北京土地市场概况 - 北京单日成功出让两宗住宅用地，总成交金额为64.95亿元 [1] 朝阳区松榆里地块分析 - 地块为朝阳区松榆里平房区城中村改造项目0410-0001地块，是东三环核心区域近五年供应规模最大的纯住宅用地，总占地面积2.89万平方米，建筑控制规模8.08万平方米，容积率2.8 [2] - 地块起始楼面价为5.26万元/平方米，吸引7家头部房企参与竞拍，经过两个多小时激战，最终由民企懋源以50.24亿元竞得，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率达18.21% [1][3] - 地块位于北京东南三环黄金区位，紧邻地铁14号线北工大西门站，直线距离约200米，未来规划11号线东段将实现双轨交汇，交通便利性突出 [2] - 地块格局方正，出让文件鼓励设置下沉庭院以实现与规划文化用地联通，为打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件 [2] - 项目周边二手房以“老破小”为主，松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，房龄普遍超过30年，区域新房供应稀缺，仅有的能建·东誉府近期成交均价约为10.6万元/平方米，存在明显的改善需求 [3] - 该地块后续预计推出120～180平方米改善型户型，未来售价预计在10万～12万元/平方米区间，以填补板块产品空白 [4] - 懋源公司长期深耕北京市场，擅长打造豪宅产品，本次拿地符合其核心区布局战略，其在今年9月曾参与朝阳区太阳宫地块的激烈竞逐 [3] 房山区长阳镇地块分析 - 地块为房山区长阳镇北广阳城棚户区改造项目地块，土地面积约为5.56万平方米，规划建筑规模9.59万平方米，用地性质涵盖住宅、社区服务及幼儿园用地 [6] - 该地块开拍前仅北京城建一家企业报名，最终以底价14.71亿元摘得，楼面价约1.81万元/平方米 [6] - 地块位于西南五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站，周边规划有山姆会员店、宣武医院房山院区等配套，具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力 [6] - 房山区房地产市场整体库存规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出 [6] 市场趋势与房企战略 - 今年朝阳区供地明显增加，已先后出让三间房、平房乡、呼家楼南里及太阳宫等多宗地块，区域内新盘竞争加剧 [4] - 尽管松榆里地块区位优势明显，但当前楼市消费降级导致地缘改善客户的置换链条存在阻滞，同时邻近板块多个新房项目入市形成客户分流 [4] - 两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑，核心区地块依托高确定性区位主打改善产品，近郊地块则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化 [7]