报告获取 - 公司2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司网站及联交所网站[1][4] - 无法接收邮件或访问网站可填申请表寄至公司香港股份过户登记分处或发邮件至指定邮箱免费获取印刷本[2][5] 股东通知 - 公司向非登记股东发公司通讯网站版本登载通知需中介机构提供股东电邮或邮寄地址[3][5] - 非登记股东应向中介机构提供有效电邮地址以便电子通讯[3][5] 公司信息 - 公司为鑫苑物业服务集团有限公司，股份代号1895，于开曼群岛注册成立[8] 通讯选择 - 非登记股东可选择仅收英文、仅收中文或同时收取中英文印刷本公司通讯[8] 资料处理 - 公司可将个人资料披露或转移给附属公司、股份登记处及第三方服务供应商[8] - 查核或更正个人资料要求需书面寄至卓佳证券登记有限公司个人资料私隐主任[8]

公司信息 - 鑫苑物业服务集团有限公司，股份代号1895，于开曼群岛注册[1][11] 报告相关 - 2025年中期报告中英文版本已上载公司及港交所网站[1][7] 通知接收 - 无有效邮箱只能收印刷本，可填回条索取[2][3][7][8] 股份登记 - 香港股份过户登记分处为卓佳证券登记有限公司[11] 其他说明 - 通知日期为2025年9月25日[1][9]

