文章核心观点 - 丽江雪山艺术小镇项目因定位、地理、融资及运营等多重问题陷入困境 其控股股东阳光100中国为“切割止血”对其申请破产重整 标志着明星跨界地产与老牌房企转型文旅的双重失败 [1][4][20] 项目现状与法律事件 - 2025年12月11日 丽江雪山投资有限责任公司被北京金融法院恢复执行4.5亿余元 被执行方还包括阳光壹佰置业集团有限公司及其下属公司 [1] - 2025年11月6日 控股股东阳光壹佰置业对丽江雪山投资提出破产重整申请 目前案件仍在审查阶段 [1] - 项目运营方公开回应称 项目不存在破产清算情况 日常运营一切正常 各债权人正在协商方案 [2] - 2023年11月 债权方曾试图拍卖项目多幢房屋但两次均流拍 [1] 项目开发历程与销售情况 - 2012年 雪山投资以1.635亿元价格拿下丽江束河街道27.256公顷住宿餐饮用地 [7] - 项目最初规划总建筑面积19万平方米 总投资规模35亿元 产品包括别墅、酒店、商业区、公寓等 [7] - 2014年首批清水独栋别墅问世 销售均价1.6万元/平方米 公寓售价1.6万元/平方米 商业院落2.1万元/平方米 售价从500万元至上千万元 [7] - 项目销售遇冷 规划130多栋的别墅半年内只卖出30% 商业院落仅出售10多套 [8] - 2015年 阳光壹佰以1.938亿元收购丽江雪山51%股权 项目收购时估值3.8亿元 阳光100后续投资约4亿元 [15][17] - 从2015年接手到2024年 10年间雪山艺术小镇合计销售额约为4.26亿元 远低于此前传闻的70亿元 [17] - 截至2023年公告 项目完成进度为82% 计划竣工时间为2024年 [17] 项目失败原因分析 - **定位与地理缺陷**：丽江海拔高、温差大、交通不便 适合长期度假居住的时间远不及三亚 项目土地为40年产权的商业用地 非住宅用地 对自住购房者决策造成阻碍 [12] - **位置偏远**：即便在丽江本地 项目地理位置也较偏 定位和定价主要面向外地投资客 缺乏持续性 [12] - **成本控制缺失**：开发初期缺乏成本控制意识 仅别墅园林造景就花费1000多万元 且种植了不适宜当地的树种 [12] - **高昂融资成本**：项目早期采用信托募资 2亿元募资规模给出的预期年收益率为10%-10.8% 实际资金成本更高 [13] 阳光100中国的发展困境 - **战略转型错配**：公司2014年上市后宣布从传统住宅开发转向综合体模式 错过了房地产规模化快速扩张的时机 [16] - **收入持续下滑**：公司收入从2019年的82.89亿元持续下滑至2024年的20.19亿元 2022年收入同比“腰斩”56%至23.58亿元 [19] - **连续巨额亏损**：2021年至2024年间 公司亏损规模合计超过160亿元 2025年中期确认亏损额达11.46亿元 [19] - **流动性危机**：2021年开始出现美元票据违约 2025年7月收到要求支付2.05亿美元和45万港币的求偿书 [19] - **控制权变更**：2025年5月 易小迪实控的乐昇控股因质押股权被出售 已不再是上市公司阳光100的控股股东 [19] 行业背景与对比 - **文旅地产热潮**：2015年前后 云南的丽江、西双版纳、腾冲曾是旅游度假地产投资热土 [9] - **成功案例对比**：金茂在丽江雪山的项目2013年首批出售时 半小时就卖出6亿元 [11] - **行业普遍困境**：经历特殊时期后 文旅地产成为行业“重灾区” 包括融创、恒大等头部房企均未能逃脱 [19]

项目背景与当前法律状态 - 丽江雪山艺术小镇的项目公司丽江雪山投资有限责任公司已被其控股股东阳光壹佰置业集团有限公司申请破产，案件正处于破产审查阶段[1] - 阳光壹佰置业集团通过直接和间接方式持有雪山公司51%的股份，为实际控股股东；李亚鹏为第二大股东，持股比例约为27.84%[3] - 破产审查是法院在受理破产申请后进行的全面审核，若审核通过将发布裁定受理公告，目前尚不清楚是申请破产重整还是破产清算[3] 项目历史与开发过程 - 项目于2012年启动，雪山公司以总价1.64亿元拿下丽江市一宗27.256公顷（约408亩）土地，计划开发总建筑面积19万平方米，宣称投资总额达35亿元[5] - 项目一期于2014年开始预售，定价达2.1万元/平方米，是当时丽江最贵的房地产项目之一，但销售状况不佳，开盘两年仅卖掉30多栋别墅[7] - 2015年，李亚鹏将项目51%的股权以1.938亿元的价格出售给阳光100中国，后者将别墅分割成返租式公寓销售[7] 项目经营与销售表现 - 根据阳光100中国财报，2021年至2023年，雪山艺术小镇的合约销售面积分别为7948平方米、6008平方米和2119平方米，对应合约销售金额7350万元、1.04亿元和2620万元[8] - 销售均价波动较大，分别为9251元/平方米、17386元/平方米和12352元/平方米[8] - 截至2023年期末，项目在建总建筑面积为27889平方米，已完工仍未出售的建筑面积高达723327平方米[8] 控股公司财务状况 - 控股方阳光100中国自身经营困难，2024年亏损金额达到57.98亿元，2025年上半年亏损10.86亿元[10] - 阳光100中国于2024年6月因一笔5046.75万美元到期未赎回债务被债权人提出清盘呈请，其控股股东地位也已丧失[10] - 2015年至2020年5年期间，阳光100中国对雪山艺术小镇项目合计回款仅约2.16亿元，远低于其近4亿元的投资[10] 破产潜在影响与专家观点 - 专家指出，若雪山公司资产不足以清偿全部债务，原股东的股权价值将基本归零[3][12] - 通过破产程序，可将项目债务等纳入司法程序，以剩余资产偿债，避免拖垮集团层面[11] - 进入破产审查后，项目所有资产被法院冻结，正常销售与运营被迫中止，相关方将被列入债权人名单[11]

