文章核心观点 - 财富积累的根本差异在于中产阶级用时间换钱，而富人构建能持续产生收入的系统，被动收入是通过资本和知识的复利效应实现的，而非快速致富计划 [1] - 存在五种经过验证的策略，可在维持日常工作生活的同时建立财富，每种策略都需要前期努力或资本投入，但建立后能以最少的持续参与产生收入 [2] - 构建多种收入来源可以减少对单一来源的依赖并加速财富积累，应根据自身情况选择起点并立即开始行动 [20][21] 股息贵族股票 - 股息贵族是指那些连续至少25年增加股息的公司，例如麦当劳、可口可乐和强生，它们是经历过多次衰退的成熟企业 [3] - 当前共有69家公司，股息收益率在2%至超过6%之间，自1926年以来，股息贡献了标普500指数总回报的约31% [4] - 超过半数的公司已连续至少45年提高派息，持有此类公司股票，即使不追加投资，收入也会增长，例如，以3%收益率买入的股票，若公司股息在十年内翻倍，则原始成本的收益率可能达到6% [5] 房地产投资信托基金 - REITs拥有并管理商业、住宅、工业和医疗保健等创收房地产，法律要求其将90%的应税收入分配给股东，是天然的以收入为中心的投资，最低可通过10美元投资公开交易的REITs [6] - 与需要处理租户筛选、维护和紧急呼叫的直接租赁房产不同，REITs提供真正的被动性，由专业管理团队处理所有事务，投资者只需收取季度股息 [7] - REITs提供显著的多元化优势，其投资组合涵盖多个市场和物业类型的数十或数百处房产，从而减轻了单一空置或市场低迷的影响 [8] 出售期权合约 - 出售备兑认购期权和现金担保认沽期权是个人投资者中未充分利用的财富积累策略，若执行得当，年化收入潜力可达12%至15% [9] - 策略涉及出售已持有股票的认购期权，作为授予购买权的回报，投资者获得即时权利金收入，超过75%的期权到期无价值，允许投资者在不被行权的情况下收取权利金 [10][11] - 现金担保认沽期权是互补策略，投资者出售希望以更低价格买入股票的认沽期权，无论股价是否跌破行权价，结果都可能对投资者有利 [12] - 保守的投资者通常设定最小化股票被行权可能性的行权价，目标是每月2%的回报或约24%的年化回报 [13] 直接租赁房产 - 租赁房产是最有效的财富积累工具之一，投资者收取月租，同时租客偿还抵押贷款，房产价值随时间增值 [14] - 杠杆显著放大回报，例如，30万美元房产支付20%首付（6万美元）即可控制全部资产，若房产年增值5%，则增值收益基于30万美元计算，而非仅6万美元首付 [15] - 每月现金流逐步积累财富，例如，一处房产在扣除所有费用后每月盈利500美元，则年收入为6000美元，三处此类房产可产生18000美元被动收入 [15] - 房产可能需要物业管理，费用通常为总租金的8%至10%，但房地产提供了股票无法比拟的通胀保护，因为租金随通胀上涨，而抵押贷款支付额固定 [16] 数字产品 - 电子书、在线课程和软件等数字产品只需一次创作即可重复销售多年，维护成本极低，例如模板和可打印文件 [17] - 经济模式对创作者极为有利，例如在亚马逊KDP上自助出版电子书的作者，通过持续发布，每月可赚取超过1000美元，且没有库存、运输或制造成本 [18] - 拥有金融、编程、营销等可传授技能的专业知识即可变现，数字产品一旦创建，即可在睡眠时产生收入 [19]

