行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1] 核心观点 - 2025年上半年中国千万豪宅市场成交规模稳中有增 20个核心城市总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套 同比增长21% 显著高于百城新房成交5%的增幅 [3] - 豪宅市场呈现"两头翘"特征 总价1000-3000万豪宅成交19561套同比增长25% 总价5000万以上豪宅成交621套同比增长51% [15] - 上海在豪宅市场占据绝对主导地位 总价5000万以上顶豪成交482套占比78% [17] - 豪宅去化率显著高于城市平均水平 上海单价超10万元/平项目开盘首日平均去化率基本在6成以上 6月冲高至95% [9] - 产品升级成为推动豪宅销售的关键因素 新规住宅提升实得率和舒适度 270°全景舱设计和平层墅院化成为创新亮点 [37][38][39] - 2025年下半年预计新增豪宅供应775万平方米 三季度为入市高峰 但城市分化明显 沪深甬供给约束显著 蓉汉等城市供过于求 [47][49] 市场表现与结构特征 - 二三线城市豪宅成交增长强劲 16个二三线城市千万豪宅成交5871套同比增长37% 高于一线城市15%的增幅 [3] - 宁波千万豪宅成交占比实现跳增 从2024年1.89%增至2025年上半年6.16% [5] - 大面积豪宅成交占比下降 180平以上产品成交占比46.14% 但同环比分别下降5.26和8.11个百分点 [20] - 中等面积段豪宅成交占比上升 100-140平面积段成交占比增幅最为显著 [20] - 城市间主力面积段分化明显 北上广成交主力下移至120-140平 苏杭青珠仍以200-250平为主但占比回落 [25][27] 驱动因素分析 - 高溢价地块占比持续上升 2025年上半年20个重点城市溢价率超20%地块占比20.86% 较2024年上升13.08个百分点 [30] - 供应放量带动个别城市豪宅成交 宁波2025年上半年千万豪宅供应919套同比增长113% 成交939套增长近2成 [32] - 核心区域二手豪宅保值增值性良好 高端小区房价上涨占比显著高于刚需改善小区 [41][43] - 产品力升级成为核心竞争力 新规住宅在得房率、空间尺度和舒适度方面优于二手豪宅 [37] 区域市场表现 - 上海在各总价段均居首位 1000-3000万豪宅成交6182套占比32% 3000-5000万成交614套占比49% 5000万以上成交482套占比78% [18] - 北京千万豪宅成交占比从2024年12.25%回升至2025年上半年21.39% [8] - 深圳千万豪宅成交2127套占比11% 但5000万以上顶豪成交仅20套占比3% [18] - 杭州千万豪宅成交1820套占比9% 宁波成交835套占比4% [18] 2025年展望 - 三季度为豪宅供应高峰 预计供应486万平方米 是四季度的2倍 [47] - 城市供求分化显著 沪深甬供求比小于1 京穗宁供求持稳 杭蓉苏汉等多数城市供过于求 [49] - 高端产品去化压力增大 尤其蓉汉等城市产品竞争白热化 [49]

核心观点 - 2025年上半年重点城市千万豪宅成交规模稳中有增，同比增21%，显著优于百城新房5%的增幅 [3][4] - 豪宅市场呈现"两头翘"特征：总价1000-3000万成交增25%，5000万以上顶豪成交增51%，3000-5000万区间降30% [17] - 上海在顶豪市场占据绝对支配地位，5000万以上豪宅成交占比78% [19] - 豪宅产品创新趋势明显，包括平层墅院化、270°全景舱设计等 [38][40] 市场表现 成交规模 - 20个核心城市2025年上半年千万豪宅成交2.1万套，同比增21% [4] - 一线城市成交1.6万套增15%，二三线城市成交5871套增37% [4] - 宁波千万豪宅成交939套增近2成，因供应增113%至919套 [32] 区域分化 - 上海顶豪（15万+/平）去化率基本超8成，中心城区去化率80%-100% [11][13] - 成都二季度8个单价超3万/平高端住宅入市，7个为新规住宅，去化率超8成 [14] 产品特征 价格段 - 上海各总价段成交量和占比均居首位 [19] - 北京、上海、广州主力面积段下移至120-140平，占比增至20%以上 [25] 面积段 - 180平以上成交占比46.14%但集中度下降，同环比降5.26pcts和8.11pcts [20] - 100-140平中等面积段增幅显著，100-120平占比增3.68pcts，120-140平占比增6.28pcts [20] - 苏州、杭州等城市200-250平为主力但占比回落 [29] 驱动因素 供应端 - 2025年上半年20城溢价率超20%地块占比20.86%，较2024年升13.08pcts [30] - 2025年下半年预计新增豪宅供应775万平，三季度为入市高峰486万平 [49][50] 产品升级 - 新规住宅提升实得率和舒适度，如成都华发锦宸院320㎡户型实现平层墅院化 [38] - 南京金陵序225㎡户型设6.5米挑高露台，形成"空中私家庭院" [39] - 杭州杭序府260㎡户型采用270°全景舱设计 [40] 城市展望 - 上海、深圳、宁波等供求比小于1，供给约束显著 [54] - 杭州、成都等供应超100万平，存在供过于求情况 [54][55] - 北京、广州等供求持稳，市场热度预期延续 [55]

豪宅市场整体表现 - 2025年上半年20个核心城市总价1000万以上新房豪宅成交2.1万套，同比增长21%，远超百城新房5%的同比增幅 [4] - 二三线城市千万豪宅成交增长显著，16个二三线城市成交5871套同比增长37%，一线城市成交1.6万套同比增长15% [4] - 总价5000万以上顶豪成交621套同比大增51%，其中上海占比78%成交482套 [16][18] 城市分化特征 - 上海在豪宅市场占据绝对优势，各总价段成交量和占比均居首位，15万+/平顶豪项目去化率普遍超80% [10][12][18] - 宁波千万豪宅成交占比从2024年1.89%跳增至2025年上半年6.16%，3000万以上豪宅占比提升显著 [8][9] - 成都高端住宅集中入市，二季度8个单价超3万/平项目中7个为新规住宅，去化率均超80% [13] 产品结构变化 - 180平以上大面积豪宅成交占比46.14%仍为主力，但集中度同比下降5.26个百分点 [19] - 100-140平中等面积段成交占比显著提升，其中120-140平段占比增至17.4%同比增6.28个百分点 [19] - 一线城市主力面积段下移至120-140平，而苏州、杭州等城市仍以200-250平为主但占比回落 [24][28] 市场驱动因素 - 2025年上半年20城高溢价地块占比达20.86%，较2024年上升13.08个百分点，推动豪宅供应放量 [29][31] - 住宅新规提升产品力，如成都华发锦宸院320平户型实现平层墅院化，南京金陵序225平户型打造空中庭院 [37][38] - 核心区二手豪宅保值性突出，上海浦东、静安区等顶豪项目呈现"越涨越买"特征 [42] 未来供应展望 - 2025年下半年20城预计新增775万平豪宅供应，三季度486万平为入市高峰 [48][49] - 上海、深圳等城市供求比小于1供给紧张，杭州、成都等供应超100万平面临去化压力 [53][54]