松榆里地块成交分析 - 懋源地产经过7轮线上报价和166轮现场竞价，以50.24亿元总价竞得北京朝阳区松榆里地块，成交楼面价达6.2万元/平米，溢价率18.21% [2][3] - 地块规划建筑面积约8.08万平米，容积率2.8，交通优势显著，距离14号线北工大西门站直线仅200米，未来可与规划中的11号线东段实现双轨交汇 [3] - 项目预计建设120至180平米改善型户型，入市后售价预计在10万元/平米至12万元/平米区间，将填补区域新房产品空白 [2][6] 地块吸引力与区域市场 - 松榆里地块周边以房龄超30年、挂牌均价约5.2万元/平米的二手房为主，230万元左右房源占比超六成，区域内仅有一个在售新房项目能建·东誉府，近期成交均价约10.6万元/平米 [6] - 地块出让文件鼓励设置下沉庭院，通过地下空间联通规划文化用地，预计将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特社区品质标签 [4] 房山区地块对比 - 同日北京房山区广阳城地块由北京城建以14.71亿元底价摘得，住宅部分成交楼面价约1.81万元/平米，配套完善，紧邻房山线广阳城站，规划有山姆会员店和宣武医院房山院区 [6] - 房山区房地产市场库存规模较大，需求主要依赖本地客群和丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出 [7] 土地市场趋势 - 大兴区西红门镇地块以19.04亿元底价成交，楼面价3万元/平米，较2023年周边地块成交价下降约25%，显示市场回归理性趋势 [8] - 核心区稀缺地块与近郊潜力板块呈现不同开发逻辑，前者依托高确定性区位主打改善产品，后者需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值 [9]

土地拍卖概况 - 朝阳区松榆里一宗稀缺住宅用地经过7家房企、166轮、长达2小时的激烈竞价，最终由懋源以50.24亿元竞得，成交溢价率高达18.21% [1] - 该地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，起拍价为42.5亿元 [3] - 竞价过程激烈，初期中建玖合与懋源交替出价，后期金隅和越秀加入竞争，最终懋源胜出，刷新了近期北京土地市场的竞价轮次纪录 [1][3] 地块区位与配套优势 - 地块位于东三环与东四环之间，毗邻北京工业大学，距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，未来北侧还规划有地铁11号线站点，有望形成“双地铁”布局 [4] - 周边2公里范围内聚集朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯等多个商业综合体，并拥有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院等优质医疗资源 [4] - 教育资源覆盖垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中等，从小学到高中教育阶段齐全 [4] 产品设计与市场定位 - 出让文件鼓励设置下沉庭院，预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特社区品质，体现“好房子”建设导向 [5] - 区域新房供应极度稀缺，目前CBD区域在售新房仅能建·东誉府一个项目，其成交均价约为10.78万元/平方米 [6] - 项目周边以“老破小”二手房为主，如松榆里小区房龄普遍超30年，总价230万元左右的房源占比超六成，改善型需求被严重抑制 [7] 区域市场与未来预期 - 朝阳区CBD区域已连续两年无新增住宅用地供应，2023-2024年土地市场持续低迷，2025年9月首开股份竞得一宗小地块但对缓解需求作用有限 [6] - 地块周边二手房市场以60平方米左右小户型为主，松榆里社区在售45套房源中70平方米以上仅9套，当前均价约4.82万元/平方米 [7] - 基于区域稀缺性和改善需求，市场普遍预测松榆里地块未来将推出120-180平方米改善户型，售价或将突破10万元/平方米，预计区间在10万-12万元/平方米 [1][7]