核心观点 - 康桥悦生活存在三重被市场忽视的预期差 包括独立性优势、差异化竞争力与非住业态布局、财务健康度与行业风险出清 这些因素压制其估值修复但可能带来潜在价值重估机会 [1] 独立性优势 - 公司第三方在管面积达3620万平方米 占比78.3% 第三方合约面积达5570万平方米 占比81.5% 显示强劲的外部市场拓展能力 [2] - 独立性使公司相比依赖母公司的物企更具抗风险能力和市场竞争力 [3] 差异化竞争力与非住业态布局 - 在管建筑面积达4620万平方米（同比增长6.9%） 合约建筑面积6830万平方米 覆盖36城331个项目 [4] - 非住业态领域取得显著进展 城市服务业务上半年营收4020万元（同比增长7.3%） [6] - 成功中标大型写字楼、产业园区、城市环卫等项目 单个合同金额高且现金流稳定 [6] - 通过区域深耕和资源共享提升边际收益 形成区域竞争优势 [5] 财务健康度与行业风险出清 - 现金及现金等价物达1.36亿元 受限制现金2.13亿元（较2024年底增长3.2%） [7] - 资产负债比率49.1% 债务风险可控 [7] - 行业经营风险逐步出清 房企传导风险及商誉减值风险大幅释放 [7] - 合约面积储备充足为业绩增长提供保障 [7]

财务业绩表现 - 总收益约4.5亿元人民币 同比上升11.0% [1] - 公司拥有人应占溢利约5940万元人民币 同比上升16.7% [1] - 每股盈利10.29分 中期股息每股2.77港仙 [1] 业务拓展战略 - 坚持属地深耕、战略合作、战区专拓、市场化投标四轮驱动策略 [1] - 上半年签约总面积730万平方米 其中住宅334万平方米 非居业态396万平方米 [1] - 非居业态占比持续提升 覆盖产业园、商业综合体、景区、学校及医院领域 [1] 管理规模数据 - 服务覆盖中国71座城市 合约建筑面积约6740万平方米 [1] - 合约项目数量390个 在管建筑面积约4020万平方米 [1] - 在管项目数量271个 [1]

财务表现 - 2025年中期总收益约4.5亿元，同比上升约11.0% [1] - 公司拥有人应占溢利约5940万元，同比上升约16.7% [1] - 每股盈利10.29分，中期股息每股2.77港仙 [1] 业务拓展 - 坚持属地深耕、战略合作、战区专拓、市场化投标四轮驱动拓展战略 [1] - 上半年签约面积合计730万平方米，其中住宅334万平方米，非居业态396万平方米 [1] - 非居业态占比进一步提升，覆盖产业园、商业综合体、景区、学校、医院等业态 [1] 运营规模 - 截至2025年6月30日，业务覆盖中国71座城市 [1] - 合约建筑面积约6740万平方米，合约项目数量390个 [1] - 在管建筑面积约4020万平方米，在管项目数量271个 [1]

核心观点 - 新城悦服务因关联交易未入账及银行对账单不一致等问题导致年报延迟发布 罗兵咸永道在发现上述问题后因额外审计费用分歧被建议辞任核数师 [1][2][4] - 公司2024年预计净亏损7-9亿元 主要由于信用减值损失增加及商誉减值 [2] - 关联交易最高未偿还余额达8亿元 虽已全部偿还但引发独立调查 [3][4] - 罗兵咸永道服务该公司6年合计收取酬金1684.2万元 2023年审计费用达315.1万元 [7] - 普华永道审计业务大幅萎缩 A股项目从107个减至28个 港股项目从392个减至311个 [8] 事件背景 - 新城悦服务为新城控股关联物业公司 2018年上市时即由罗兵咸永道担任核数师 [2] - 3月19日发布预亏公告 3月31日披露年报延迟原因 4月1日公布关联交易问题 [2][4] - 独立调查委员会4月16日委聘顾问 罗兵咸永道4月28日提交额外审计报价被拒 [4] 财务细节 - 2024年计提信用减值损失导致亏损 同时存在商誉和无形资产减值 [2] - 关联交易涉及财务资助性质资金往来 最高余额8亿元 年底已清零 [3] - 审计费用从2018年220万元增至2023年315.1万元 年均复合增长率7.4% [7] 行业对比 - 审计机构辞任主要分两类：无法按时完成审计（如ST帕瓦案例）和审计费用分歧（如瀚华金控案例） [6] - 科利实业控股2024年12月同样因费用问题辞退罗兵咸永道 [7] - 普华永道受恒大事件影响 业务量同比减少74%（A股）和21%（港股） [8] 后续进展 - 公司股票持续停牌 首席财务官陈妮娜辞职 由新城控股刘颖洁接任 [7] - 独立调查仍在进行中 公司正物色新核数师接替罗兵咸永道 [5]