行业概况 - 全球低利率环境下美国10年期国债收益率4% 香港港元定存利率1%-2% 国内存款利率普遍进入"1字头" 银行理财收益率2%-3% 推动REITs成为市场新宠 [2] - 国内公募REITs发展迅速 截至8月14日已有73只上市 合计规模2000亿元人民币 数量超越香港新加坡日本成为亚洲第一 [2] - 香港REITs市场成熟 提供6%-9%稳定股息收益率 领展房托作为亚洲规模最大REITs代表 若进入降息周期具备资本增值潜力 [3] 产品特性 - H-REITs五大优势：强制90%收入分配带来稳定股息 租金收入保障稳健回报 上市交易提供高流动性 多元化物业组合分散风险 租金随通胀调整具备抗通胀属性 [6] - 香港市场现存11只上市H-REITs 领展房托为2005年首家上市 目前亚洲规模最大 管理人领展资产管理有限公司具备全链条专业体系 [6][8] 标杆企业表现 - 领展房托持有12项内地物业组合 总价值2260亿港元 覆盖零售/停车场/办公室/物流物业 分布香港内地及澳新英三国 [8] - 上市20年坚持100%可分派收入分红 年化回报率11% 可分派总额年化增长7.1% 2024/2025财年可分派总额70.25亿港元同比增长4.6% 每单位分派272.34港仙增3.7% [9] - 香港物业租用率97.8%超行业水平 澳大利亚物业租用率99%商户销售增7.7% 新加坡物业租用率99.6%续租租金调整率17.8% [12] - 完成100个资产优化项目平均回报率18% 出售57项资产非杠杆总内部回报率21% 20年间物业估值增长5.7倍 基金单位价值增长3倍 [14] 政策机遇 - 中国证监会2024年4月宣布将REITs纳入沪深港通 两地监管机构持续推动互联互通 预计吸引指数基金/ETF/养老金等长线资金及南下高股息偏好资金 [10][11] - 领展房托日均换手率0.4% 日均成交额3.66亿港元 日均市值918亿港元 纳入港股通预期强烈 [11] - 南方东英推出首只亚太REITs ETF(3447HK) 追踪50只优质亚太REITs 显示市场配置热情升温 [11] 运营策略 - 通过资产提升项目实现有机增长(如秀茂坪商场翻新) 配合并购处置实现非有机增长 形成"两条腿走路"发展模式 [14] - 美联储降息改善融资环境 领展平均借贷成本从3.8%降至3.6% 同时提升收租资产资本增值潜力 创造"股息+增值"双重收益 [9]

核心观点 - 香港REITs特别是领展房托因高股息率和潜在纳入沪深港通成为国内投资者在低利率环境下获取稳定收益和资本增值的重要标的 [2][3][18] 香港REITs市场概况 - 香港REITs市场已发展近20年进入成熟阶段 提供6%-9%的稳定股息收益率 [3] - 香港市场共有11只上市REITs 领展房托为亚洲规模最大的房地产信托基金 [6] - 香港REITs具有稳定股息分派 稳健回报 高流动性 风险分散和抗通胀五大投资亮点 [6] 领展房托投资价值 - 领展房托管理2260亿港元物业组合 涵盖零售 停车场 办公室及物流物业 分布香港 内地 澳大利亚 新加坡和英国 [8] - 上市20年来坚持100%可分派收入用于派息 年化回报率近11% 可分派总额年化增长率达7.1% [8] - 2024/2025财年可分派总额增长4.6%至70.25亿港元 每基金单位分派上升3.7%至272.34港仙 [8] - 平均借贷成本由3.8%降至3.6% 融资环境改善提升资产流动性 [9] - 完成超过100个资产优化项目 平均投资回报率达18% 出售57项资产录得21%非杠杆总内部回报率 [17] - 物业组合估值从上市初338亿港元增长至2258亿港元 增幅约5.7倍 基金单位价值增长约3倍 [17] 市场表现与运营韧性 - 香港零售物业组合租用率维持在97.8% 高于行业平均水平 期内签订新租约超600份 [15] - 澳大利亚物业租用率达99% 商户销售额增长7.7% 续租租金调整率为正4.3% [15] - 新加坡物业租用率达99.6% 续租租金调整率达17.8% [15] 政策与市场机遇 - REITs纳入沪深港通获两地证监会多次表态支持 2024年4月19日中国证监会宣布将REITs纳入互联互通机制 [11][12] - 领展房托日均换手率达0.4% 日均成交金额约3.66亿港元 日均市值约918亿港元 纳入港股通可能性极高 [12] - 南方东英推出首只亚太REITs ETF 南方亚太房托 追踪50只优质亚太REITs 显示市场配置热情升温 [13] 行业发展数据 - 国内公募REITs市场高速发展 截至8月14日有73只产品上市 合计规模约2000亿元人民币 成为亚洲第一 [2] - 美国10年期国债收益率约4% 香港银行定存利率1%-2% 国内存款利率普遍进入1%区间 银行理财收益率2%-3% [2][5]