核心财务表现 - 公司预期2025年上半年净亏损约人民币4.6亿元至6.2亿元 [1] - 较2024年同期净亏损人民币16.0亿元显著收窄 [1] 亏损收窄驱动因素 - 项目竣工交付节奏加快导致可出售/租赁建筑面积交付量同比显著增加 [1] - 交付面积增加推动收入确认规模提升 [1] - 物业项目计提的减值准备同比减少 [1]

公司财务表现 - 公司预期2025年上半年净亏损人民币4.6亿元至6.2亿元 较2024年同期净亏损人民币16.0亿元显著收窄 [1] - 净亏损减少主要因项目竣工交付节奏加快 可出售/租赁建筑面积交付同比显著增加并确认为收入 [1] - 净亏损减少亦因物业项目计提的减值准备减少 [1]

财务表现 - 公司预计2025年上半年净亏损介于人民币4.6亿元至6.2亿元 [1] - 2024年同期净亏损为人民币16.0亿元 [1] - 净亏损同比显著收窄 主要因竣工交付加速和减值准备减少 [1] 运营改善 - 报告期内项目竣工交付节奏加快 [1] - 可出售/租赁建筑面积的交付量同比显著增加并确认为收入 [1] - 物业项目计提的减值准备同比减少 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示 概 不 會 就 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責 任。 ZENSUN ENTERPRISES LIMITED 正商實業有限公司 （於 香 港 註 冊 成 立 之 有 限 公 司） （股 份 代 號：185） 盈 利 預 警－虧 損 減 少 承董事會命 正商實業有限公司 主 席、行 政 總 裁 兼 執 行 董 事 本公告由正商實業有限公司（「本公司」，連 同 其 附 屬 公 司，統 稱「本集團」）根 據 香港聯合交易所有限公司證券上市規則（「上市規則」）第13.09(2)(a)條及香港法例 第571章證券及期貨條例第XIVA部項下內幕消息條文（定 義 見 上 市 規 則）作 出。 本公司董事會（「董事會」）謹 此 知 會 本 公 司 股 東 及 有 意 投 資 者，根 據 董 事 會 目 前 可 得 資 料，以 及 對 截 至2025年6月30日止六個月（「報告期間」）的未經審核之本集 團 綜 合 管 ...

公司财务安排 - 董事会会议将于2025年8月29日举行 [1] - 会议将批准公司及附属公司截至2025年6月30日止六个月中期业绩及其发布 [1] - 会议将考虑建议派发中期股息（如有） [1]

会议安排 - 正商实业董事会会议将于2025年8月29日举行[4] - 会议将批准公司及附属公司2025年上半年中期业绩及发布[4] - 会议将考虑建议派发中期股息（如有）[4] 人员情况 - 截至公布日期，执行董事为张敬国先生及张国强先生[4] - 截至公布日期，非执行董事为Huang Yanping女士[4] - 截至公布日期，独立非执行董事为刘达先生等三人[4]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 正商實業有限公司 (「本公司」) 呈交日期: 2025年8月1日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00185 | 說明 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 1,913,386,669 | | 0 | | 1,913,386,669 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | | | | 本月底結存 | | | | 1,913,386,669 | ...