底特律房地产市场复苏 - 底特律正成为美国最不可能的地产繁荣城市 其房价中位数从2009年的58,900美元暴跌后 现已飙升至250,000美元[1] - 投资者能够在这一快速升值的市场中轻松获利 例如有投资者在2021年以2,000美元和1,800美元的价格购入两处房产[3][4] 个人房地产投资案例 - 投资者Chase C Hunter通过谷歌搜索和3,800美元的初始投资进入底特律房地产市场 她以极低成本购入房产后投入大量资金进行翻新 例如在一处房产上投入85,000美元翻新 在另一处因水管问题投入130,000美元改为办公室[3][4] - 该投资者已成功将这一模式复制到八套房屋上 开启了房东生涯[4] 房地产信贷基金投资 - Arrived Private Credit Fund提供投资房地产项目短期贷款的机会 例如用于翻新 改造或新建项目的贷款[2] - 该基金历史上向投资者支付8.1%的年化股息 按月派发 远高于标普500公司1.83%的长期平均股息收益率[1] - 所有贷款均有住宅房产作为抵押担保[2] 房地产众筹与碎片化投资平台 - Arrived平台允许投资者以低至100美元投资租赁房屋和度假租赁的份额 无需承担物业管理责任[6] - Mogul平台由前高盛房地产投资者创立 提供蓝筹租赁房产的碎片化所有权 投资者可获得月租金收入 实时增值和税收优惠[14] - Mogul平台精选全国前1%的单户租赁住宅 要求即使在最差情况下也能实现最低12%的回报 平均年化内部收益率(IRR)为18.8% 现金回报率平均每年在10%至12%之间[15][16] - 该平台上的投资通常由15,000至40,000美元起 项目常在3小时内售罄[16] - 每项投资均由实体资产担保 每处房产由独立的Propco LLC持有 基于区块链的碎片化技术增加了安全性[17] 面向合格投资者的商业地产 - First National Realty Partners允许合格投资者通过以杂货店为主的商业地产实现投资组合多元化 最低投资额为50,000美元[7] - 投资者可以拥有由全食超市 Kroger和沃尔玛等全国性品牌租赁的房产份额 这些租约采用三重净租约 投资者无需担心租户成本影响潜在回报[8] 房地产投资信托与交易所交易基金 - 房地产投资信托和房地产交易所交易基金提供了更便捷 多元化的房地产市场参与方式 无需直接拥有和管理房产[10] - 房地产投资信托是拥有房产并将利润作为股息分配的上市公司 交易所交易基金则汇集资金投资于房地产投资信托或房地产相关业务[11] 投资研究与分析服务 - Moby团队由前对冲基金分析师和专家组成 每周花费数百小时筛选金融新闻和数据 提供顶级股票和加密货币报告[12] - 在四年近400次股票推荐中 Moby的推荐平均跑赢标普500指数近12%[13]

高利率环境下的被动收入投资策略 - 自2022年3月利率上升以来 以收入为导向的资产对寻求合理收益的投资者更具吸引力[1] - 构建包含多种创收资产的多元化投资组合 通常比投资单一产品或证券更为稳健[1] - 当前高利率环境使投资者比2007-2009年全球金融危机以来的任何时候都更容易获得被动收入[2] 投资前的个人财务状况评估 - 在配置资金前 需评估现有财务状况并回答关键问题 包括投资目的 工作状态和总资产情况[2] - 需明确目标是增长还是收入 若仅追求收入 则对资产增长和维持购买力的期望应保持低位[1] - 需要考虑现有投资组合的所在地及其税务影响 例如IRA Roth IRA 401(k)或经纪账户[2] 货币市场基金 - 随着利率上升 货币市场基金已成为投资者中的热门话题[3] - 在美联储近期一系列加息之前 货币市场基金收益率接近0% 而目前收益率已接近5% 使其成为更具吸引力的低风险收入选择[3] 市政债券 - 市政债券是收入导向型投资者的另一个可靠选择 其风险和收入潜力因证券而异[4] - 市政债券通常免征联邦税 在发行州也常免征州税 因此是一种税务效率较高的投资[4] 存款证明 - 随着利率上升 存款证明也日益受到欢迎[5] - 若在预定投资期内无需变现 存款证明尤其具有吸引力 因为提前支取通常需支付罚金[5] - 存款证明的到期日应与预期需要用回资金的日期相匹配[6] 股息股票 - 若投资者在获得被动收入的同时还需要一些增长 可考虑投资股息股票[7] - 截至9月底 标普500高股息指数的股息收益率超过5% 与其他列出的选项相比具有竞争力[7] - 与固定收益产品不同 股息股票通常提供更大的增值机会 有助于长期维持购买力[7] 其他投资选项 - 生成被动收入的其他选项包括国债 高收益债券 业主有限合伙企业和房地产投资信托基金等[8] - 在选择前 需考虑可承受的风险水平 所需收入金额以及是否需要增长要素[8] 税务影响与优化策略 - 不同投资选项的税务处理方式不同 固定收益证券的利息按普通所得税率征税[10] - 股权证券的股息税取决于持有资产的时间 合格股息按长期资本利得税率征税 普通股息按普通所得税率征税 股权证券的增值部分按资本利得税率征税[10] - 了解单项资产的税务处理对决定持有这些资产的账户类型至关重要[11] - 一般而言 持有个股 债券及其被动管理指数替代品 比主动管理型共同基金更具税务效率[11] - 通常建议在应税经纪账户中持有个股 债券和指数基金 而IRA 401(k)等税收优惠账户以及税后Roth IRA 通常更适合持有主动管理型基金和高收益债券等税务效率较低的证券[11] - 整体考虑资产配置有助于减轻税负[12] 存款证明阶梯策略 - 存款证明阶梯是一种利用当前高利率环境同时产生收入的策略 该策略要求开设多个具有不同到期日的存款证明账户[16] - 该策略的理念是投资者始终有一笔存款证明即将到期并支付利息[16]

