项目概况与交付 - 广州市首个中心城区原拆原建自主更新项目“黉桥·小石集”于11月7日正式交付 [1] - 项目融入红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，塑造具有广府特色的街巷空间 [1] - 项目设置天台花园、社区书屋等公共空间，并嵌入社区颐康服务站及普惠托育点 [1] 改造前状况与挑战 - 改造前房屋多为砖木或砖混结构，外立面破旧，普遍存在漏水、采光不好等问题 [3][6] - 项目地块共19栋建筑，其中8栋为C、D级危险房屋，11栋为砖木或砖混结构，是典型危旧房 [11] - 项目面临居民意愿转变难、建筑设计规划难、施工建设落地难三大难点 [11] 改造后功能与空间优化 - 改造后一楼增设嵌入式普惠托育服务点，首层骑楼打造健康茶饮、新街市等文化空间 [5] - 二到三层保留居住功能，打造“悦享·小石集”公寓，设置共享厨房、餐厅、自习室、影音室和休闲区 [5][6] - 四层设置社区颐康服务站、天台花园、社区书屋 [6] - 通过首层退让建成骑楼，道路最窄处从不到3米拓宽了一倍多 [6][10] - 留出开放绿洲院落和中层共享平台，让周边私房的“黑房”变“阳光房” [6] 技术创新与施工效率 - 项目首次将BMC钢结构模块化建造技术应用于危旧房“原拆原建” [14] - 通过工厂预制、现场快速组装的方式，施工工期缩短了一半，在五个月内完成从施工到交付 [14] 商业模式与社区治理 - 采用“统一设计、归集产权、统一报批”模式，全部产权人共同委托一个统一报建主体 [12] - 广州安居集团下属公司与洪桥街道办事处签署“社区合伙人”共建协议，探索“政府引导、企业运营、居民参与”的可持续社区治理新模式 [1] - 私房业主投入6万元参与原拆原建，改造前每年需投入约1万元进行翻新维护以保障消防安全 [10] 公寓运营与市场反响 - “悦享·小石集”公寓共30户住户，配备了10个功能区，包括影音房、健身房、公共厨房、桌游室等 [15] - 公寓尚未正式开业即吸引大量咨询，最积极的群体是青年人 [19] - 项目将构建全龄友好社区，打造首层社区服务空间与二、三层公寓联动的综合体 [19] 政策利用与未来发展 - 项目利用《广州市城镇危旧房改造实施办法》及模块化建筑容积率激励政策红利，实现增容扩面 [10] - 增容面积主要用于电梯、公共走廊、服务配套等 [10] - 项目进入专业化运营后，将带动周边多个“原拆原建”项目陆续开工，实现片区环境景观品质化提升 [19]

项目模式与融资创新 - 项目采用“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的筹资模式 私房居民出资标准为每平方米4400元[3] - 公房改造由国资投入约1900万元 改造后国企通过“租商融合”业态运营 预计未来每月收入达13.7万元[3] - 政府角色转变为搭建平台和制定规则 以少量财政资金撬动社会资本参与 实现区域价值整体提升[2] 政策支持与机制创新 - 2024年6月广州出台城市更新新规 允许“地上建筑规模增量原则上不超过30%” 为危旧房“小连片”自主改造松绑[2] - 项目创新采用“统一设计、归集产权、整体报批”模式 由国企北秀公司作为实施主体 统筹推进不同权属房屋的整体改造[5] - 政府角色从“包办者”转向“规则制定者、平台搭建者、利益协调者、建设赋能者” 强调政策引导与多元主体协作[8] 技术应用与效率提升 - 项目采用BMC钢结构模块化建造技术 通过56个建筑模块工厂预制、现场组装 工期缩短约60%[7] - 针对消防通道拓宽需求提出“6米骑楼退让”方案 针对采光问题通过整合空间形成中庭并增设采光井[7] - 建设周期从今年4月动工至10月完工 仅用半年时间实现从17栋老房子到1栋4层综合楼的改造[1][2] 社区协商与治理变革 - 洪桥街道成立工作专班 牵头组织业主代表、居民代表、设计团队等各方成员反复研究协商[2][4] - 面对最终决定不参加改造的两户居民 街道保持包容并为其住所进行微改造 以取得最大共识[4] - 城市建设进入“修炼内功”阶段 从“做大增量”走向“做优存量” 强调“原拆原建”“微改造”等可持续道路[2]