ESG评级提升 - 公司ESG评级由BBB升至A级，得益于聚焦"大消费"主航道和深化可持续治理体系的举措 [2] - 公司在环境、社会及治理维度全面发力，ESG治理成效显现 [2] 战略转型 - 公司完成重大资产重组，置入珠海市免税企业集团51%股权，置出非珠海区域5家房地产子公司100%股权 [4] - 公司证券简称变更为"珠免集团"，明确聚焦"大消费"主航道的发展定位 [4] - 公司承诺不再新增房地产项目，5年内完成存量房地产有序退出 [4] - 公司以免税业务为核心引擎，拓展商业运营、跨境贸易等板块，构建"免税+商管+商贸"大消费生态圈 [4] 环境实践 - 公司推动业务生态低碳转型，构建高效集约的物流网络，优化免税商品运输路径、降低碳排放强度 [5] - 洪湾渔港项目加快建设冷链仓储加工基地，平均年渔获卸载量超6万吨，推动渔业资源节约与绿色流通 [5] 社会责任 - 公司参与区域协调发展与乡村振兴工作，推动新乡村建设，打造"新穗乡舍"文旅民宿项目 [7] - 公司依托粤港澳大湾区一体化机遇，拓展高品质消费服务，2025年1-5月拱北口岸客流量突破5000万人次 [7] 公司治理 - 公司设立董事会品牌与ESG委员会，推动可持续理念融入战略决策与经营管理 [9] - 公司纳入华发集团体系，依托其产业资源与治理能力，释放治理协同优势 [10] - 公司完善信息披露与合规机制，提升董事会决策效率与公司透明度 [10] 协同价值 - 公司自2012年起连续发布《企业社会责任报告》，自2022年起连续三年披露ESG报告 [11] - 评级上调是对公司在战略转型关键期强化治理韧性、深化ESG融合的认可 [11] - 公司将持续强化ESG治理效能，聚焦免税主业核心优势，推动环境、社会和公司治理表现全面跃升 [13]

股价表现 - 5月2日股价单日上涨13.95%至0.098港元/股 成交量2000股 成交额169港元 振幅31.4% [1] - 恒生指数同日上涨1.74%至22504.68点 [1] - 近一个月累计下跌6.52% 年初至今累计下跌48.81% 显著跑输恒生指数同期10.27%的涨幅 [2] 财务数据 - 2024年度营业总收入95.42亿元 同比大幅减少52.37% [2] - 归母净利润亏损21.82亿元 但同比收窄5.07% [2] - 毛利率仅为3.81% 资产负债率高达97.56% [2] 行业估值对比 - 地产行业市盈率（TTM）平均值4.67倍 行业中值-0.15倍 [3] - 公司市盈率-0.07倍 在行业中排名第257位 [3] - 同业对比：百仕达控股0.28倍 恒达集团控股1.71倍 美联集团2.22倍 中奥到家2.76倍 瑞森生活服务2.82倍 [3] 公司业务概况 - 1965年成立 1972年起于港交所主板上市 总部位于香港 业务遍及日本及美国 [3] - 主要在新加坡、香港、日本、美国及中国拥有规模庞大的物业组合 [3] - 核心业务涵盖中国及海外的物业发展、物业投资与管理、酒店营运以及证券买卖投资 [3] - 当前战略重点为中国房地产发展扩张及美国房地产投资信托管理 [3]

收入和利润（同比变化） - 公司2024年收入约为95.421亿元人民币，同比下降52.4%[26][27] - 公司2024年毛利约为3.631亿元人民币，同比下降53.0%[26][27] - 公司2024年其他收入为720万元人民币，同比下降17.2%[72] - 公司收益为人民币954.21亿元，较2023年人民币2003.49亿元下降52.4%[77] - 公司毛利为人民币36.31亿元，较2023年人民币77.27亿元下降53.0%[77] - 公司拥有人应占亏损为人民币21.82亿元，2023年为人民币22.985亿元[80][86] 成本和费用（同比变化） - 公司2024年销售及营销费用为5620万元人民币，同比下降42.0%[74] - 公司2024年行政费用为1.425亿元人民币，同比下降17.9%[74] - 公司2024年财务成本为2.897亿元人民币，同比下降34.0%[75] - 公司2024年所得税费用为4.912亿元人民币，同比下降30.7%[76] - 公司销售及市场推广费用为人民币5.62亿元，较2023年人民币9.70亿元下降42.0%[79] - 公司行政费用为人民币14.25亿元，较2023年人民币17.36亿元下降17.9%[79] - 公司融资成本为人民币28.97亿元，较2023年人民币43.86亿元下降34.0%[79] - 公司所得税开支为人民币49.12亿元，较2023年人民币70.93亿元下降30.7%[79] - 员工成本总额约人民币38.1百万元（2023年：55.4百万元），员工人数310人[120][121][125][126] 其他财务数据（亏损、减值及负债） - 公司2024年其他净亏损为15.636亿元人民币，主要包含物业减值损失13.911亿元人民币[73] - 