地块成交概况 - 北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿元竞得东城区祈年大街地块，溢价率为4% [1][3] - 地块经过38轮现场竞价，最终由两家企业参与角逐，住宅部分楼面价达到约10.36万元/平方米 [1][3] - 该地块土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率为1.1 [2] 地块核心属性与价值 - 地块位于北京二环内，毗邻地铁7号线桥湾站及5号线与7号线的换乘站磁器口站，拥有稀缺的核心区位 [4] - 地块住宅体量不超过总规模的70%，约为1.75万平方米，商品住宅1.75万平方米，可售商办7500平方米 [2][6] - 在2020年至2023年北京内城连续四年住宅“零供应”的背景下，该地块推高了市场预期 [6] 规划限制与开发挑战 - 地块存在严格开发约束，其中紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖” [6] - 另外三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品 [6] - 开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合，对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战 [6][9] 市场比较与未来预期 - 祈年大街地块住宅楼面价约10.36万元/平方米，超过了今年3月出让的海淀树村35号地块（楼面价约10.23万元/平方米），大概率成为北京今年住宅楼面价最高的地块 [1][8][9] - 参考去年东城区金鱼池地块表现及15万元/平方米的期房指导价，预计该地块未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价 [9] - 截至目前，北京土地市场住宅用地总成交金额超过1227亿元，年底仍有优质地块正在挂牌出让 [9]