公司基本信息 - 公司股份代号为03688，买卖单位为500股[7] - 公司网址为www.topspring.com[7] - 公司核数师为毕马威会计师事务所[6] - 公司网站为www.topspring.com，股东可通过IR@topspring.com或书面邮件咨询[121] 物业及停车位预售业务数据 - 2019年上半年公司物业及停车位预售额约0.76亿港元，2018年同期为7.32亿港元；已预售可销售建筑面积5,073平方米，2018年同期为100,397平方米；已确认销售毛利率40.6%，2018年同期为27.3%[10] - 2019年上半年公司物业及停车位预售额约7580万港元，较2018年同期下降约89.7%，其中物业预售额约6790万港元[18][19] - 2019年上半年公司总预售建筑面积约5073平方米，较2018年同期减少约94.9%[18][19] - 2019年上半年公司物业预售额平均售价为每平方米约13384.6港元，2018年同期为每平方米约7206.4港元[18][19] - 2019年上半年公司停车位预售额约790万港元，共出售55个停车位[18][19] - 2019年上半年常州莱蒙都会－零售预售建筑面积43平方米，占比0.8%，预售额0.4百万港元，占比0.6%，平均售价9302.3港元/平方米[20] - 2019年上半年天津莱蒙城－住宅预售建筑面积5030平方米，占比99.2%，预售额67.5百万港元，占比99.4%，平均售价13419.5港元/平方米[20] - 2019年上半年南京水榭阳光－南京已预售停车位51个，占比92.7%，预售额7.3百万港元，占比92.4%，平均售价143137.3港元/个[20] - 2019年上半年南京水榭春天－南京已预售停车位4个，占比7.3%，预售额0.6百万港元，占比7.6%，平均售价150000.0港元/个[20] 投资物业业务数据 - 2019年上半年公司从投资物业取得租金收入约1.35亿港元，2018年同期为1.32亿港元，涨幅约3.1%[10] - 2019年6月30日，公司投资物业整体出租率约为86.2%[10] - 2019年6月30日，正在运营中的投资物业组合可租赁总建筑面积约220,780平方米[10] - 2019年6月30日，考虑相关项目后公司投资物业组合估计可租赁总建筑面积约299,591平方米，公允价值约83.1亿港元，占公司资产总值约31.6%[10] - 2019年上半年集团录得投资物业公允价值收益约5880万港元，2018年同期约为1.82亿港元[28] - 2019年6月30日，知名主力租户租赁建筑面积占集团运营中投资物业可租赁总建筑面积约41.0%，2018年12月为约46.4%[28] - 2019年上半年出租率由2018年12月31日约89.0%降至86.2%[29][30] - 2019年上半年集团产生租金收入约1.353亿港元，较2018年同期增加约3.2%[29][30] - 2019年上半年集团运营中投资物业月均租金收入约为每平方米118.5港元，2018年同期约为每平方米140.2港元[29][30] - 截至2019年6月30日，公司投资物业可租赁建筑面积总计220,780平方米[35] - 截至2019年6月30日，公司投资物业公允价值总计5,851.8百万港元[35] - 截至2019年6月30日止六个月，公司投资物业租金收入总计135.3百万港元[35] - 截至2019年6月30日止六个月，公司投资物业每平方米月均租金收入为118.5港元/平方米[35] - 截至2019年6月30日，公司投资物业出租率为86.2%[35] - 东莞莱蒙商业中心可租赁建筑面积为20,172平方米，公允价值为563.1百万港元，租金收入为17.8百万港元，每平方米月均租金收入为147.1港元/平方米，出租率为100%[32] - 深圳水榭花都可租赁建筑面积为4,992平方米，公允价值为281.0百万港元，租金收入为13.3百万港元，每平方米月均租金收入为463.1港元/平方米，出租率为95.9%[32] - 