公司其他亏损净额为人民币15.636亿元，2023年为人民币16.101亿元[78] - 公司撇减持作出售之已完工物业及发展中物业至可变现净值为人民币13.911亿元，2023年为人民币12.732亿元[78] - 公司按公平值计入损益之金融资产的公平值亏损为人民币0.893亿元，2023年为收益人民币0.403亿元[78] - 净负债为人民币13,590.7百万元（2023年：人民币13,332.1百万元），所有者权益降至人民币897.8百万元（2023年：人民币3,068.6百万元）[103][106] - 总借贷为人民币14,573.8百万元（2023年：人民币15,175.5百万元），其中人民币13,453.5百万元需一年内偿还[103][106] - 2025年票据未支付利息3,621,730美元，已发生违约事件[108] - 流动比率降至1.03（2023年：1.07），负债比率升至34.4%（2023年：28.7%）[112] - 2025年票据未偿还本金额为103,478,000美元且发生利息支付违约，未付利息金额为3,621,730美元[113] - 集团抵押资产账面总值约人民币5,560.5百万元（2023年：10,386.5百万元）用于银行及金融机构融资[113] - 流动比率降至1.03（2023年：1.07），资产负债比率升至34.4%（2023年：28.7%）[116] - 物业发展资本承担约人民币4,926.4百万元（2023年：6,799.7百万元）[117][122] - 担保相关或然负债约人民币18,227.5百万元（2023年：19,614.5百万元）[118][123] - 现金及银行结余总额下降46.7%至人民币983.2百万元（2023年：人民币1,843.4百万元）[100][105] - 已抵押按金为人民币123.7百万元（2023年：人民币130.9百万元）[101][105] 中国物业发展业务表现 - 公司主要收入来源为中国物业发展业务[26][27] - 毛利下降主因是确认多个利润率较低的物业项目及建筑成本上升[26][27] - 公司物业发展项目总可售/租赁建筑面积约1353.34万平方米，其中已竣工829.86万平方米[70] - 发展中物业可售/租赁建筑面积约279.58万平方米，筹划中约243.90万平方米[70] - 公司于2024年12月31日在中国拥有土地储备总占地面积约630万平方米，总建筑面积约1350万平方米[9] - 公司土地储备预计将带来发展中可出售/租赁建筑面积约280万平方米及规划中建筑面积约240万平方米[9] - 公司自2015年中至2024年共完成161幅土地收购[9] - 公司于2024年12月31日拥有84个已完工物业项目及22个进行中项目[9] - 公司2024年未新增任何土地储备[29][32] 各地区物业项目详情（中国） - 郑州正商经开广场项目总建筑面积211,748平方米，已于2017年第四季度竣工[56] - 郑州正商河峪洲一期住宅项目总建筑面积176,845平方米，已于2019年第四季度完成[56] - 郑州正商河峪洲二期住宅项目总建筑面积191,971平方米，于2020年第四季度至2021年第二季度期间竣工[56] - 郑州正商珑湖上境住宅项目总建筑面积93,399平方米，已于2019年第四季度完成[56] - 郑州正商兴汉花园住宅项目总建筑面积66,103平方米，已于2017年第四季度竣工[56] - 郑州正商书香铭筑商业项目总建筑面积100,662平方米，已于2019年第四季度完工[56] - 中国物业开发项目土地储备总面积约47,736至186,648平方米不等（依据不同项目）[56] - 所有列示的中国已完成物业项目权益占比均为100%[56] - 物业类型包含住宅与商业用途，已完成项目总建筑面积累计约840,729平方米[56] - 郑州正商家河家一期项目总占地面积178,559平方米，累计建筑面积289,951平方米，已于2019年第四季度竣工[57] - 郑州正商家河家二期项目总占地面积188,643平方米，累计建筑面积210,275平方米，已于2021年第三季度竣工[57] - 郑州正商启盛华庭项目总占地面积8,051平方米，累计建筑面积26,476平方米，已于2020年第二季度竣工[57] - 郑州正商汇航铭筑商业项目总占地面积55,631平方米，累计建筑面积193,851平方米，其中132,129平方米已竣工[57] - 郑州正商汇航铭筑项目有61,722平方米处于发展中，预计2027年第四季度完工[57] - 登封正商城裕园住宅项目总占地面积46,899平方米，累计建筑面积78,137平方米，已于2020年第三季度竣工[57] - 登封正商城祥园住宅商业项目总占地面积27,210平方米，累计建筑面积59,987平方米，已于2020年第三季度竣工[57] - 