作者背景与专业资质 - 作者Albert Anthony是克罗地亚裔美国商业作家 在投资者平台及金融媒体网站Seeking Alpha担任特约分析师 拥有超过1000名关注者 并为Investing.com等平台撰稿 同时是亚马逊新书《房地产投资信托基金（REITs）：基本面分析（2026年版）》的作者 [1] - 作者曾担任商业信息系统分析师 包括在顶级十大金融公司嘉信理财的IT部门工作 支持多个企业应用程序及交易平台StreetSmart Edge [1] - 作者的数据驱动和流程导向背景 助力其创立了自己的精品股票研究公司Albert Anthony & Company 这是一家在德克萨斯州注册的企业 由作者100%远程独立管理 [1] - 作者拥有德鲁大学政治学学士学位 持有Microsoft Fundamentals和CompTIA Project+认证 并正在通过企业金融学院持续进行认证项目 专注于资本市场与证券分析师以及商业智能/数据分析认证 [1] 业务内容与专注领域 - 作者在金融媒体平台发表内容 并正在发展YouTube频道（@author.albertanthony） 讨论房地产投资信托基金 因其本人是其个人REIT股票投资组合的活跃投资者 [1] - 作者不撰写关于非上市公司、小盘股或初创公司CEO的内容 任何来自公关机构的此类邮件和推介都将被删除 [1] - 作者的公司Albert Anthony & Co 是位于美国、在德克萨斯州奥斯汀注册的独资企业商号 不提供个性化财务咨询或管理客户资金 而是基于公开数据及自身分析提供一般市场评论和研究 [1]

交易概述 - 全球另类资产管理公司Patria Investments Limited宣布已达成协议，收购RBR Gestão de Recursos Ltda，该交易预计于2026年第一季度完成 [1][3] - 交易完成后，Patria将成为巴西上市房地产投资信托基金的领先管理公司 [1][3] - 交易无需股东或反垄断批准，但需满足此类交易惯常的先决条件 [1] 交易标的与结构 - 收购标的RBR Gestão在公司内部重组后，将持有约15亿美元的上市房地产投资信托基金资产 [1] - RBR Gestão目前管理着12只基金，其中11只是主要专注于信贷和多资产策略的上市房地产投资信托基金 [1] - 不属于交易范围内的其他资产将在前述内部重组中剥离，并继续由RBR集团其他公司及其团队管理 [1] 财务与规模影响 - 交易将增加约13亿美元的收费资产管理规模，使Patria截至2025年第三季度的备考房地产总收费资产管理规模达到85亿美元 [2] - 自2021年初首次公开募股以来，公司房地产收费资产管理规模的复合年增长率超过65% [2] - 交易完成后，永久资本工具将占公司总收费资产管理规模的约22% [1] - 公司高利润的房地产策略（其中90%为永久资本工具）将占公司总收费资产管理规模的20%以上 [2] 战略意义与市场地位 - 此次收购巩固了Patria作为巴西上市房地产投资信托基金领先管理公司的地位，并进一步增强了其在具有战略重要性的信贷和多资产策略方面的规模 [1] - 收购后，Patria将在包括办公、物流、信贷、多资产和城市零售在内的多种策略中具备规模优势 [1] - 公司房地产平台通过此次收购实现显著发展，在巴西市场，除了投资业绩外，规模是关键的增长要素 [3] 公司背景信息 - Patria是一家全球中型市场另类资产管理公司，专注于关键的抗周期和增长领域 [4] - 公司是拉丁美洲领先的资产管理公司，并通过广泛的普通合伙人关系网络在欧洲拥有强大影响力 [4] - 公司拥有37年经验，管理资产超过510亿美元 [4]