水榭春天－深圳一期－莱蒙领尚可租赁建筑面积为3,356平方米，公允价值为199.1百万港元，租金收入为9.1百万港元，每平方米月均租金收入为478.6港元/平方米，出租率为93.4%[35] - 上海莎玛世纪公园可租赁建筑面积为38,285平方米，公允价值为733.8百万港元，租金收入为10.4百万港元，每平方米月均租金收入为49.3港元/平方米，出租率为92.7%[35] 物业管理业务数据 - 2019年6月30日，公司管理物业总体面积累计至约1,298万平方米，其中约817万平方米为非公司开发的物业，约550,000平方米为商业物管项目[10] - 商业及物业管理方面，在管项目达90个，物业在管面积1243万平方米，同比增长28%[14] - 公司物业公司2019年获“诚信示范经营认证企业”称号，位列“2019年物业百强企业”第67名，较上年排名提升8名[14] 土地储备及项目规划 - 2019年6月30日，公司19个项目的土地储备（净可销售/租赁建筑面积）约为504,534平方米[10] - 深圳龙华上塘地铁站水榭公馆项目建筑面积约7.3万平方米，预计2020年第二季度预售[14] - 深圳龙华上塘地铁站商办项目建筑面积约12.2万平方米，预计2021年第二季度预售[14] - 深圳布吉吉盛昌项目建筑面积约26.4万平方米，预计2019年第四季度立项，2024年第二季度预售[14] - 深圳龙华大浪黄麻埔项目建筑面积11.3万平方米，预计2020年第二季度立项，2024年第四季度预售[14] - 九龙塘项目建筑面积约8.6万平方呎，预计2019年第四季度预售[14] - 元朗十八乡路项目建筑面积约24.5万平方呎，预计2022年第一季度预售[14] - 截至2019年6月30日，公司有19个物业项目，小计面积为318,361平方米[36][39][40] - 截至2019年6月30日，公司在10个城市共有19个处于不同发展阶段的项目，估计净可销售/可租赁建筑面积合计约为504,534平方米[41][42][46][51] - 已竣工项目估计净可销售/可租赁建筑面积约318,361平方米，在建项目约132,642平方米，持作供未来发展项目约30,494平方米，已订约将予购买或就更改土地用途正提出申请的项目约23,037平方米[41][42][46] - 深圳及周边区域（包括东莞）估计净可销售/可租赁建筑面积为153,882平方米，上海为99,380平方米，南京为717平方米，成都为38,285平方米，杭州为26,264平方米，天津为42,129平方米，常州为82,845平方米，香港为30,538平方米，澳洲悉尼为30,494平方米[51] - 公司拟继续在中国境内及/或境外物色具投资潜力的土地，收购与交通及基础设施发展紧密联系的土地储备，尤其关注粤港澳大湾区、上海及澳洲悉尼[52][53] - 2019年下半年，公司计划开始兴建三个项目，估计净可销售/可租赁总建筑面积约为81,301平方米[54][55] - 2019年下半年计划兴建的项目包括香港元朗十八乡路项目（20,050平方米）、香港元朗大棠路项目（2,987平方米）和深圳龙华上塘地铁站项目（58,264平方米）[57] - 竣工项目中，深圳水榭山住宅项目估计净可销售/可租赁建筑面积4,015平方米，公司应占权益100%[43] - 竣工项目中，水榭春天－深圳商业项目估计净可销售/可租赁建筑面积33,453平方米，公司应占权益100%[43] - 在建项目中，天津莱蒙城商业项目估计净可销售/可租赁建筑面积34,465平方米，深圳龙华上塘地铁站住宅/商业项目为91,250平方米[46] - 持作供未来发展的项目为澳洲悉尼St. Leonards住宅项目，估计净可销售/可租赁建筑面积30,494平方米[46] 财务关键指标变化 - 2019年上半年公司总收入约2.807亿港元，较2018年同期减少约9.1%；物业销售收入约1490万港元，较2018年同期减少约76.3%[59] - 2019年上半年公司权益股东应占亏损约1.68亿港元，2018年同期亏损3030万港元；每股基本亏损0.11港元，2018年同期为0.02港元[59] - 