登封正商城和园住宅商业项目总占地面积50,436平方米，累计建筑面积127,818平方米，已于202极0年第三季度竣工[57] - 登封正商城禧园住宅商业项目总占地面积15,992平方米，极累计建筑面积37,635平方米，已于2021年第三季度竣工[57] - 登封正商城泰园住宅商业项目总占地面积32,986平方米，累计建筑面积81,307平方米，已于2021年第三季度竣工[57] - 许昌正商书香华府项目总建筑面积305,318平方米，集团权益占比100%[58] - 郑州正商珑水上境项目极总建筑面积96,549平方米，占地面积58,338平方米[58] - 新乡正商智慧新城·榕园项目总建筑面积45,126平方米，含住宅及商业用途[58] - 新乡正商智慧新城·祥园项目总建筑面积96,465平方米，占地面积58,642平方米极[58] - 洛阳正商城北苑一期项目总建筑面积185,261平方米，占地面积52,728平方米[58] - 郑州正商公主湖一期项目总建筑面积252,672平方米，占地面积147,988平方米[58] - 郑州正商公主湖三期项目总建筑面积81,551平方米，占地面积40,819平方米[58] - 郑州正商滨河铭筑项目总建筑面积119,251平方米，占地面积31,462平方米[58] - 所有列示项目均已完成开发，无在建或规划中面积[58] - 住宅类项目占比显著，部分项目含商业用途[58] - 北京正商明苑项目总占地面积53,214平方米，累计建筑面积89,017平方米，已于2021年第二季度竣工[59] - 北京正商雅築佳苑项目总占地面积41,170平方米，累计建筑面积59,397平方米，已于2021年第二季度竣工[59] - 郑州正商启航国际广场一期项目总占地面积11,215平方米，累计建筑面积38,029平方米，已于2021年第二季度竣工[59] - 郑州极正商兰庭华府项目总占地面积43,470平方米，累计建筑面积130,135平方米，已于2021年第二季度竣工[59] - 许昌正商金域世家项目总占地面积60,948平方米，累计建筑面积144,381平方米，其中72,707平方米已竣工，71,674平方米处于发展中[59] - 新乡正商金域世家二期项目总占地面积10,701平方米，累计建筑面积127,708平方米，已于2021年第三季度竣工[59] - 郑州正商国际大厦项目总占地面积13,442平方米，累计建筑面积107,388平方米，已于2021年第四季度竣工极[59] - 郑州正商汇航佳苑二期项目总占地面积50,921平方米，累计建筑面积203,216平方米，其中80,414平方米已竣工，122,802平方米处于发展中[59] - 郑州正商博雅华庭一期项目总占地面积12,777平方米，累计建筑面积37,269平方米，已于2022年第一季度竣工[59] - 郑州正商雅庭华府项目总建筑面积146,603平方米，其中已竣工107,661平方米（占比73.4%），发展中38,942平方米（占比26.6%）[60] - 郑州正商公主湖二期项目总建筑面积308,773平方米，其中已竣工107,863平方米（占比34.9%），发展中200,910平方米（占比65.1%）[60] - 武汉正商书香华府住宅项目总建筑面积164,108极平方米，已100%竣工[极60] - 郑州正商汇航佳苑一期住宅项目总建筑面积106,903平方米，已100%竣工[60] - 郑州正商启航国际广场二期商业项目总建筑面积40,313平方米，已100%竣工[60] - 郑州正商祯瑞上境住宅项目总建筑面积106,882平方米，已100%竣工[60] - 邓州正商新天地商业项目总建筑面积42,393平方米，已100%竣工[60] - 郑州正商湖西学府住宅项目总建筑面积132,121平方米，已100%竣工[60] - 邓州丰安苑住宅及商业项目总建筑面积33,516平方米，已100%竣工[60] - 所有已披露项目总权益占比均为100%（除邓州两项目为51%）[60] - 郑州正商生态城项目总占地面积74,214平方米，累计建筑面积185,563平方米，已于2023年第一季度竣工[61] - 郑州正商丰华上境项目总占地面积45,505平方米，累计建筑面积77,118平方米，已于2023年第一季度竣工[61] - 郑州正商馨港家项目总占地面积84,186平方米，累计建筑面积212,465平方米，其中58,226平方米已竣工，154,239平方米处于发展中[61] - 登封正商城瑞园项目总占地面积55,405平方米，累计建筑面积127,110平方米，已于2023年第二至三季度竣工[61] - 邓州正商凯悦华府项目总占地面积64,028平方米，累计建筑面积160,069平方米，其中117,000平方米已竣工，43,069平方米处于发展中[61] - 南阳正商书香华庭项目总占地面积25,293平方米，累计建筑面积88,460平方米，预计2024年第二季度竣工[61] - 