作者背景与专业资质 - 作者Albert Anthony是克罗地亚裔美国商业作家 在投资者平台及金融媒体网站Seeking Alpha担任特约分析师 拥有超过1千名关注者[1] - 作者同时为Investing dot com等平台撰稿 并著有关于房地产投资信托基金的新书《Real Estate Investment Trusts (REITs): A Fundamental Analysis (2026 Edition)》[1] - 作者曾在美国十大金融公司之一嘉信理财的IT部门担任商业信息系统分析师 支持多个企业应用程序及交易平台StreetSmart Edge[1] - 作者拥有数据驱动和流程导向的背景 并以此创立了自己的精品股票研究公司Albert Anthony & Company 该公司在德克萨斯州注册 由作者100%远程独立运营[1] 业务与内容专长 - 作者的研究公司提供基于公开数据的市场评论和研究 不提供个性化财务咨询或管理客户资金 也不销售或营销金融产品和服务[1] - 作者专注于公开上市公司 不涉及非上市公司、小盘股或初创公司CEO[1] - 作者在YouTube频道(@author.albertanthony)上讨论房地产投资信托基金 其本人也是房地产投资信托基金股票投资组合的活跃投资者[1] - 作者的兴趣在于利用商业信息工具简化股票研究流程 同时为读者提供可操作的见解[1] 教育与专业认证 - 作者毕业于德鲁大学 获得政治学学士学位[1] - 作者拥有Microsoft Fundamentals和CompTIA Project+认证 并正在企业金融学院持续进修资本市场与证券分析师以及商业智能/数据分析认证课程[1]

房地产投资信托基金表现分析 - 过去五年标普500指数总回报率达106.5%，而REITs基准指数仅回报40%[2][3] - 近20年市场数据显示当前REITs表现滞后属于异常现象[3] 利率环境对REITs的影响 - 过去五年美国经历史上最快加息周期，REITs仍实现40%回报[3] - 当前利率进入下降趋势，为REITs创造更宽松的融资环境[3] - 市场尚未反映REITs因融资成本下降带来的利润扩张潜力[3] REITs估值与市场认知 - REITs整体处于被低估状态[4] - 住房成本上涨未带动所有房地产细分领域升值，数据中心等板块被忽视[5][6] - 市场忽略了REITs数十年间跑赢股市的收益能力[4] 投资策略建议 - 推荐高度分散化且提供可持续高股息的投资工具[6] - 封闭式基金RQI以8%收益率交易，相对资产净值折价5.4%[8] - 分散投资可规避单一物业的地方政策、规划及运营风险[7] 标杆基金RQI优势分析 - 前十大持仓包含数字房地产信托和Equinix等数据中心龙头，受益于AI需求增长[9] - 组合涵盖医疗、自助仓储等多领域，通过数百项持仓覆盖数万处物业[9] - 长期表现超越REITs指数基金，当前折价率处于2025年以来最大水平[10] - 2025年4月关税抛售期间折价仍小于当前水平，形成买入机会[10][11]

沃伦·巴菲特对比特币的立场 - 巴菲特认为比特币是投机而非投资 将其比作“大概是老鼠药的平方” [1] - 巴菲特自2018年以来坚持认为比特币“不产生任何东西” 并称不会以250亿美元购买世界上所有比特币 [1][3] 罗伯特·清崎的反驳观点 - 清崎质疑巴菲特对传统市场风险的认识 指出股票、房地产会崩盘 而中日央行正在抛售美国政府债券 [3] - 清崎指出伯克希尔·哈撒韦通过投资Nu Holdings和Jefferies等公司间接获得加密货币敞口 认为存在矛盾 [3] - 清崎将黄金和白银归类为“上帝的钱” 将比特币和加密货币归类为“人民的钱” 将美联储和政府货币归类为“假钱” [4] 罗伯特·清崎的投资哲学 - 清崎投资比特币和以太坊的原因是“不信任美联储、美国财政部或华尔街” [4] - 清崎明确表示永远不会投资黄金、白银或比特币ETF 认为它们是华尔街的“假”资产 [6] - 清崎将ETF、REITs、股票、债券和共同基金归类为“印制的货币”即“伪造货币” [6]

