行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

股本情况 - 2025年11月底法定/注册股本总额为5000万港币[1] - 2025年11月底已发行股份总数为9.17881亿股[2] 股份变动 - 购股权计划本月底可能发行或转让股份总数为1亿股[3] - 2024 - 2025年多次回购股份拟注销但未注销[4] - 本月已发行及库存股份总额增减为0[5]

52周新高股票表现 - 截至11月20日收盘，共有33只股票创下52周新高 [1] - 上谕集团(01633)以77.89%的创高率位居榜首，收盘价为0.126港元，最高价为0.169港元 [1] - 朝威控股(08059)创高率为63.64%，收盘价为0.032港元，最高价为0.036港元 [1] - MOS HOUSE(01653)创高率为15.00%，收盘价为2.420港元，最高价为2.530港元 [1] - 木薯资源(00841)和澳至尊(02031)分别以12.67%和7.69%的创高率位列第四和第五 [1] - 创高率超过1%的股票还包括思博系统、博时央企红利-U、中国新零售供应链等 [1] 52周新低股票表现 - MBC比特币-U(09430)创低率为-12.89%，收盘价为0.810美元，最低价为0.811美元 [2] - 金山软件(03888)创低率为-10.10%，收盘价为28.560港元，最低价为27.240港元 [2] - 德信服务集团(02215)创低率为-10.00%，收盘价为0.360港元，最低价为0.360港元 [2] - 创低率超过-5%的股票包括威发国际股权、民商创科、紫元元、金阳新能源等 [2] - 部分知名公司如理想汽车-W、奇富科技-S、京东集团-SW等也出现在新低榜单中，创低率相对较小 [2][3]

股本情况 - 截至2025年10月底，法定/注册股本总额为5000万港元，股份50亿股，面值0.01港元[1] - 截至2025年10月底，已发行股份9.17881亿股，库存股份0[2] 购股期权 - 上月底及本月底股份期权数目均为0，本月相关新股及库存转让数为0[3] - 本月底可因期权行使发行或转让股份总数1亿股[3] 股份购回 - 2024年5月29日以不同价格购回股份，部分未注销[4] - 2025年5月29日以0.76港元购回股份，部分未注销[4] 股份变动 - 本月已发行股份（不含库存）及库存股份总额增减为0[5]

市场扩张和并购 - 上市以来已物色并初步评估逾15项潜在目标[7] - 放弃推进对部分目标的收购[8] - 已成功完成两项收购，2021年收购杭州凯川和杭州祥寓物业部分股权[9] - 2025年收购事项代价约8000万元，占可用现金不超40%[13] 业绩总结 - 2024年末持有现金及银行结余约2.02亿元，与2023年末相比无重大变动[10] 其他 - 目标公司莫干山酒店有100多间客房等设施[5]

贸易应收款项减值 - 2024年度贸易应收款项减值亏损为人民币38.0百万元[5][6] - 截至2024年12月31日贸易应收款项原余额约人民币506.3百万元，计提减值总额约人民币76.1百万元，占比15.0%[7] - 贸易应收款项减值亏损包括应收德信中国款项人民币25.2百万元及除德信中国外款项人民币12.8百万元[6] - 2024年贸易应收款项的未偿还结余较上一年度大幅上升[19] 其他应收款项减值 - 2024年度其他应收款项减值拨备拨回人民币1.8百万元[5][6] - 截至2024年12月31日其他应收款项原余额约人民币111.2百万元，计提减值总额约人民币11.6百万元，占比10.5%[7] - 其他应收款项减值拨回包括应收德信中国减值亏损人民币2.6百万元及除德信中国外拨回人民币4.3百万元[6] 应收贷款减值 - 2024年度应收贷款减值亏损为人民币21.4百万元[5][8] - 应收贷款减值亏损人民币21.422百万元源于与杭州瑞扬贷款协议的差额[8] 总减值亏损 - 2024年度贸易及其他应收款项及应收贷款总减值亏损为人民币57.641百万元[5] - 2023年度贸易及其他应收款项及应收贷款总减值亏损为人民币30.534百万元[5] 预期信用损失模型参数 - 违约风险敞口总额为人民币617.46百万元，其中方法一为430.45百万元，方法二为39.95百万元，方法三为147.06百万元[14] - 方法一的违约概率范围为3.46%至100.00%，方法二为0.07%至4.10%，方法三为100%[14][15] - 方法一和方法二的违约损失率均为27.90%，方法三的收回率根据不同情况为0.00%至100%[16] - 用于计算违约概率的过渡率介于14.27%至88.82%之间[17] - 公司对所有方法应用的前瞻性调整系数为1.10[17] - 违约后的预期收回时间为1.00年，贴现率为4.15%[18] 特定客户风险敞口 - 本年度确认的与德信中国相关的预期信贷亏损约为人民币14,393,000元[20] 应收款项管理措施 - 公司计划对逾期一年以上的贸易应收款项采取仲裁或法律行动[21] - 公司将寻求修订与主要客户的付款条款及信用期，以防止应收款项进一步增加[21] - 公司设立债务催收部门以执行内部收债政策及避免坏账[23] 对外贷款信息 - 公司向杭州瑞扬供应链管理有限公司提供贷款本金额不超过人民币3.15亿元[27] - 作为贷款担保的抵押资产评估价值约为人民币1.3905亿元[24] - 额外资产评估价值约为人民币9904万元[24] - 贷款人为公司间接全资附属公司上海栩全商贸有限公司[25]

