物业资产详情 - 山顶道1号豪宅于2006年2月落成，地盘面积约1.4万平方呎（约1300.6平方米），实用面积合共5642平方呎（约524.24平方米）[3] - 业主张松桥在2004年以1.38亿港元购入该地块，当时楼面地价达每平方呎19714港元[5] - 市场人士估计，同类地段洋房呎价动辄超过10万港元，该豪宅实用面积约5642方呎，市值逾5.6亿港元[5] 业主背景与业务 - 山顶道1号豪宅业主为有"重庆李嘉诚"之称的张松桥，其为香港两家上市公司中渝置地和港通控股的主席[5] - 张松桥从事房地产开发及其他生意，中渝置地前身是确利达国际控股，1999年在港上市，2006年张松桥入股并将房地产资产注入公司[6] - 根据《2025胡润全球富豪榜》，张松桥个人财富达185亿元人民币（逾200亿港元）[6] 公司市值与投资活动 - 资料显示中渝置地市值约46.6亿港元，港通控股市值为31.6亿港元[6] - 张松桥于2021年联合信置主席黄志祥家族等，以72.5亿港元投得山顶文辉道地王，每呎楼面地价约5万港元，曾创下全港住宅官地呎价新高[6] 物业历史交易 - 山顶道1号早年由美国领事馆持有，在1981至1983年间以2400万港元售予一位香港本地富商[6] - 1985年，武侠小说家查良镛（金庸）与妻子林乐怡以1200万港元购入[9] - 金庸夫妇在居住11年后，于1996年以1.96亿港元转售至品质国际主席李同乐旗下公司[10]

事件概述 - 2023年10月8日，香港山顶道1号豪宅内发生一名菲律宾籍女佣自尽事件，该物业因此被称为"香港最贵凶宅" [5] - 该物业前身为美国领事馆资产，1985年金庸夫妇以1200万港元购入，1996年以1.96亿港元转手，2004年由张松桥以1.38亿港元接盘后重建 [5] - 当前物业市值为5.6亿港元 [1] 资产价值与市场规律 - 香港普通住宅发生非正常死亡事件后，通常贬值30%-50% [5] - 地产界普遍预测山顶道1号物业价格将保持坚挺，可能打破普通凶宅贬值规律 [1][5] - 香港过去20年12宗千万级豪宅凶宅交易记录显示，其中8宗成交价仍高于同区普通住宅 [9] - 2019年浅水湾一套发生过命案的豪宅，最终以比市场估价高出18%的价格成交 [9] 资产抗跌性核心因素 - **地段稀缺性**：香港山顶区土地供应近乎枯竭，该区域已连续8年无新增住宅用地供应，极端的稀缺性使得顶级地段具备消化负面事件的特殊能力 [9] - **文化溢价**：金庸IP带来文化资本，1985-1996年居住期间物业增值超15倍，2004年交易价仍比金庸购入时上涨11.5倍，有效对冲凶宅标签负面影响 [9] - **业主资产规模**：张松桥身家200亿港元（2025胡润榜），5.6亿豪宅仅占其资产2.8%，单一物业事件对商业版图影响有限 [10] 行业策略与资产逻辑 - 富豪更看重物业的符号价值而非使用功能，张松桥将"山顶道1号"名称移植至重庆开发700套公寓，实现IP的资本转化 [9] - 香港富豪处理凶宅的常见策略包括将物业捐赠作慈善用途，通过社会责任转化资产属性 [10] - 顶级豪宅市场交易的不仅是房产，更是阶层通行证和社会资本，传统凶宅经济学在此需要被重新定义 [11]

事件概述 - 港岛山顶道1号超级豪宅发生命案 一名31岁菲律宾籍女佣于10月8日在房内吊颈自尽[3] - 该豪宅因命案将被列入凶宅名单 以其市值计算成为全港“最贵凶宅”[3] 物业产权与交易历史 - 该物业业主为有“重庆李嘉诚”之称的张松桥 其为香港上市公司中渝置地和港通控股的主席[3] - 上世纪八十年代初 美国领事馆在香港楼市低迷时低价出售5幅地皮套现1.205亿港元 山顶道1号以2400万港元售予一位香港本地富商[6] - 1985年 武侠小说家金庸（查良镛）与妻子以1200万港元购入该物业[8] - 1996年 金庸夫妇以1.96亿港元将物业转售给品质国际主席李同乐旗下公司[8] - 李同乐购入后计划拆旧建新 但因1997年金融风暴导致公司财困 建屋计划搁置[8] 业主背景 - 张松桥籍贯重庆 16岁赴港打拼 从事房地产开发及其他生意 曾被誉为“最富有的重庆人”[3][5] - 上世纪九十年代 张松桥将生意基地转移至香港 主要从事房地产业[4]