2019年6月30日公司权益股东及永久可换股证券持有人应占每股股份资产净值约6.7港元，2018年12月31日约为6.9港元[59] - 2019年上半年公司直接成本约1.112亿港元，较2018年同期的约1.6亿港元减少，因竣工交付物业可销售建筑面积及相关建筑成本减少[60][65] - 2019年上半年公司毛利约1.695亿港元，较2018年同期增加约13.8%；毛利率约60.4%，2018年同期约为48.2%[61][66] - 2019年上半年公司其他收入约8860万港元，较2018年同期减少约2.523亿港元或约74.0%，因无按摊销成本计量的金融资产利息收入[62][67] - 2019年上半年公司其他收益净额约1910万港元，较2018年同期大幅减少约92.3%，因无嵌入可换股债券的转换购股权的公允价值变动[63][68] - 2019年上半年公司销售及营销开支约900万港元，较2018年同期减少约45.1%，占合同销售总额约11.9%，2018年同期约为2.2%[70] - 2019年上半年公司行政开支约2.085亿港元，较2018年同期减少约17.6%，因专业费用及员工成本减少[71] - 2019年上半年公司融资成本约1.805亿港元，较2018年同期减少约33.5%，因符合资本化的利息开支比例由约19.6%上升至48.1%[73] - 所得税开支从2018年6月30日止六个月约2820万港元增加约142.2%至2019年6月30日止六个月约6830万港元[74][79] - 销售及营销开支从2018年6月30日止六个月约1640万港元减少约45.1%至2019年6月30日止六个月约900万港元，占2019年上半年合约销售约11.9%（2018年同期约2.2%）[75] - 行政开支从2018年6月30日止六个月约2.53亿港元减少约17.6%至2019年6月30日止六个月约2.085亿港元[76] - 投资物业及分类为持作出售的投资物业估值收益从2018年6月30日止六个月约1.82亿港元大幅减少约67.7%至2019年6月30日止六个月约5880万港元[77] - 财务成本从2018年同期约2.714亿港元减少约33.5%至2019年6月30日止六个月约1.805亿港元，利息开支资本化比例从约19.6%增至48.1%[78] - 非控股权益应占盈利2019年上半年约890万港元，2018年同期约亏损540万港元，增加约910万港元[80][84] - 现金及银行存款账面价值从2018年12月31日约80.544亿港元减少约46.4%至2019年6月30日约43.175亿港元[81][85] - 2019年6月30日借贷总额约94.596亿港元，其中约43.583亿港元须一年内偿还，约38.082亿港元须一至五年内偿还，约12.931亿港元须五年后偿还[82][86] - 2019年上半年全年平均借贷成本约6.7%（2018年同期约7.2%），2019年6月30日加权平均借贷成本约6.2%（2018年同期约6.3%）[92] - 净负债比率从2018年12月31日约29.5%升至2019年6月30日约49.3%[92] - 2019年6月30日，集团人民币现金结余约35.002亿元（约39.82亿港元）、美元现金结余约100万美元（约780万港元）、澳元现金结余约980万澳元（约5400万港元）[93][94] - 2019年6月30日及2018年12月31日，公司权益股东及永久可换股证券持有人应占每股资产净值分别为6.7港元和6.9港元[97] - 2019年6月30日，集团为物业买家按揭贷款融资向金融机构提供约5.597亿港元担保（2018年12月31日：约5.921亿港元）[99][102] - 2019年上半年收入为280,717千港元，2018年为308,855千港元[164] - 2019年上半年毛利为169,476千港元，2018年为148,900千港元[164] - 2019年上半年经营业务产生的盈利为103,611千港元，2018年为272,474千港元[164] - 2019年上半年除税前亏损为90,840千港元，2018年

