澳大利亚房地产市场整体态势 - 澳大利亚房地产市场呈现温和升温态势，全澳主要首府城市上周共举行3253场拍卖，创下自去年春天以来最高纪录 [3] - 超过60%的澳大利亚人预计未来一年房价将继续攀升，分析师普遍预测全国房价中位数将上涨5万至10万澳元 [3] - 澳大利亚首府城市房价已实现近10年来最长连续增长期，例如布里斯班房屋连续11个季度上涨，珀斯连续12个季度上涨 [9] - 首府城市房屋中位价在2025年9月季度上涨约3.5万澳元，整体增长率达3.7%，将全澳房屋中位价推升至约105万澳元 [9] 公寓市场的结构性分化 - 当前澳大利亚公寓市场并非全面下跌，而是一次由多种因素共同导致的"结构性分化"，呈现出明显的"二元结构" [4] - "投资导向型公寓"价格受压最明显，而中低密度的自住型公寓行情却在稳步回暖 [4] - 过去十年兴起的预售房公寓热潮正让悉尼和墨尔本的卖家承受持续亏损，今年第二季度悉尼与墨尔本公寓转售市场中有约2500笔交易以亏损告终，贡献了全澳大利亚亏损转售量增幅的60% [3] - 真正具备地段优势、品质保证、面向自住客群的项目将率先被市场吸纳，而定位模糊、同质化严重的投资盘则需要更长时间修复信心 [8] 影响市场的关键因素 - 2022到2023年期间，澳大利亚央行连续多次加息，将基准利率从0.1%提升至峰值4.35%，直接推高了房贷利率，浮动利率一度超过7% [6] - 澳大利亚政府于今年2月出台海外投资者"禁购令"，从2025年4月1日至2027年3月31日限制外国投资者在澳购房 [6] - 高利率与信贷收紧使融资成本与结算成本同步上升，对于贷款杠杆较高、现金流紧张的买家，利率压力转化为"被迫出售"或"价格回调" [6] - 海外业主若长期空置房产，需缴纳空置税与外国人土地税附加，叠加高利息与物业费，持有成本显著加重 [7] 市场供需与人口结构变化 - 供需错配仍是澳大利亚的市场主线，整体供应仍然滞后于人口增长与实际住房需求，尤其在悉尼、墨尔本等首府城市，建筑成本与融资压力使新项目推出节奏放缓 [10] - 租赁市场依然非常吃紧，房源短缺、租金上行促使不少租客转向购房市场，再加上人口增长与移民净流入保持高位，为房价提供了稳定基础 [10] - "换小房"群体成为重要买家，这些通常是子女已独立的本地年长业主，他们卖掉郊区独立屋，搬入核心地段、设施齐全、易打理的大户型公寓 [11] - 当前65岁以上人口已占全澳大利亚人口的17%以上，预计未来15年将突破20% [11] 未来市场展望 - 2025年澳大利亚房市整体呈现温和复苏、分化延续的格局，市场正在进入低波动、慢回升的新阶段，成本高位与利率环境塑造楼市的"慢牛"格局 [10] - 市场的复苏更可能是一种"慢牛"状态，价格稳步上行，但节奏温和、以自住需求为主导，投资者更加重视现金流与长期保值，而非短线投机 [10] - 澳大利亚储备银行行长表示，政府旨在增加住房供应的措施可能需要数年时间生效，预计至少到2027年才能显著缓解房价上涨压力 [11] - 10月28日，澳大利亚储备银行货币政策委员会决定将现金利率目标维持在3.60%不变 [11]

澳大利亚房地产市场整体格局 - 澳大利亚房地产市场呈现温和升温的"慢牛"格局，价格稳步上行但节奏温和 [1][7] - 全澳首府城市房价实现近10年来最长连续增长期，布里斯班房屋连续11个季度上涨，珀斯连续12个季度上涨 [7] - 2025年9月季度首府城市房屋中位价上涨约3.5万澳元，整体增长率达3.7%，将全澳房屋中位价推升至约105万澳元 [7] - 超过60%的澳大利亚人预计未来一年房价将继续攀升，分析师普遍预测全国房价中位数将上涨5万至10万澳元 [1] 公寓市场的结构性分化 - 公寓市场出现明显的"二元结构"，投资导向型公寓价格受压明显，而中低密度的自住型公寓行情稳步回暖 [2][6] - 悉尼与墨尔本公寓转售市场中，今年第二季度约有2500笔交易以亏损告终，贡献了全澳大利亚亏损转售量增幅的60% [1] - 真正具备地段优势、品质保证、面向自住客群的项目将率先被市场吸纳，而定位模糊、同质化严重的投资盘需要更长时间修复信心 [6] - 高层投资导向公寓仍在调整中，受持有成本与市场信心影响，恢复相对滞后 [6] 影响市场的关键因素 - 澳大利亚央行在2022到2023年期间连续多次加息，将基准利率从0.1%提升至峰值4.35%，推高了房贷利率 [4] - 澳大利亚政府出台海外投资者"禁购令"，从2025年4月1日至2027年3月31日限制外国投资者在澳购房 [4] - 建造成本和利率处在相对高位，短期不会出现快速上涨，市场的复苏以自住需求为主导 [7] - 供需错配是市场主线，整体供应滞后于人口增长与实际住房需求，这种结构性短缺将在中期内持续支撑价格底部 [7] 主要买家群体与需求变化 - 换小房（Downsizer）群体成为重要买家，他们是子女已独立的本地年长业主，卖掉郊区独立屋搬入核心地段大户型公寓 [8][9] - 65岁以上人口已占全澳大利亚人口的17%以上，预计未来15年将突破20%，驱动换小房趋势 [9] - 各州政府推出首套房买家减免、首房贷款担保等计划，促使许多家庭为成年子女购置首套房时选择预算更有限的公寓 [5] - 租赁市场紧张、租金上行促使不少租客转向购房市场，人口增长与移民净流入保持高位为房价提供稳定基础 [7] 预售房市场的挑战与转变 - 预售房公寓最早主要面向海外买家，签约时仅需支付10%定金，剩余款项在1至3年后结算 [4] - 高利率与信贷收紧使融资成本与结算成本同步上升，对于贷款杠杆较高的投资型客户，利率压力转化为被迫出售或价格回调 [5] - 海外业主若长期空置房产，需缴纳空置税与外国人土地税附加，叠加高利息与物业费，持有成本显著加重 [5] - 随着海外买家退潮，部分原本主打海外销售的开发商开始转向本地市场 [5]