昌平南部新房市场销售疲软 - 中海未来之境项目342套房源两个月去化率仅23.7% 成交均价61738元/平方米 [1] - 越秀星耀未来项目930套房源五个月去化率仅17.5% [2] - 部分项目通过提高渠道佣金点位争夺客源 [4] 昌平南部新房价格持续下行 - 近一年主力楼盘价格普遍下跌 梧桐星辰降幅达7.94% 建发观堂府降幅3.97% [6] - 最近五个月出现加速下跌趋势 越秀星越项目五个月内降价5.26% [5][6] - 龙湖观琴项目最新成交价53014元/平方米 较三个月前下降6% [6] 二手房价格坍塌加剧市场压力 - 回龙观板块二手房挂牌价近一年下跌14.18% 沙河板块下跌11.41% [7][10] - 融泽嘉园二手房成交价较四年前高点下跌35.1% 总价减少235万元 [12][14] - 龙腾苑二手房成交价较2023年高点下跌超41% 总价减少261万元 [17][19] 供应过剩导致市场供需失衡 - 昌平区在售及待售新房供应量将突破1万套 [34] - 2025年前八个月月均成交365套 全年预计成交不足5000套 [35] - 朱辛庄工业用地转为住宅用地 加剧市场供应压力 [35] 市场出现内向型资产换仓趋势 - 2025年6-8月海淀区新房成交量同比增长83.86% 朝阳区增长35.67% [40] - 同期昌平区成交量下降5.39% 大兴区下降21.7% [40] - 城区项目吸引外溢客群回流 近郊购买力蓄水池下降 [44] 区域价格体系出现结构性变化 - 北五环外项目价格高于南五环内 中海未来之境均价较元启项目高9000元/平方米 [41] - 价格差异源于海淀互联网从业者的外溢需求支撑 [41][44] - 码农群体支付能力减弱 导致传统高价支撑区域出现补跌 [33][44]