郑州正商云湖上院一期项目总占地面积50,148平方米，累计建筑面积100,179平方米，其中42,133平方米已竣工，58,046平方米处于发展中[61] - 洛阳正商城北苑二期项目总占地面积52,772平方米，累计建筑面积159,771平方米，已于2023年第三季度竣工[61] - 所有披露项目权益占比均为100%[61] - 住宅类项目占比87.5%，住宅商业混合项目占比12.5%[61] - 淮濱正商書香華府一期項目已竣工可售/租賃建築面積為118,280平方米[62] - 滑縣正商蘭庭華府項目集團權益為100%，已竣工可售/租賃建築面積為111,441平方米[62] - 汝陽正商書香華庭項目總建築面積176,419平方米，其中已竣工49,050平方米，發展中40,361平方米，籌劃中87,008平方米[62] - 鞏義正商書香華府一號院項目已竣工可售/租賃建築面積85,765平方米，發展極中7,502平方米[62] - 新鄉正商金域世家一期項目已竣工可售/租賃建築面積為159,569平方米[62] - 光山正商書香華府項目已竣工可售/租賃建築面積66,889平方米，發展中62,727平方米[62] - 信陽正商金域世家（羊山新區）項目已竣工極可售/租賃建築面積93,684平方米，發展中8,473平方米[62] - 衛輝極正商金域華庭項目集團權益為90%，已竣工可售/租賃建築面積為109,911平方米[62] - 邓州正商新宇城项目总建筑面积102,735平方米，已于2023年第四季度竣工[63] - 北京正商杏海苑项目总建筑面积103,979平方米，已于2023年第四季度竣工[63] - 商丘正商书香华府项目总建筑面积196,625平方米，其中126,043平方米已竣工，70,582平方米发展中[63] - 巩义正商河洛宽境项目总建筑面积40,008平方米，已于2023年第四季度竣工[63] - 邓州正商明珠城项目总建筑面积122,362平方米，已于2023年第四季度竣工[63] - 伊川正商伊河宽境项目总建筑面积239,460平方米，其中92,736平方米已竣工，33,065平方米发展中，113,659平方米筹划中[63] - 郑州正商兰庭华府项目总建筑面积280,490平方米，其中178,091平方米已竣工，5,668平方米发展中，96,731平方米筹划中[63] - 新乡正商兰庭华府一期项目总建筑面积80,210平方米，已于2023年第三季度竣工[63] - 鲁山正商金域华府项目总建筑面积约48,903平方米，其中已竣工可售/租赁面积28,436平方米（占58.1%），发展中面积20,467平方米（占41.9%）[64] - 淮阳正商珑湖宽境项目总建筑面积约85,682平方米，其中已竣工可售/租赁面积73,409平方米（占85.7%），发展中面积12,273平方米（占14.3%）[64] - 登封正商城·璟园项目总建筑面积约73,090平方米，已全部竣工[64] - 新乡正商智慧新城三期项目极总建筑面积约83,819平方米，其中已竣工面积8,741平方米（占10.4%），筹划中面积75,078平方米（占89.6%）[64] - 郑州正商生态城五号院项目总建筑面积约96,630平方米，已全部竣工[64] - 新密正商城－祥园项目总建筑面积约132,651平方米，其中已竣工面积121,432平方米（占91.5%），发展中面积11,219平方米（占8.5%）[64] - 登封正商颖河华府项目总建筑面积约76,819平方米，已全部竣工[65] - 洛阳正商城北苑三期项目总建筑面积约246,647平方米，其中已竣工面积139,016平方米（占56.4%），发展中面积107,631平方米（占43.6%）[65] - 郑州正商左岸项目总建筑面积约91,311平方米，其中已竣工面积68,482平方米（占75.0%），筹划中面积22,829平方米（占25.0%）[65] - 周口正商金域世家项目总建筑面积约158,824平方米，其中已竣工面积49,363平方米（占31.1%），发展中面积63,287平方米（占39.8%），筹划中面积46,174平方米（占29.1%）[65] - 原阳正商金域世家项目总建筑面积约92,326平方米，其中已竣工可售/租赁面积为19,259平方米（占比20.9%），规划中面积为73,067平方米[66] - 商城正商书香华府项目总建筑面积约100,662平方米，已竣工面积43,016平方米（占比42.7%），发展中面积21,983平方米，规划中面积极35,663平方米[66] - 淮滨正商金域世家项目总建筑面积约26,669平方米，已竣工面积16,848平方米（占比63.2%），发展中面积9,821平方米[66] - 漯河正商宸悦宽境项目总建筑面积约119,011平方米，已竣工面积21,187平方米（占比极17.8%），发展中面积27,637平方米，规划中面积70,187平方米[66] - 罗山正商书香华府项目