松榆里地块成交分析 - 懋源地产经过7轮线上报价和166轮现场竞价，以50.24亿元总价竞得北京朝阳区松榆里地块，成交楼面价达6.2万元/平米，溢价率18.21% [2][3] - 地块规划建筑面积约8.08万平米，容积率2.8，交通优势显著，距离14号线北工大西门站直线仅200米，未来可与规划中的11号线东段实现双轨交汇 [3] - 项目预计建设120至180平米改善型户型，入市后售价预计在10万元/平米至12万元/平米区间，将填补区域新房产品空白 [2][6] 地块吸引力与区域市场 - 松榆里地块周边以房龄超30年、挂牌均价约5.2万元/平米的二手房为主，230万元左右房源占比超六成，区域内仅有一个在售新房项目能建·东誉府，近期成交均价约10.6万元/平米 [6] - 地块出让文件鼓励设置下沉庭院，通过地下空间联通规划文化用地，预计将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特社区品质标签 [4] 房山区地块对比 - 同日北京房山区广阳城地块由北京城建以14.71亿元底价摘得，住宅部分成交楼面价约1.81万元/平米，配套完善，紧邻房山线广阳城站，规划有山姆会员店和宣武医院房山院区 [6] - 房山区房地产市场库存规模较大，需求主要依赖本地客群和丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出 [7] 土地市场趋势 - 大兴区西红门镇地块以19.04亿元底价成交，楼面价3万元/平米，较2023年周边地块成交价下降约25%，显示市场回归理性趋势 [8] - 核心区稀缺地块与近郊潜力板块呈现不同开发逻辑，前者依托高确定性区位主打改善产品，后者需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值 [9]