股本情况 - 截至2025年9月底，公司法定/注册股本总额为5000万港元，股份50亿股，面值0.01港元[1] - 截至2025年9月底，已发行股份9.17881亿股，库存股份0[2] 购股期权 - 公司购股期权计划本月底可发行或转让股份总数为1亿股[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3] 股份购回 - 2024 - 2025年多次购回股份，部分拟注销未注销[4] 股份变动 - 本月内已发行股份和库存股份总额增减为0[5]

收入和利润（同比环比） - 收入为人民币442,992千元，同比下降6.4%[12] - 公司2025年上半年收入为人民币4.43亿元，同比下降6.4%[42][44] - 毛利为人民币94,413千元，同比下降7.0%[12] - 期间利润为人民币34,644千元，同比下降18.6%[12] - 本公司拥有人应占利润为人民币34,138千元[12] - 报告期净利润为3460万元人民币，较2024年中期的4250万元人民币下降18.6%[101][106] - 毛利率为21.3%，同比下降0.2个百分点[12] - 净利率为7.8%，同比下降1.2个百分点[12] - 公司毛利率从2024年中期的21.5%微降至2025年中期的21.3%[79][80] 成本和费用（同比环比） - 公司销售成本从2024年中期下降2310万人民币，2025年中期为3.486亿人民币[75][78] - 销售及营销开支从2024年中期的590万元人民币下降63.5%至报告期的220万元人民币[90][96] - 行政开支从2024年中期的3970万元人民币减少800万元人民币至报告期的3170万元人民币[91][97] - 贸易及其他应收款项减值亏损从2024年中期的1100万元人民币增加至报告期的1320万元人民币[92][98] - 融资收入净额从2024年中期的910万元人民币大幅下降至报告期的40万元人民币[93][99] - 所得税开支从2024年中期的1340万元人民币下降3.6%至报告期的1290万元人民币[94][100] - 其他收入从2024年中期的140万元人民币下降至报告期的80万元人民币[84][87] 物业管理服务表现 - 物业管理服务收入为人民币4.084亿元，占总收入92.2%，同比下降1.2%[46][47] - 物业管理总合约建筑面积为41,417千平方米[12] - 物业管理总在管建筑面积为38,291千平方米[12] - 截至2025年6月30日总在管建筑面积3830万平方米，同比下降3.2%[47][48] - 截至2025年6月30日，公司物業管理合約建築面積為41.4百萬平方米，較期初下降1.7%[49] - 截至2025年6月30日，在管建築面積為38.3百萬平方米，較2024年同期39.6百萬平方米下降3.2%[49][54][58][62] - 公司优化物业管理项目组合，确保持有高质量项目[47][48] - 2025年上半年新簽約項目14個，新增合約面積101.9萬平方米[49] - 終止合約項目18個，減少合約面積175.4萬平方米[49] 非业主增值服务表现 - 非业主增值服务收入为人民币1381万元，占总收入3.1%，同比下降30.4%[46] - 2025年上半年非業主增值服務收入1380萬元人民幣，同比下降30.4%[64] - 公司总收入从2024年中期的1983.5万人民币下降至2025年中期的1381.3万人民币，降幅达30.4%[66] - 案场服务收入大幅下降，从2024年中期的1314.7万人民币降至2025年中期的372.0万人民币，降幅达71.7%[66] - 前介服务收入显著增长，从2024年中期的473.5万人民币增至2025年中期的693.4万人民币，增幅达46.4%[66] - 非业主增值服务毛利率从2024年中期的19.2%提升至2025年中期的26.4%，增幅达7.2个百分点[82][83] - 非业主增值服务毛利率从2024年中期的19.2%上升至报告期的26.4%[86] 社区增值服务表现 - 社区增值服务收入为人民币2076万元，占总收入4.7%，同比下降48.1%[46] - 社区增值服务收入从2024年中期的4000万人民币下降至2025年中期的2080万人民币，降幅达48.0%[67][68] - 智能社区解决方案收入大幅下降，从2024年中期的938.0万人民币降至2025年中期的179.2万人民币，降幅达80.9%[69][70] - 