项目破产申请与股权结构 - 控股股东阳光壹佰置业集团有限公司已向法院申请对项目公司丽江雪山投资有限责任公司进行破产处理，案件正处于破产审查阶段 [1] - 阳光壹佰置业集团通过直接和间接方式持有雪山公司51%的股份，为实际控股股东；李亚鹏为第二大股东，持股比例约为27.84% [2] - 若法院审核通过破产申请，将发布裁定受理公告，但目前尚不清楚是申请破产重整还是破产清算 [2] 项目历史与初始规划 - 项目公司于2012年以总价1.64亿元拿下丽江市一宗27.256公顷（约408亩）土地，计划开发雪山艺术小镇 [3] - 项目总建筑面积为19万平方米，宣称投资总额达35亿元，产品包括别墅、酒店、商业区、公寓等 [3] - 2014年一期开始预售，定价达2.1万元/平方米，是当时丽江最贵的房地产项目之一，大户型总售价达千万元级别 [3] 项目经营困境与股权变更 - 项目销售状况一直不佳，开盘两年仅卖掉30多栋别墅 [4] - 2015年，李亚鹏方将雪山公司51%的股权以1.938亿元的价格出售给阳光100中国旗下公司 [4] - 易主后，项目产品规划调整为将别墅分割成返租式公寓销售 [4] 近期销售与资产状况 - 2021年至2023年，项目合约销售面积持续下滑，分别为7948平方米、6008平方米和2119平方米 [5] - 对应合约销售金额分别为7350万元、1.04亿元和2620万元，销售均价波动较大 [5] - 截至2023年期末，项目在建总建筑面积为27889平方米，已完工仍未出售的建筑面积高达723327平方米，大量房产处于闲置状态 [6][12] 控股股东自身经营危机 - 控股方阳光100中国经营连年亏损，2024年亏损金额达到57.98亿元，2025年上半年亏损10.86亿元 [8] - 阳光100中国因债务问题于2024年6月被债权人提出清盘呈请，其控股股东地位已丧失 [8] - 2015年至2020年5年期间，雪山艺术小镇合计回款仅约2.16亿元，而阳光100中国投入近4亿元 [8] 破产潜在影响 - 项目进入破产审查后，所有资产、销售回款、未售房源均被法院冻结，项目正常销售与运营被迫中止 [9] - 若公司资产不足以清偿全部债务，原股东的股权价值将基本归零 [2][12] - 通过破产程序，可将项目公司债务等纳入司法程序，以项目剩余资产偿债，避免拖累集团层面 [9]

项目背景与股权结构 - 丽江雪山艺术小镇项目公司为丽江雪山投资有限责任公司，由阳光壹佰置业集团通过直接和间接方式持有51%股份，为实际控股股东；李亚鹏为第二大股东，持股比例约为27.84% [4] - 项目于2012年由李亚鹏持股的雪山公司以总价1.64亿元拿下丽江市一宗27.256公顷（约408亩）土地，计划开发总建筑面积19万平方米，宣称投资总额达35亿元 [5] - 2015年，阳光100中国以1.938亿元的价格收购了雪山公司51%的股权，并从李亚鹏团队手中接盘 [5] 项目销售与运营状况 - 项目一期于2014年开始预售，定价达2.1万元/平方米，是当时丽江最贵的房地产项目之一，但销售状况一直不佳，开盘两年仅卖掉30多栋别墅 [5] - 根据阳光100中国财报，2021年至2023年，雪山艺术小镇的合约销售面积分别为7948平方米、6008平方米和2119平方米，对应合约销售金额7350万元、1.04亿元和2620万元 [6] - 截至2023年期末，雪山艺术小镇在建总建筑面积为27889平方米，已完工仍未出售的建筑面积为723327平方米，存在大量闲置房产 [6][10] 控股股东财务状况与破产申请 - 作为申请方的阳光壹佰置业集团，其母公司阳光100中国经营连年亏损，2024年亏损金额达到57.98亿元，2025年上半年亏损10.86亿元 [8] - 阳光100中国在2024年6月因一笔5046.75万美元到期未赎回债务被债权人提出清盘呈请，且控股股东地位已发生变化 [8] - 阳光壹佰置业集团已向法院提交申请，请求对雪山公司进行破产处理，目前案件正处于破产审查阶段 [1] 破产可能造成的影响 - 若破产清算且公司资产不足以清偿全部债务，原股东的股权价值将基本归零 [4][10] - 进入破产审查后，所有资产、销售回款、未售房源均被法院冻结，项目正常销售与运营被迫中止 [10] - 通过破产程序，控股方可将项目公司的债务、应付款项等纳入司法程序，以项目剩余资产偿债，避免集团层面被持续拖垮 [9]