物业预售与销售数据 - 2018年公司物业及停车位预售额约8.954亿港元，2017年为24.903亿港元[10][14] - 2018年已预售可销售建筑面积112,715平方米，2017年为201,964平方米[10][14] - 2018年公司物业及停车位预售总额约8.954亿港元，较2017年下降约64.0%，其中物业预售额约8.691亿港元[48] - 2018年公司已预售总建筑面积约112,715平方米，较2017年下降约44.2%[48] - 2018年公司物业预售平均售价为每平方米约7,710.6港元，较2017年下降约33.5%[48] - 2018年公司停车位预售额约2630万港元，出售180个停车位[48] - 2018年公司在南京、常州及天津的物业发展业务物业销售收入（不含停车位）约7630万港元，较2017年减少约93.3%[52][53] - 2018年公司已确认的可销售建筑面积约7420平方米，较2017年减少约91.5%[52][53] - 2018年公司销售物业已确认平均售价约为每平方米10,283.0港元，下跌约20.9%[52][53] - 2018年公司交付及确认停车位销售约2150万港元，售出157个停车位[52][54] - 2018年惠州凤凰城住宅及零售物业预售额68920万港元，占物业预售总额79.3%[50] - 2018年南京水榭阳光和水榭春天停车位预售额2630万港元，占停车位预售总额100%[51] - 2018年物业销售收入较2017年减少约92.6%，可销售总建筑面积由2017年约87067平方米减少约91.5%至2018年约7420平方米[104] 投资物业数据 - 2018年投资物业租金收入约2.454亿港元，2017年为2.447亿港元，升幅约0.3%[11][15] - 2018年12月31日投资物业整体出租率约为89.0%[11][15] - 2018年12月31日正在营运的投资物业组合可租赁总建筑面积约220,970平方米，2017年12月31日约为201,485平方米[11][15] - 考虑已竣工但未来一至两年内未开始营运的项目，投资物业组合估计可租赁总建筑面积约299,781平方米，2018年12月31日公允价值约82.6亿港元，占公司资产总值约29.0%[11][15] - 2018年12月31日，公司投资物业总公允价值约为58.089亿港元，占公司资产总值约20.4%[57] - 公司投资物业组合可租赁总建筑面积约为220,970平方米[57] - 2018年公司录得投资物业公允价值收益（扣除递延税项）约2.306亿港元，2017年约为6970万港元[57] - 2018年12月31日，公司知名主力租户租赁建筑面积占运营中投资物业可租赁总面积约46.4%，2017年约为34.1%[57] - 2018年公司投资物业出租率从2017年12月31日的约77.1%上升至89.0%[59][60] - 2018年公司产生租金收入约2.454亿港元，较2017年约2.447亿港元增加约0.3%[59][60] - 2018年公司运营中投资物业月均租金收入约为每平方米104.0港元，2017年约为每平方米107.4港元[59][60] - 常州莱蒙都会一期及二期（购物中心及停车位）2018年12月31日可租赁建筑面积78,068平方米，公允价值15.36亿港元，租金收入4290万港元，每平方米月均租金收入59.8港元，出租率76.6%[62] - 东莞莱蒙商业中心（购物中心及停车位）2018年12月31日可租赁建筑面积20,172平方米，公允价值5.568亿港元，租金收入3860万港元，每平方米月均租金收入159.5港元，出租率100%[62] - 杭州莱蒙商业中心（购物中心）2018年12月31日可租赁建筑面积24,667平方米，公允价值3.951亿港元，租金收入2910万港元，每平方米月均租金收入99.7港元，出租率98.7%[62] - 截至2018年12月31日，投资物业可租赁建筑面积总计220,970平方米，公允价值总计5,80890万港元，租金收入总计24540万港元，每平方米月均租金收入为104.0港元，出租率为89.0%[65] - 