] - 所得税抵免1.407亿港元（去年同期为开支770万港元）[82] - 其他亏损净额大幅减少97.2%至310万港元[77] - 公司未宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息[97] - 报告期内公司及其子公司未购买、出售或赎回任何上市证券[98] - 公司主席与行政总裁角色由同一人担任，偏离企业管治守则[99] - 全体董事确认在报告期内遵守了进行证券交易的标准守则[101] - 公司截至2025年6月30日止六个月的中期业绩未经审核[103] - 公司中期财务报告已由香港立信德豪会计师事务所根据香港审阅工作准则第2410号进行审阅[103] - 公司审核委员会由三名独立非执行董事陈素权（主席）、吴泗宗及陈仪组成[102] - 公司审核委员会已审阅集团采纳的会计原则及常规[102] - 公司审核委员会已审阅集团截至2025年6月30日止六个月的中期业绩[102] - 公司公告所载若干金额及百分比数字已经凑至整数[106] - 公司公告所披露数据仅供投资者参考不应过度依赖[103] - 公司执行董事为黄俊康、林美家及黄思源[106] - 公司非执行董事为叶康文及隗强[106] - 公司独立非执行董事为陈素权、吴泗宗及陈仪[106]

业绩预期 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月净亏损介于7亿港元至8亿港元 [1] - 相比2024年同期净亏损约5.606亿港元，亏损幅度预计扩大约25%至43% [1] 亏损原因 - 投资物业公允价值亏损导致预期净亏损增加 [1] - 若干存货减值亏损是造成亏损扩大的主要因素 [1]

业绩预期 - 公司预期截至2025年6月30日止六个月净亏损介于7亿港元至8亿港元 [1] - 较2024年同期净亏损约5.606亿港元扩大25%至43% [1] 亏损原因 - 投资物业公允价值亏损导致净亏损增加 [1] - 若干存货减值亏损进一步加剧净亏损扩大 [1]