保利发展三亚拿地情况 - 保利发展以综合总价超23.4亿元竞得三亚中央商务区月川单元YC1-04-02A/B和YC1-04-02C地块[1] - 地块占地106亩（70434.60平方米） 容积率2.1-2.4 最大计容建筑面积162424.07平方米 挂牌成交总价11.3366亿元 起始楼面价6980元/平方米[2] - 需无偿配建海南国际文化交流中心部分工程 配建投资额12.12亿元 综合楼面价约1.44万元/平方米[2] 地块区位与开发价值 - 地块周边规划中小学用地 将引进优质教育资源 提升区域居住价值和配套设施[2] - 三亚新房销售均价达3万元/平方米 与1.44万元/平方米综合楼面价存在价差 利润空间可观[2] 保利在海南的战略布局 - 2024年保利曾以20.88亿元竞得月川单元YC1-04-01B/02D和YC1-04-01A地块 土地总面积10.29万平方米[3] - 正开发保利天珺项目一至四期 北侧已建成保利国际广场、五矿国际广场等甲级写字楼[3] - 关联公司斥资14.21万元联袂扎哈·哈迪德建筑事务所打造海南国际文物艺术品交易中心 另投资8.6亿元配建海南国际文化交流中心部分工程[3] - 结合本次拿地配建要求 "双中心"（海南国际文化交流中心和中国海南国际文物艺术品交易中心）已完全由保利打造[4] 海南土地市场整体热度 - 海南自贸港将于2025年12月18日全岛封关运作 吸引企业积极拿地[6][7] - 2025年1-6月海南土拍成交6626.48亩土地 总金额超144亿元 三亚和海口领跑[9] - 三亚上半年成交14宗住宅用地（1181.43亩） 金额77.27亿元 出让面积同比增加276.68亩（增幅30.58%）[9] - 海口上半年成交26宗土地（1294.71亩） 金额36.9亿元[9] 其他企业拿地案例 - 中交海投城发以12.67亿元竞得海口新埠岛片区3宗地块（10.16万平方米） 规划计容面积27.54万平方米 涵盖回迁房和商品房[7] - 大悦城以7.84亿元竞得三亚东岸单元DA02-29-05A/B地块（地盘面积3.26万平方米 计容面积4.90万平方米）[7] - 辽宁方大集团旗下公司以28.75亿元摘得海棠湾430亩地块 计划投资50亿元建设医疗健康城项目[8] - 大华集团以8.12亿元拿下海口丁村城市更新地块（6.58万平方米） 楼面价6242元/平方米和1406元/平方米 后又以2.44亿元加3.6亿元配建成本获三亚榆红片区地块 综合楼面价约1.35万元/平方米[9] 重大事件影响 - 海南自贸港封关运作将于2025年12月18日启动 促进与国际往来自由和内地联系高效[6] - 6月18日三亚单日土拍成交4宗地块（546.55亩） 总金额44.45亿元 刷新当地纪录[8]

土地拍卖概况 - 三亚市6月18日进行两场土地拍卖，涉及海棠湾国家海岸休闲园区多幅地块 [1] - 辽宁方大集团旗下三亚方大健康置业以总价28.75亿元摘得430亩超级地块，刷新海南民企拿地规模和金额纪录 [1] - 保利（三亚）房地产开发有限公司以13.23亿元摘得HT09-13-03地块，楼面价约11934元/㎡ [4] 方大集团地块详情 - 地块包含5幅土地，用途涵盖商住混合、医院、住宅、商务金融，总面积286487.64㎡ [1][2] - 商住混合用地（HT09-18-06、HT09-15-02）成交价13.09亿元，楼面价9633元/㎡，住宅容积率1.2，限高24-40米 [1] - 医院、住宅、商务金融混合用地（HT09-18-05等）成交价15.65亿元，楼面价7214元/㎡，住宅容积率1.2 [2] - 地块需配建幼儿园、医疗站、文化站等公共服务设施，HT09-17-03地块规划建设医院，可能引入三甲医院 [3] 项目规划与投资 - 方大集团计划投资50亿元建设海棠湾医疗健康城项目，包含高端医院、康养、酒店等业态 [3] - 土地出让条件要求竞买人未来五年内在海棠湾投资总额达100亿元 [3] - 公司已启动大规模招聘，涉及财务、工程、营销等岗位，显示项目进入筹备阶段 [3] 区域房地产市场 - 海棠湾在售楼盘均价4-5万元/㎡，包括华润置地海棠悦府、保利海晏等项目 [4] - 保利海晏为区域热度领先项目，新地块（HT09-13-03）将开发零售商业与住宅混合产品，商业占比仅2% [4] 产品定位推测 - 低容积率（1.2）与限高设计显示方大地块可能打造洋房、叠墅等低密产品 [1][2] - 商务金融用地或变身为商墅或滨海商业街 [2] - 商品住宅需现房销售，对开发商资金实力要求较高 [1][2]