水榭春天－深圳三期－莱蒙领尚（零售资产及停车位）可租赁建筑面积22,393平方米，公允价值66610万港元，租金收入2820万港元，每平方米月均租金收入88.3港元，出租率未提及[65] - 水榭春天－深圳五期－莱蒙领尚（零售资产）可租赁建筑面积3,521平方米，公允价值21290万港元，租金收入1690万港元，每平方米月均租金收入443.2港元，出租率90.3%[65] - 水榭春天－深圳六期A－莱蒙领尚（零售资产）可租赁建筑面积1,291平方米，公允价值6950万港元，租金收入1140万港元，每平方米月均租金收入749.8港元，出租率98.1%[65] - 成都莱蒙都会（购物中心及停车位）可租赁建筑面积38,285平方米，公允价值73440万港元，租金收入2590万港元，每平方米月均租金收入56.7港元，出租率99.4%[65] - 上海湾谷可租赁建筑面积19,043平方米，公允价值56810万港元，租金收入320万港元，每平方米月均租金收入84.0港元，出租率100.0%[65] - 香港九龙塘启思幼稚园校舍项目可租赁建筑面积574平方米，公允价值32000万港元，租金收入600万港元，每平方米月均租金收入1,160.9港元，出租率100.0%[65] 物业管理数据 - 2018年12月31日管理物业总体面积累计至约1134万平方米，其中约631万平方米为非公司开发的物业，约159万平方米为商业物业管理项目[11][15] - 公司旗下一家物业公司2015 - 2018年连续四年在“中国物业服务百强企业”中排名第75位[11][15] - 商业及物业管理方面，集团管理项目达60个，物业在管面积1134万平方米，同比增长117%[22] - 集团物业公司连续四年获“中国物业服务百强企业”称号、连续五年获“深圳市物业行业管理协会综合实力50强”、首次进入“物业管理业主满意度深圳指数「领先30」企业”[22] - 深圳莱蒙物业服务有限公司获2018中国物业服务百强企业等多项荣誉[28] - 深圳莱蒙物业服务有限公司获AAA级企业信用等级证书等信用相关荣誉[30] - 深圳莱蒙物业服务有限公司2017年度物业管理业主满意度（住宅类）深圳指数（抽样单位）领先30 [31] 土地储备与项目开发数据 - 截至2018年12月31日，集团18个项目土地储备（净可销售/租赁建筑面积）约为505,726平方米[16][18] - 2018年6月，集团以1.69亿港元购入香港元朗唐人新村一块占地约64,000平方呎的农地，目前拥有该地区农地面积合共约119,000平方呎[16][18] - 2018年3月，集团通过合作获得香港九龙塘窝打老道128号建筑面积约86,000平方呎优质住宅项目60%权益[16][18] - 集团在香港拓展4个开发项目，九龙塘项目建筑面积约86,000平方呎，预计2020年四季度预售；元朗十八乡路项目建筑面积约285,000平方呎，预计2021年四季度预售[22] - 集团收购元朗唐人新村项目（地块面积约119,000平方呎）和上水马适路项目（地块面积约103,000平方呎）的农地[22] - 公司18个物业项目总建筑面积为505,726平方米[45] - 持作出售物业中住宅、服务式公寓、零售持作未来发展建筑面积分别为12,134平方米、39,913平方米、30,494平方米、23,037平方米[46] - 持作投资物业中零售/办公室、校舍持作未来发展建筑面积分别为218,681平方米、574平方米[46] - 净可销售及可租赁建筑面积为319,553平方米、132,642平方米、30,494平方米、23,037平方米[46] - 竣工项目建筑面积为319,553平方米，占比26.2%[46] - 在建项目建筑面积为132,642平方米，占比4.6%[46] - 持作供未来发展的项目建筑面积为30,494平方米，占比6.0%[46] - 已订约将予购买或正在申请改变土地用途的项目建筑面积为23,037平方米[46] - 深圳物业建筑面积为153,882平方米，占比30.4%[46] - 