收入和利润（同比环比） - 总收益为人民币450.0百万元，同比增长11.0%[8] - 净盈利为人民币60.9百万元，同比增长15.6%[8] - 公司2025年上半年总收入为人民币4.500亿元，同比增长11.0%[44][45] - 2025年上半年收益为450.016百万元人民币，同比增长11.0%[100] - 2025年上半年毛利为155.443百万元人民币，同比增长17.6%[100] - 2025年上半年期内溢利为60.927百万元人民币，同比增长15.7%[100] - 2025年上半年本公司股权持有人应占溢利为59.411百万元人民币，同比增长16.8%[100] - 公司整体毛利为人民币1.554亿元，同比增长17.5%，毛利率提升至34.5%[46] - 期内净利润为人民币60.9百万元，同比上升15.6%[51] - 股东应占溢利为人民币59.4百万元，同比上升16.7%[53] - 除所得税前溢利7488.1万元，同比微增1.0%[107] - 公司总收益为450.016百万人民币，同比增长11.0%，其中物业管理服务收益315.295百万人民币，增值服务收益102.660百万人民币[118] 成本和费用（同比环比） - 行政开支为人民币42.0百万元，同比上升19.7%，占收入9.3%[48] - 已提供服务成本为294.573百万人民币，同比增长7.8%[123] - 雇员福利开支达120.496百万人民币，同比增长2.9%[123] - 第三方应收账款减值拨备35.840百万人民币，较去年同期的48.450百万人民币减少26.0%[124] - 关联方减值拨备净回拨19.125百万人民币，去年同期为净回拨30.414百万人民币[124] - 所得税开支总额13.954百万人民币，较去年同期的21.483百万人民币下降35.0%[125] - 金融资产减值拨备3155.5万元，较去年同期6537.3万元下降51.7%[107] - 金融资产减值拨回1912.5万元，同比减少37.1%[107] - 折旧摊销1283.7万元，同比增长92.3%[107] - 汇兑损失118万元，同比增长562.9%[107][109] - 租赁负债付款1342.1万元，同比增长230.0%[109] 各条业务线表现 - 美居业务收入同比增长23%[10] - 租售业务收入同比增长129%[10] - 纯水业务收入同比增长17%[10] - 社区增值服务收入达1.027亿元，同比增长23.6%[30] - 租售服务收入同比增长129%[30] - 美居业务收入同比增长23%[30] - 纯水业务收入同比增长17%[31] - 增值服务收入为人民币1.026亿元，占总收入22.8%，同比增长23.6%[33][45] - 物业管理服务收入为人民币3.152亿元，占总收入70.1%，毛利率为32.5%[45][46] - 交付前及咨询服务收入大幅下降至人民币290.9万元，同比下降58.4%[35][36][45] - 物业工程服务收入为人民币2915.2万元，同比下降20.7%[38][45] - 第三方服务收入为人民币1410.8万元，同比增长32.3%，占增值服务13.8%[33] - 空间资源管理收入为人民币5320.7万元，占增值服务51.8%[33] - 来自最终控股公司实体的收益为17.258百万人民币，占总收益比例从去年同期的7%下降至4%[119] - 物业工程服务收入来自最终控股公司之附属公司从人民币18,667千元降至11,556千元，降幅为38.1%[164] 各地区表现 - 华中地区是公司最大收入来源，2025年上半年贡献收入1.599亿元，占总收入50.7%[20] - 华南地区收入增长显著，从2024年上半年的1,038万元增至2025年同期的2,756万元，增幅达165.5%[20] 业务规模及覆盖 - 新签约面积730万平方米，新接管面积307万平方米[9] - 合约建筑面积约67.4百万平方米，合约项目数量390个[14] - 在管建筑面积约40.2百万平方米，在管项目数量271个[14] - 物业管理服务覆盖中国71座城市[9][14] - 公司合约建筑面积从2024年6月30日的60,924千平方米增长至2025年同期的67,404千平方米，增幅为10.6%[15] - 公司在管建筑面积从2024年6月30日的35,718千平方米增至2025年同期的40,179千平方米，增长12.5%[15] - 业务覆盖范围扩展至全国71座城市[16] - 非住宅业态签约面积396万平方米，占比提升[14] - 第三方在管面积占比从2024年的54.7%提升至2025年的58.9%[25] - 非住宅物业收入占比从2024年的19.9%提升至2025年的24.6%[29] 毛利率表现 - 增值服务毛利率为48.0%，同比提升0.5个百分点[46] - 物业管理服务毛利率为32.5%，同比上升2.3个百分点[47] - 增值服务毛利率为48.0%，同比上升0.5个百分点[47] - 交付前及咨询服务毛利率为16.6%，同比下降19.4个百分点[47] - 物业工程服务毛利率为10.9%，同比下降5.7个百分点[47] 现金流及财务状况 - 经营现金流出净额5602.5万元，较去年同期1.5006亿元改善62.7%[107] - 投资活动现金净流出105.4万元，去年同期为净流入1464.6万元[109] - 2025年6月30日现金及现金等价物为192.338百万元人民币，较2024年末下降27.2%[102] - 期末现金及现金等价物1.923亿元，较期初2.640亿元减少27.2%[109] - 2025年6月30日资产净值为634.843百万元人民币，较2024年末增长7.8%[103] - 2025年上半年已分派股息14.764百万元人民币[106] - 流动资产为人民币990.9百万元，较期初下降4.7%[54] - 贸易应收款项为人民币361.8百万元，较期初增长11.4%[57] - 2025年6月30日贸易应收款项及应收票据为361.79百万元人民币，较2024年末增长11.4%[102] - 2025年6月30日存货为50.579百万元人民币，较2024年末增长15.7%[102] - 贸易应收款项增加8400万元，同比增长16.2%[107] - 报告期初结转合约负债确认收益144.489百万人民币，较去年同期的106.502百万人民币增长35.7%[120] - 其他收入净额由正转负，从去年收益32.753百万人民币变为亏损1.039百万人民币，主要因抵押事项相关收益减少[122] - 即期中国所得税为23.165百万人民币，递延所得税为净收益9.211百万人民币[125] 关联方及第三方交易 - 贸易应收款项总额从人民币503,763千元增至568,032千元，其中关联方应收款从235,973千元降至214,149千元，第三方应收款从267,790千元增至353,883千元[144] - 预付关联方款项中，非流动部分为人民币89,073千元，减值拨备41,737千元，净额为47,336千元[147] - 向关联方付款的流动部分从人民币200,600千元减少至197,240千元，减值拨备从101,303千元降至99,606千元[147] - 其他应收款项中关联方抵押事项相关应收款保持人民币302,714千元，减值拨备153,884千元[147] - 按金及其他预付款项中，第三方按金从人民币30,441千元减少至25,266千元，减值拨备从12,404千元大幅降至2,212千元[147] - 贸易应付款项中关联方应付款大幅增长至83,394,000元，较2024年12月31日的30,066,000元增长177.4%[157] - 第三方贸易应付款项降至38,184,000元，较2024年12月31日的114,897,000元下降66.8%[157] - 总贸易应付款项为121,578,000元，较2024年12月31日的144,963,000元下降16.1%[157] - 贸易应付款项总额从2024年末的人民币144,963千元下降至2025年6月30日的人民币121,578千元，降幅为16.2%[158] - 一年内贸易应付款项从人民币73,593千元降至55,286千元，降幅为24.9%[158] - 其他应付款项及应计费用总额从人民币264,179千元降至232,880千元，降幅为11.8%[159] - 来自第三方的按金及暂收款项从人民币131,984千元大幅下降至54,489千元，降幅为58.7%[159] - 应付职工薪酬从人民币48,146千元降至29,351千元，降幅为39.0%[159] - 应收最终控股公司之附属公司贸易款项从人民币84,287千元增至106,213千元，增幅为26.0%[169] - 应收最终控股公司之联营公司贸易款项从人民币47,067千元降至18,503千元，降幅为60.7%[169] - 应付最终控股公司之附属公司贸易应付款项从人民币30,066千元大幅增至83,394千元，增幅为177.4%[170] 资产、债务及拨备 - 使用权资产账面值从2025年1月1日3869.2万元人民币下降至2025年6月30日3122.5万元人民币[133] - 租赁负债账面值从2025年1月1日4705万元人民币下降至2025年6月30日3484.1万元人民币[134] - 租赁付款总额从2024年12月31日5083.7万元人民币下降至2025年6月30日3734.1万元人民币[135] - 无形资产账面净值从2025年1月1日3892.9万元人民币下降至2025年6月30日3627万元人民币[137] - 投资物业账面值从2025年1月1日5370.8万元人民币增加至2025年6月30日7505.2万元人民币[139] - 投资物业总账面价值增加至人民币49,574千元，其中租赁车位使用权资产为9,827千元，租赁会所使用权资产为39,747千元[140] - 公司通过债务抵销协议获得总代价人民币29,334千元的物业，包括投资物业人民币21,436千元和存货人民币7,898千元[142] - 贸易应收款项减值拨备从人民币180,497千元增加至207,417千元，增幅约14.9%[144] - 应收票据从人民币1,560千元减少至1,175千元，降幅约24.7%[144] - 账龄超过4-5年的贸易应收款项新增人民币31,421千元[146] - 公司于2025年6月30日计提减值拨备人民币41,737,000元，与2024年12月31日持平[149] - 车位独家销售权支付款项余额为人民币186,013,000元，较2024年12月31日的189,373,000元下降1.8%[149] - 2023年指定车位销售额约人民币6,582,000元，其中4,789,000元已从支付款项中抵销[151] - 公司于2025年6月30日针对支付款项计提拨备人民币93,939,000元，较2024年12月31日的95,636,000元减少1.8%[152] - 与郑州晟道合作安排中计提拨备人民币5,667,000元，与2024年12月31日持平[155] - 针对抵押事项相关应收款项于2025年6月30日计提拨备人民币153,884,000元，与2024年12月31日持平[156] - 车位独家销售协议涉及4,066个车位，可退还按金总额为人民币206,783,000元[149] - 按公允价值计入其他全面收益之金融资产的非上市股本投资为人民币4,000千元，全部归类为第三级估值[173][175] - 公司于2024年度收购了按公允价值计入其他全面收益计量的非上市股本投资，金额为人民币4,000千元[173][175] - 截至2025年6月30日止六个月，第三级公允价值计量余额无变动，保持为人民币4,000千元[175] - 按公允价值计入其他全面收益之金融资产于2025年6月30日及2024年12月31日均使用第三级估值方法计量[173][175] - 第三级估值使用重大不可观察输入数据计量，其假设不受可观察市场价格或利率支持[173][174] - 截至2025年6月30日止六个月，各级公允价值计量之间无转移发生[175] 融资及资金用途 - 上市所得款项净额总额为197.2百万人民币，截至2022年6月23日未动用117.9百万人民币[73] - 扩展物业管理服务及战略收购投资已动用22.2百万人民币，未动用95.3百万人民币[73] - 拓展增值服务业务线已动用22.8百万人民币，未动用4.8百万人民币[73] - 升级信息技术及智慧系统已动用6.6百万人民币，未动用17.8百万人民币[73] - 2020年配售事项所得款项净额约115.0百万人民币，截至2022年6月23日未动用103.5百万人民币[76] - 2020年配售款项中业务发展部分未动用69.0百万人民币[76] - 2020年配售款项中策略投资部分未动用34.5百万人民币[76] - 2020年配售事项以每股2.60港元配售50,000,000股股份[74][75] - 2021年配售及认购事项以每股2.10港元配售18,000,000股股份[77] - 2021年认购事项以每股2.06港元向卖方发行18,000,000股新股[77] - 认购事项所得款项净额约为31.2百万港元，每股认购价为2.06港元[79] - 截至2022年6月23日，已动用认购款项净额约人民币7.8百万元，未动用部分约人民币23.4百万元[79] - 原计划75%认购款项（约人民币23.4百万元）用于物业管理相关战略投资，25%（约人民币7.8百万元）用于一般营运资金[79] - 2022年6月23日董事会决议变更未动用所得款项总额约人民币244.8百万元的用途[80] - 截至2025年6月30日，集团已根据修订后用途动用未动用所得款项总额约人民币156.0百万元[80] - 30%未动用所得款项总额（约人民币73.4百万元） allocated for strategic investments and acquisitions in property management and engineering businesses[80][81] - 截至2025年6月30日，战略投资类别中已动用约人民币4.9百万元，未动用余额约人民币68.5百万元[80][81] - 20%未动用所得款项总额（约人民币49.0百万元） allocated for expanding value-added services[81] - 截至2025年6月30日，增值服务类别中已动用约人民币37.6百万元，未动用余额约人民币3.9百万元[81] - 所有未动用所得款项预计于2026年9月30日前完成使用[80][81] - 截至2025年6月30日，公司尚未动用的所得款项总额为人民币8.88亿元，占原分配总额的36.3%[83] - 公司升级数字化及智慧化管理系统的预算为人民币2.448亿元，截至2025年6月30日已动用人民币0.88亿元，未动用部分为人民币1.64亿元[83] - 公司预计将未动用所得款项的动用时间表从2025年9月30日延迟至2026年9月30日[83] 股息及股东信息 - 公司建议派发截至2025年6月30日止年度的中期股息为每股2.77港仙，将于2025年9月22日派发[93] - 董事会建议派发截至2025年6月30日止六个月中期股息每股2.77港仙合计约1642.7万港元（约1499万元人民币）[130] - 董事会建议派发截至2025年6月30日止六个月末期股息每股2.77港仙，合计约16,427,000港元（相当于人民币14,990,000元）[176] - 董事申元庆先生通过受控制法团持有公司61,488,000股股份，占公司权益约10.37%[85][86] - 董事王勇先生通过受控制法团持有公司8,512,500股股份，占公司权益约1.52%[85][86] - 鑫苑地产有限公司为公司主要股东，持有255,402,000股股份，占公司权益约43.07%[89][91] - 鑫苑地产控股有限公司通过