文章核心观点 - 新加坡投资者对房地产投资信托存在三个常见误解：高股息收益率意味着更好、所有REITs都具有防御性、REITs能够无限增长 [1] - 盲目相信这些误解可能导致投资决策失误和令人失望的回报 [1] - 更明智的方法是注重质量而非数量，包括优质的发起人、高质量且有韧性的资产类别、可持续的派息历史以及审慎的资本管理 [15] 误解一：高股息收益率意味着更好 - 高股息收益率并不总是好迹象，通常意味着风险升高，收益率上升可能由于单位价格下跌而非派息增加 [2] - 收益率计算方式为年度每单位分派除以单位价格，单位价格从1新加坡元跌至0.6新加坡元，即使每单位分派保持0.05新加坡元不变，收益率也会从5%跃升至8.33% [3] - 部分REITs通过动用资本储备或资产出售收益支付超过其盈利的股息，以维持人为的高收益率，这种做法不可持续 [3] - 高收益率也可能源于资产价值下降、租户疲弱或财务困境等危险信号 [4] - 例如，力宝商场印尼零售信托在2018年基于0.182新加坡元的收盘价，年化分派收益率达到11.3%，每单位分派为0.0205新加坡元 [4] - 但由于租户疲弱、汇率不利因素及入住率下降，分派缩水，COVID-19导致其股价从2020年2月的0.23新加坡元暴跌至2021年1月的0.06新加坡元，收益率从10%飙升至36%，到2023年每单位分派崩溃至0.0004新加坡元（收益率为2.35%），之后股息暂停派发 [5] - 相比之下，凯德综合商业信托作为新加坡最大的零售和办公REITs之一，支付持续适中的约5%收益率，2025年上半年每单位股息为0.0562新加坡元，比2024年同期高出0.0019新加坡元 [6] - 投资者应避免盲目追逐收益率，持续且可持续的5%远优于有风险的双位数收益率，应关注REIT持有的资产质量、管理实力及业务基本面 [7] 误解二：所有REITs都具有防御性 - REITs并非生而平等，其防御性取决于物业类型、租户概况及租赁结构，酒店和零售等行业具有高度周期性，在经济长期低迷时期会严重影响REIT收入 [8] - 相比之下，拥有医疗保健和工业领域资产的REITs往往更具韧性 [9] - 例如，与旅游周期相关的城市发展酒店信托在疫情期间旅游业停滞约两年期间受到重创，疫情前三年（2017财年至2019财年）每单位分派在0.0902至0.0926新加坡元之间，疫情期间2020年每单位分派0.0495新加坡元，2021年为0.0427新加坡元，2022年略微上升至0.0563新加坡元 [9] - 而主要投资于医疗保健及相关用途资产的百汇生命房地产投资信托，即使在疫情期间也保持股息收益率稳定，每单位分派从2019年的0.1319新加坡元稳步上升至2022年的0.1438新加坡元 [10] - 百汇生命REIT表现出韧性，因其租约长期、通常与通胀挂钩并由强大的运营商支持，即使在动荡时期也能实现稳定增长 [10] - 投资者需避免一概而论所有REITs，医疗保健REITs通常比零售和酒店REITs更具韧性，更能抵御经济衰退 [11] 误解三：REITs能够无限增长 - REITs的增长严重依赖获得廉价资本、优质收购及有利的经济条件，在利率上升或资产估值见顶时期增长困难 [12] - 利率上升使再融资成本更高，以及近年资本化率升高，导致许多REITs收购放缓或每单位分派停滞 [13] - REIT增长存在极限，投资者应青睐资产负债表强劲、管理审慎的公司，而非只注重激进扩张的公司 [14] - 审慎的资本管理、适度负债以及逐步而稳定地收购优质物业，是REIT长期成功的真正驱动力 [14]

投资组合构建策略 - 构建多元化投资组合对长期投资成功至关重要[1] - 临近退休或风险厌恶型投资者不宜采用集中投资少数股票的激进策略[1] 房地产投资信托基金优势 - 房地产投资信托基金可提供稳定股息收入，类似于债券，同时具备资本增值潜力，类似于股票[2] - 该类资产结合了吸引力的收入和增长潜力，且不增加风险，是多元化投资组合的明智补充[7] 不同资产类别历史回报 - 全股票投资组合在过去一个世纪中平均年回报率为10.5%，最好年份收益达54.2%，最差年份亏损达43.1%[5] - 全债券投资组合最差年份亏损为13.1%，但平均回报率仅为5%[6] - 经典的60/40股债组合平均回报率为8.8%，最差年份亏损为26.6%[6] 房地产投资信托基金绩效表现 - 自1972年有追踪数据以来，房地产投资信托基金平均年总回报率达12.6%，表现优于股票[7] - 尽管近年因利率上升影响，过去五年平均年总回报率为5.5%，但仍高于债券的长期回报[7] - 晨星公司研究发现，投资组合中配置至少5%的房地产投资信托基金，可比传统60/40组合获得更高回报且风险更低[7]