华发股份近期上海土地获取与市场策略 - 公司于12月26日通过协议出让方式，联合陆家嘴集团及周浦城建，获得浦东新区周浦镇一宗“城中村”改造地块，这是公司首次在上海以协议出让方式获取土地 [1][8] - 该地块土地面积为3.86公顷，容积率2.0，土地用途为普通商品房，出让年限70年，出让价格为人民币19.3792亿元 [2][9] - 项目公司“上海信浦东岸置业有限公司”的股权结构为：华发持股45%，陆家嘴持股40%，周浦城建持股15% [1][8] 地块具体规划与管理要求 - 地块要求配建不小于900平方米的公共服务设施，包括老年活动室、生活服务点、文化活动室和居委会，建成后需无偿移交政府 [2][9] - 地块对住宅套型有要求，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的一定比例 [2][9] - 受让人需整体持有社区配套商业物业，且项目公司的出资比例、股权结构及实际控制人在土地出让期间不得改变 [2][9] 华发在上海土地公开市场参与度变化 - 公司在上海土地公开市场的高光期在2023年，当年参与了25幅地块竞拍并拿下4幅 [3][10] - 但参与度急剧下降，2024年仅出现2次，2025年仅出现1次，几乎绝迹于集中土拍市场 [3][10] - 参与度下降主要有两方面原因：一是上海土拍规则改为“价高者得”后，公司资金实力相比龙头央企不占优势；二是公司现有项目去化速度不快，影响了拿地节奏与资金 [3][11] 公司在售项目去化情况分析 - **青浦赵巷项目（华发虹桥四季/嘉荟华盛）**：自2024年6月首开至2025年12月30日，累计推出609套住宅，已销售277套，销售率为45.5% [3][12] - 该项目最新一批房源（98套）于2025年12月3日推出，截至报道时网签数为0 [4][13] - **松江洞泾项目（华发海上都荟/松耀华苑）**：自2024年3月首开，累计推出956套住宅，已销售808套，销售率为84.5%，去化情况相对较好 [5][14] - 但松江项目为总套数约2500套的超级大盘，目前推盘量不足一半，在市场下行背景下后续去化压力较大 [6][15] 公司当前战略重心与未来拿地策略 - 公司当前首要任务是优先去化库存、回笼资金，在保证经营安全后再图进取 [7][16] - 协议拿地成为一条折中路线，其优势在于地价相对便宜，且采用联合开发模式，安全垫厚实，同时与当地国企合作能提升运营效率 [8][17] - 公司采取“公开市场”与“协议出让”双管齐下的拿地策略，以拓展在上海的可持续发展途径 [8][17]