核心观点 - 鑫苑服务中期业绩稳健 总收入同比增长11%至4.5亿元 股东应占溢利同比增长16.7%至0.59亿元 毛利率提升1.9个百分点至34.5%[1] - 公司通过第三方占比提升和科技赋能实现内生增长 非住宅业态占比提升至29.5%增强抗周期能力[1][2] - 物业板块呈现分化态势 公司估值处于低位（TTM市盈率约3.5倍/市净率约0.5倍） 中期派息每股2.77港仙显示管理层信心[3] 财务表现 - 2025年上半年总收入4.5亿元 同比增长11%[1] - 股东应占溢利0.59亿元 同比增长16.7%[1] - 毛利率34.5% 较2024年同期提升1.9个百分点[1] 业务规模与结构 - 合约面积6740万平方米 在管面积4020万平方米 双双稳步增长[1] - 在管面积中非住宅占比29.5% 覆盖商业办公/产业园/学校/医院等多元领域[1] - 第三方占比显著提升：在管面积第三方占比59% 合约面积第三方占比68%[1] 增值服务发展 - 美居业务收入同比增长23%[2] - 租售业务收入同比增长129%[2] - 纯水业务收入同比增长17%[2] - 形成"空间运营+场景服务+数字科技"服务生态[2] 科技赋能成果 - 构建大物管全栈式科技综合服务产品体系[2] - 2025年上半年首发"客服智能体&管家智能体" 开启物业+AI新时代[2] - 形成数字化飞轮效应：科技投入→品质升级→效率提升→成本优化→利润增长→再投入科技[2] 行业环境与估值 - 物业板块经过深度出清 减值压力下降 外部环境逐步回暖[3] - 市场呈现剧烈分化态势 兼具稳健盈利与前瞻布局企业迎拐点机会[3] - TTM市盈率约3.5倍 市净率约0.5倍 估值处于板块低位[3] - 董事会提出2025年中期派发每股2.77港仙股息[3]

