地块成交概况 - 北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿元竞得东城区祈年大街地块，溢价率为4% [1][3] - 地块经过38轮现场竞价，最终由两家企业参与角逐，住宅部分楼面价达到约10.36万元/平方米 [1][3] - 该地块土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率为1.1 [2] 地块核心属性与价值 - 地块位于北京二环内，毗邻地铁7号线桥湾站及5号线与7号线的换乘站磁器口站，拥有稀缺的核心区位 [4] - 地块住宅体量不超过总规模的70%，约为1.75万平方米，商品住宅1.75万平方米，可售商办7500平方米 [2][6] - 在2020年至2023年北京内城连续四年住宅“零供应”的背景下，该地块推高了市场预期 [6] 规划限制与开发挑战 - 地块存在严格开发约束，其中紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖” [6] - 另外三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品 [6] - 开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合，对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战 [6][9] 市场比较与未来预期 - 祈年大街地块住宅楼面价约10.36万元/平方米，超过了今年3月出让的海淀树村35号地块（楼面价约10.23万元/平方米），大概率成为北京今年住宅楼面价最高的地块 [1][8][9] - 参考去年东城区金鱼池地块表现及15万元/平方米的期房指导价，预计该地块未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价 [9] - 截至目前，北京土地市场住宅用地总成交金额超过1227亿元，年底仍有优质地块正在挂牌出让 [9]

地块概况与市场地位 - 该地块为北京市东城区祈年大街地块，是北京市第七轮拟供应商品住宅用地清单中的一宗，位于二环核心区，属于内城唯二近5年供应的核心区宅地之一[1][3] - 地块具体位于天坛街道，四至范围北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局等、南至规划交通设施用地、东至祈年大街，北邻前门历史街区，南邻天坛公园，距天安门广场直线距离约1公里，历史文化氛围浓厚[3] - 与去年供应的另一宗内城核心区宅地（金鱼池地块）相比，该地块更为优质：其整体规划建筑面积2.5万平方米，其中住宅约1.75万平方米，远高于金鱼池地块的1700平方米住宅面积；容积率仅1.1，低于金鱼池地块的1.85，居住舒适度更高[7] 规划条件与开发限制 - 地块由六个小地块组成，其中四块为住宅，但被外部道路相隔，分布零散，增加了打造高品质社区的难度[8] - 产品打造限制严格：以0127-0202地块为例，限高仅3.3米，容积率0.39，结合维护中轴线对称性、与周边环境协调等要求，很大可能需建设成四合院产品，且政府要求“整院售卖”，并在合同中禁止擅自改建、装修和拆分[10] - 建筑第五立面、材质、色彩、装饰构件等需统筹考虑视廊景观和风貌保护要求，做好传统与现代风貌衔接，不得滥用传统元素，进一步加重开发难度[10] - 其余三块住宅用地（0127-0201、0203、0204地块）限高18米，可建约6层洋房产品[10] 配套与潜在产品 - 交通便利：距离7号线桥湾站约200米，步行可换乘5号线与7号线交汇的磁器口站[5] - 医疗资源丰富：2公里范围内分布着协和、同仁、友谊等多家三甲医院[5] - 商业与教育资源优质：周边有新世界百货、国瑞城、北京坊、王府井喜悦等多个商场，以及金台书院小学、北京第十一中学等学校[5] - 潜在产品规模有限：除去四合院产品，预计洋房产品可提供约70套房（按每套200平方米计算），且分布在三个独立的小区，社区规模较小[10] 财务指标与市场对比 - 地块起始总价为19.5亿元，折合楼面价为7.8万元/平方米[10] - 该起始楼面价比金鱼池地块6.1万元/平方米的成交楼面价高出约28%[10] - 参考周边房价：金鱼池地块期房指导价为15.1万元/平方米，天坛府二手房价格约13万元/平方米，预计该地块未来房源价格大概率也在15万元/平方米左右[10] - 以该价格水平，在北京可选择不少非内城高品质豪宅，或内城规模更大的项目（如西侧2公里外的中海京华玖序），因此未来销售面临压力[11] 市场反应与出让结果 - 该地块预申请受理截至时间为10月11日，但最终未能成功转入正式挂牌阶段[1] - 市场报道称没有房企报名，但也有消息称有两家房企交了预保证金因其他原因未获挂牌[1] - 10月13日下午，该地块信息在北京规自委官网用地预申请栏目中被撤下[1] - 在行业下行、房企融资难、去化压力大的背景下，房企拍地趋于保守，该地块因要求高、开发难度大、协调成本高、销售前景不明朗，导致房企却步[11]