社区零售和家居服务收入显著减少，从2024年中期的1387.9万人民币降至2025年中期的374.9万人民币，降幅达73.0%[69][74] - 社区增值服务毛利率显著提升，从2024年中期的44.0%增至2025年中期的62.3%，增幅达18.3个百分点[82][83] - 社区增值服务毛利率从2024年中期的44.0%大幅上升至报告期的62.3%[86] 地区和市场表现 - 第三方開發商在管面積佔比48.1%，貢獻收入1.96億元人民幣[54] - 浙江省在管面積佔比72.4%，貢獻收入2.96億元人民幣[58] - 住宅物業在管面積佔比73.6%，貢獻收入3.00億元人民幣[62] - 非住宅物業在管面積7.2百萬平方米，較2024年同期9.2百萬平方米下降21.9%[62] - 業務覆蓋中國41個城市，長三角以外區域收入佔比10.5%[56][58] 业务拓展和项目中标 - 公司接管科教产业园食堂项目，容量达5,000人次[20][22] - 公司中标杭州萧山区青少年宫项目，涵盖主宫及19个分宫[19][22] - 公司成功中标杭州富阳体育中心（富阳区最大综合性公共体育场馆）及运河财富小镇绿化养护项目[21][23] - 公司深化合资合作模式，与衢州交投合作拓展"三馆两中心"及交通枢纽管理业态[20][22] 运营和数字化举措 - 公司完成全国1,929项社区升级工程（包括消防设备维修、景观改造、电梯维修等）[24][27] - 公司光伏改造项目利用屋顶空间4,000平方米，预计年发电量达70万度，减碳700吨[26][28] - 公司通过数字化门户整合员工系统，提升基础业务信息录入效率及突发情况敏捷响应能力[31] - 公司推行动态预算及全周期现金流监控，实现从事后纠正向全过程管控转型[31] - 公司试点云仓库项目，通过计划采购与紧急使用的精细化管理实现高效运营[30] - 公司开展数字化建设，整合建立员工数字门户降低基础业务信息录入工作量[33] - 公司试点项目云仓通过精细化管控提升工作效率[32] - 公司经营过程的数据看板助力经验驱动向数据驱动的管理转型[33] 人力资源和人才培养 - 公司通过星级管家认证体系等多样化培养机制鼓励员工持续学习[32] - 公司设立了“储备项目经理培养计划”和“新炬力管培生计划”进行管理人才培养[140][143] - 公司实施了严格的“星级管家认证”体系作为服务窗口标准[141][143] - 截至2025年6月30日，公司在职员工总数为2,770名[131][136] - 2025年上半年（1月1日至6月30日）员工总成本为人民币124.8百万元[131][136] - 公司于2025年进行了组织重组，合并了江苏、上海和安徽的城市公司，并成立了新的郑州城市公司[132][136] 财务资源和资金状况 - 现金及银行余额为人民币169,603千元，较2024年末减少[12] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的20220万元人民币下降16.1%至2025年6月30日的16960万元人民币[112] - 流动比率从2024年12月31日的2.0倍降至2025年6月30日的1.9倍[118] - 借款总额从2024年12月31日的人民币17.0百万元降至2025年6月30日的人民币10.0百万元[118] - 资本负债比率从2024年12月31日的0.02降至2025年6月30日的0.01[118] - 公司从山东土地集团（菏泽）德信资产运营有限公司的清算分配中获得人民币0.52百万元[123][126] - 公司全球发售所得款项净额为7.635亿港元[159] - 公司原计划将65.0%的净收益（约4.96亿港元）用于业务扩张[159] - 公司有4.266亿港元原定用于业务扩张的净收益尚未使用[159] - 截至2024年12月31日，公司全球发售所得款项净额中未动用资金约为1.38亿港元[166][168] - 其中约8240万港元计划用于扩大业务规模和提高市场份额，约5560万港元计划用于信息技术投资[166][168] - 公司已将全部净收益的使用时间表延长至2026年6月或之前[171][172] - 截至2025年6月30日，未动用所得款项净额为1.374亿港元，其中8240万港元将用于2025年股权收购[174] - 所得款项净额计划用途中，扩大业务规模及提高市场份额分配4.96亿港元，截至2025年1月1日未动用8240万港元[174] - 信息技术投资分配7640万港元，截至2025年1月1日未动用5560万港元，预计2026年6月前完成使用[174] - 