截至2018年12月31日，公司在10个城市拥有18个处于不同发展阶段的项目，竣工项目估计净可销售/可租赁建筑面积约319,553平方米，在建项目约132,642平方米，持作未来发展项目约30,494平方米，已订约将予购买或就更改土地用途正提出申请的项目约23,037平方米，所有项目合计约505,726平方米[74][75] - 深圳水榭山竣工项目估计净可销售/可租赁建筑面积4,015平方米，公司应占权益100.0%[73] - 上海莎玛世纪公园竣工项目估计净可销售/可租赁建筑面积1,715平方米，公司应占权益70.0%[73] - 公司土地储备总计估计净可销售/可租赁建筑面积为505,726平方米，其中在建项目小计132,642平方米，持作未来发展项目30,494平方米，已订约将予购买或正在申请改变土地用途项目小计23,037平方米[78][81] - 在建项目包括天津莱蒙城（商业，34,465平方米，占比58.0%）、深圳简上项目（住宅/商业，91,250平方米，占比100.0%）、香港九龙塘窝打老道项目（住宅，6,927平方米，占比60.0%）[78] - 持作未来发展项目为澳洲悉尼St. Leonards项目（住宅，30,494平方米，占比49.0%）[78] - 已订约将予购买或正在申请改变土地用途项目包括香港元朗十八乡路项目（农业，23,037平方米，占比100.0%）等[78] - 香港元朗唐人新村项目占地面积约为11,123平方米，香港上水马适路项目占地面积约为9,629平方米，两项目发展计划均在制定中[79][80] - 2018年1月1日至报告日期，公司收购多个新项目或土地储备，如香港上水马适路项目总代价2亿港元，上海湾谷项目总代价约人民币23.9742643亿元[84] - 上海湾谷项目估计净可销售/可租赁建筑面积为97,854平方米，公司应占权益70%[84] - 香港九龙塘窝打老道项目总代价4.76720656亿港元，估计净可销售/可租赁建筑面积6,927平方米，公司应占权益60%[84] - 香港九龙塘启思幼稚园校舍项目总代价1.26211亿港元，估计净可销售/可租赁建筑面积574平方米，公司应占权益100%[84] - 2017年10月25日和11月14日，公司以1.414亿港元收购香港元朗多幅农地，2017年12月完成结算；2018年4月11日，又以1.69115999亿港元收购多幅农地，2018年6月完成结算[87] - 2017年12月15日，公司以4.76720656亿港元购买持有香港九龙塘窝打老道项目公司60%股权，2018年3月完成结算[88] - 2017年12月22日，公司以1.26211亿港元购买持有香港教育服务公司70%股权和香港九龙塘创意幼儿园校园项目公司100%股权，2018年2月完成交易[89] - 2018年公司开始兴建两个项目，估计净可销售/可租赁总建筑面积约为39,913平方米，分别为深圳简上项目32,986平方米和香港九龙塘窝打老道项目6,927平方米[95][96] - 2019年公司计划开始兴建两个项目，估计净可销售/可租赁总建筑面积约为81,301平方米，分别为香港元朗十八乡路项目23,037平方米和深圳简上项目58,264平方米[100][101][103] 财务关键指标数据 - 2018年已确认销售毛利率29.2%，2017年为21.5%[10][14] - 集团预计2020年开始利润逐步回升[17][20] - 2018年公司综合收入约6.197亿港元，较2017年减少约66.3%；公司权益股东应占盈利约1.026亿港元，较2017年减少约97.8%[104] - 2018年公司股份每股基本及摊薄盈利较2017年分别减少约97.8%及99.2%，至约0.07港元及0.02港元[104] - 公司权益股东及永久可换股证券持有人应占每股资产净值由2017年约7.5港元减少约8.0%至2018年约6.9港元[104] - 董事会建议2018年末期股息每股6港仙，2017年为每股26港仙[104] - 2018年收入约6.197亿港元，较2017年约18.367亿港元减少约66.3%，物业销售收入约9780万港元，占比15.8%；租金收入约2.454亿港元，占比39.6%；物业管理及相关服务收入约2.31亿港元