股息派发安排 - 公司建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息 每股普通股2.77港仙 [1] - 中期股息派付日期由原定安排更改为2025年9月22日 [1]

股息派发安排 - 公司建议派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息 每股普通股2.77港仙 [1] - 中期股息派付日期由原定日期更改为2025年9月22日 [1] - 股息派发安排调整通过公告形式正式披露 [1]

股息派发计划 - 董事会建议截至2025年6月30日止6个月派发每股普通股2.77港仙中期股息 [1] - 中期股息派付日期更改为2025年9月22日 [1]

公司概况 - 公司为鑫苑物业服务集团有限公司，股份代号01895[1] - 财政年末为2025年12月31日[1] 股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月宣派中期股息，每股0.0277 HKD[1] - 除淨日为2025年9月10日[1] - 股息派发日为2025年9月22日[1] 董事会成员 - 执行董事申元庆、冯波、王勇；非执行董事田文智；独立非执行董事李轶梵、蓝燁、凌晨凯、赵霞[2]

业绩总结 - 公司建议就截至2025年6月30日止六个月派发每股普通股2.77港仙的中期股息[3] - 中期股息派发日期将更改至2025年9月22日[3]

股本情况 - 截至2025年8月底公司法定/注册股本总额为380,000港元[1] - 上月底及本月底法定/注册股份数目均为38,000,000,000股，面值为0.00001港元[1] - 本月法定/注册股份数目增加/减少为0股[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为593,037,500股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为593,037,500股[2] - 本月已发行股份（不包括库存股份）数目增加/减少为0股[2] - 本月库存股份数目增加/减少为0股[2]