多元化服务产品分配7640万港元已全部使用完毕，无剩余未动用资金[174] - 人力资源管理和企业文化改善分配3830万港元已全部使用完毕[174] 收购和投资活动 - 公司计划使用上市净收益收购物业管理公司以扩大业务规模和市场份额[124][127] - 公司于2025年7月31日签订协议以总代价人民币78.0百万元收购德清莫干山瑞璟置业有限公司100%股权[125][128] - 收购资金中82.4百万港元（约人民币75.0百万元）来自未动用上市净收益，其余约人民币3.0百万元由内部资源拨付[125][128] - 2025年股权收购将部分使用上述8240万港元（约合7500万元人民币）未动用资金[169][171] - 收购剩余对价约300万元人民币将由公司内部资源支付[169][171] 贷款和抵押事项 - 公司间接全资附属公司上海栩全商贸有限公司于2022年12月16日向独立第三方杭州瑞扬供应链管理有限公司提供最高3.15亿元人民币贷款[161] - 截至2024年12月31日，借款人已偿还本金约5548.8万元人民币，但仍有2.59512亿元人民币本金和890.3万元人民币利息逾期未还[162][163] - 贷款人以1400个停车位作为抵押资产，因借款人违约已行使权利变现这些资产[164][167] - 2025年3月28日，贷款人与借款人签订补充协议，公司获得额外资产使用权用于等额抵销剩余未偿还贷款[165][167] - 贷款协议项下未偿还本金为2.595亿人民币，未偿还利息约为890万人民币，截至2024年12月31日已逾期[178] - 公司同意收购评估价值约9904万人民币的783个地下停车位使用权，用于等额抵销剩余未偿还贷款[179] - 2022年12月16日订立的贷款协议本金总额最高为3.15亿人民币，以押记资产作担保[178] - 截至2024年12月31日，借款人已现金偿还贷款本金约5548.8万人民币[178] - 2025年3月28日签订补充协议，涉及额外资产收购构成须予公布交易[179] 股权和公司治理 - 购股权计划可发行股份上限为1亿股，占上市日已发行股份的10%[147] - 当前购股权计划可发行股份占公司已发行股份总数的10.89%[147] - 任何12个月内向单名参与者发行的股份不得超过已发行股份总数的1%[148] - 购股权计划有效期为10年，自2021年7月15日起生效[149] - 董事会不建议就报告期间派付任何中期股息[154][158] - 胡一平先生通过受控法团持有公司股份529,202,279股，占已发行股份总数57.65%[185] - 盛富国际有限公司持有公司股份529,202,279股，占已发行股份总数57.65%[194] - 凯邦国际有限公司持有公司股份115,363,889股，占已发行股份总数12.57%[194] - 香港美仑国际有限公司持有公司股份53,418,803股，占已发行股份总数5.82%[194] - 公司已发行股份总数为917,881,000股[185][194][196] - 胡一平先生持有盛富国际91.6%股权，其配偶魏佩芬女士持有8.4%股权[185][194][196] - 沈月华女士持有香港美仑约93.9%股权，其配偶金粮先生持有约6.1%股权[194][196] - 公司确认已维持上市规则要求的至少25%公众持股量[199][200] - 截至2025年6月30日，除披露外无其他董事或最高行政人员持有须披露的股份权益[190][191] - 截至2025年6月30日，除披露外无其他人士持有公司5%或以上股份权益[198] 资产和负债状况 - 资产总额为人民币1,388,250千元，较2024年末增长[12] 荣誉和奖项 - 公司获评杭州市五星级物业服务企业及武汉物业管理示范项目[24][27]

股本情况 - 截至2025年8月底，法定/注册股本总额5000万港元，股份50亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年8月底，已发行股份9.17881亿股，库存股份0股[2] 购股期权 - 公司购股期权计划2021年6月21日通过，本月底可发行或转让股份总数1亿股[3] 股份购回 - 2024 - 2025年多次购回股份，截至2025年8月底部分未注销[4] 本月变动 - 本月已发行及库存股份总额增减为0，行使期权所得资金0港元[3][5]

财务表现 - 收入4.43亿元 同比减少6.39% [1] - 股东应占溢利3413.8万元 同比减少19.04% [1] - 每股基本盈利0.039元 [1]