市北板块新房市场供应动态 - 萧山市北板块新房供应量显著增加 粗略估算可售新房已超过1500套 [6] - 板块内产品类型多样化 价格差距从3字头到5万+不等 打破此前统一限价格局 [6] - 早期项目销售表现分化 潮语臻境府首开123套房源吸引327户登记（中签率37%）但8月两次加推均流摇 [1] - 滨悦翡丽轩作为最后限价项目（均价39500元/平方米）首开83套房源中签率37% 但选房弃选率高 超30套房源未售 [1] 松川境项目产品特征 - 由滨江和兴耀联手开发 容积率1.8 规划3幢17层高层和12幢排屋共232户 [2] - 高层主力户型为169平方米四室两厅三卫和199平方米五室三厅三卫 均采用双套房设计和270°飘窗 [2] - 排屋面积298-332平方米 高层放风均价4.8万元/平方米（总价约800万） 排屋9万元/平方米（总价3000万级） [2] - 项目配套1500平方米下沉式会所和210米景观主轴 外立面采用弧形全景玻璃加铝板 [1][2] 晓澜玉华项目定位与优势 - 由绿城和海威置业共同开发 产品定位高端 高层户型186-241平方米 叠墅237-364平方米 [3] - 高层单价超5万元/平方米 总价区间1000-1400万元 为板块内定价最高项目 [4] - 地段优势显著：临近钱江世纪城配套（如奥体印象城） 南面规划龙湖天街 北面600米达地铁15号线丰二路站 [4] - 周边产业集聚1公里范围内有娃哈哈大楼、英冠悦创中心等产业地标 北面沿河居住环境安静 [4] 锦上观澜项目市场定位 - 位于市北东板块 由滨江和兴耀开发 规划16幢高层和2幢洋房共650户 [6] - 户型面积110-169平方米 均价预计3字头 总价门槛400-500万 为板块内门槛最友好项目 [6] - 地理位置毗邻萧山老城区 距地铁2号线建设一路站800米 [6] 板块发展趋势 - 新盘集中入市节奏加快：松川境预计9月中旬首开 晓澜玉华10月首开 锦上观澜近期公布产品信息 [1][4][5][6] - 产品改善属性强化：新项目普遍采用大面积户型、高端建材（如全景玻璃、铝板、石材立面）和改善型配套设计 [1][2][4] - 市场去化压力显现：现有项目出现流摇和高弃选率现象 叠加超1500套可售新房存量 对新盘去化形成压力 [1][6]

杭州新建商品房市场表现 - 6月杭州新建商品住宅成交均价环比上涨0.44%，进入不限价时代后多个板块新房价格显著上涨[1] - 拱墅东新、上城城东新城、西湖之江等板块新房价格涨幅明显，带动整体均价抬升[1] - 不限价房源整体去化率超90%，主城区改善盘网签率普遍达100%，部分项目线上选房当日即售罄[4] 核心楼盘销售数据 - 绿城岸芷丁香三次开盘均价从56264元/㎡上调至59373元/㎡，所有房源均在选房当日售罄[5] - 绿城溪听晓月整盘272套房源均价3.6万元/㎡，中签率16%-36%，已全部网签[5] - 沄璟文华轩、锦上万象府、杭序府等改善盘首开网签率均达100%[5] - 刚需盘如沐新月、时舟里、玉湖之星等去化率接近100%，均价集中在3-3.5万元/㎡[5] 市场分化现象 - 望云润玺三开179㎡大户型去化率仅26%，总价700万+在云城板块需求有限[6] - 沐兰台首开34000元/㎡去化不足70%，二开降价至30699元/㎡后半月去化率达90%[6] - 不限价项目增多导致市场分化，开发商面临定价策略挑战[6] 区域价格特征 - 滨江区部分楼盘单价达67665元/㎡，拱墅区高端项目均价突破59373元/㎡[2] - 余杭区刚需项目均价集中在26686-32000元/㎡，钱塘区部分房源单价达66978元/㎡[2][3] - 西湖区改善盘最高单价达84998元/㎡，上城区部分项目单价突破65600元/㎡[3]

项目概况 - 萧山市北首个不限价盘"潮语臻境府"首开123套房源 户型面积123-139㎡ 精装均价42021元/㎡ [1] - 价格较限价时期市北新房(39500元/㎡)上涨2500元/㎡ 涨幅6% 但低于此前放风价4 5万/㎡ [1] - 项目位于金一路与建设二路交叉口 距离地铁明星路站 建设三路站直线约1公里 [3] - 由滨江拿地后与招商合作开发 招商操盘 规划6幢高层与4幢叠墅 容积率2 5 楼面价26190元/㎡ [3] 产品设计 - 高层户型123-168㎡ 叠墅230-290㎡ 采用四面铝板外立面 [5] - 计容新规后首批项目 高层整体抬高5 2米 架空层高4 8米 首层住宅离地10米 [5] - 配置阔气大门 露天泳池 多主题架空层 为萧山首个架空平台小区 [5][7] 市场定位 - 首开均价42021元/㎡与周边次新二手房潮听映月成交价持平 精准铆钉二手客户 [8][12] - 市北板块2024年次新房交付超4000套 叠加早前1万套库存 二手房压力显著 [9] - 板块内7-8个在售待售楼盘竞争 含滨悦翡丽轩等限价盘(39500元/㎡) [9] 行业趋势 - 5月起杭州不限价盘加速入市 东新 云城等板块价格涨幅达5%-30% [13] - 开发商定价策略分化 沐兰台低于限价4300元/㎡ 岸芷丁香二开涨价至58728元/㎡ [13] - 大量不限价地王 低密项目待入市 价格体系需市场验证 [13]