全国楼市销售概况 - 10月份全国12个重点城市楼市保持韧性，前10个月累计销售额超50亿元的项目达到18个，比前9个月增加4个 [1] - 上海TOP10项目1~10月累计销售额达1065.7亿元，较1~9月的963.5亿元增长超100亿元，与第二名深圳的430.4亿元拉开600亿元以上差距 [1] - 上海拥有4个"百亿大盘"：上海壹号院（217.8亿元）、金陵华庭（186.6亿元）、翡云悦府（139.8亿元）和前滩公馆（108.1亿元） [1] 各城市销售梯队分布 - 第二梯队城市包括深圳（TOP10项目销售额430.4亿元）和杭州（TOP10项目销售额430.1亿元） [1] - 第三梯队城市为广州（TOP10项目销售额326.1亿元）和成都（TOP10项目销售额300.2亿元） [1] - 天津、南京、重庆（中心城区）、长沙、郑州等热点城市TOP10项目合计销售额均未突破150亿元 [1] 上海项目销售表现 - 金陵华庭10月单月销售额超50亿元，翡云悦府10月单月销售额超17亿元 [1] - 上海包揽全国18个销售额超50亿元项目中的10个 [1] 深圳项目销售排名 - 深圳TOP10项目中，鸿荣源·珈誉府销售额161.5亿元，鹏宸云筑销售额151.0亿元，观山海家园销售额150.5亿元 [7] - 其他重点项目包括自贸·湾啟紫荆（141.1亿元）、金地环湾城（138.7亿元）、中海·深湾玖序（132.5亿元） [7] 南京项目销售排名 - 南京TOP10项目中，绿城华发·我陵目非销售额21.8亿元，招商·金陵序销售额20.9亿元，联发华发·嘉和华府销售额19.9亿元 [9] - 销售额在10-13亿元的项目包括中信泰富·九庐（13.0亿元）、中北金基山和月（12.9亿元）等 [9] 广州项目销售排名 - 广州TOP10项目中，保利天曜销售额53.8亿元，保利天奕销售额52.8亿元，万博悦府销售额45.3亿元 [10] - 万科理想花地销售额29.2亿元，保利珠江天悦销售额127.9亿元 [10] 杭州项目销售排名 - 杭州TOP10项目中，建发云湖之城销售额52.1亿元，咏湖云庐销售额49.6亿元 [14] - 滨杭滨纷城销售额44.7亿元，建发杭地发展云城之上销售额43.2亿元 [15] 成都项目销售排名 - 成都TOP10项目中，麓湖生态城销售额71.9亿元，中环天宸销售额32.7亿元，锦宸院销售额31.3亿元 [18] - 保利花照天珺销售额127.8亿元，招商锦城序销售额126.8亿元 [18] 武汉项目销售排名 - 武汉TOP10项目中，建发望湖销售额22.7亿元，福星惠誉·铂雅府销售额20.0亿元，武汉天宸销售额17.1亿元 [20] - 武汉长江中心和中海东湖玖章并列销售额16.3亿元 [20] 西安项目销售排名 - 西安TOP10项目中，金茂璞逸东方销售额30.5亿元，保利天珺销售额25.8亿元，招商西安玺销售额25.3亿元 [21] - 曲江金茂府销售额23.7亿元，中粮大悦未来城销售额21.2亿元 [21] 重庆项目销售排名 - 重庆TOP10项目中，联发观音桥销售额18.0亿元，长嘉汇销售额16.6亿元，云湖郡销售额13.9亿元 [24] - 观宸销售额112.4亿元，麓悦江城销售额18.9亿元 [24] 天津项目销售排名 - 天津TOP10项目中，上东金茂晓棠/锦堂销售额18.6亿元，建投·誉河院销售额18.2亿元，金茂泮湖满庭销售额15.6亿元 [26] - 信达格调·美古花园体北金茂府销售额15.0亿元，中海峰境南开销售额14.3亿元 [26] 郑州项目销售排名 - 郑州TOP10项目中，金茂璞逸云湖销售额28.9亿元，SIC超级总部中心·润府二期销售额19.1亿元 [28] - 中海云著湖居销售额13.8亿元，中海·时光之境销售额10.4亿元 [28] 长沙项目销售排名 - 长沙TOP10项目中，招商蛇口·长沙瑞府销售额24.4亿元，江山境销售额13.6亿元 [32]

全国房地产整体表现 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅低于上年同期，同比继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.1% [1] 上海房价整体表现 - 上海新房价格逆势上涨，环比上涨0.3%，同比上涨6.1% [1] - 2025年前7月上海新房成交均价80800元/平方米，较2024年提升5% [2] - 16个区中8个区房价上涨，1个区持平 [1] 区域房价表现 - 浦东房价涨幅达22%，徐汇涨幅12%，黄埔涨幅6% [2] - 浦东和宝山区成交面积占比均超10%，房价稳中微增 [2] 热点板块表现 - 徐汇长桥板块房价较2024年涨幅34%，较历史高点保持20%以上增长 [4] - 松江新城、宝山共富共康、静安北块等6个板块涨幅超10% [4] - 徐汇龙华、黄浦豫园等5个板块成交量超10万平方米且涨幅超5% [4][11] 豪宅项目表现 - 单价超10万元/平方米项目支撑房价 [6] - 海上清和玺项目两次推盘单价从112800元增至127000元，涨幅13% [7] - 保利·世博天悦项目单价从166011元增至183426元，涨幅10% [7] - 绿发·浦江园项目成交均价175065元，较2024年上涨12% [8] - 热销项目2025年前7月成交套均面积显著大于2024年 [7] 外围区域项目表现 - 金山新城建发观唐府项目成交均价39556元，较2024年上涨17% [10] - 青浦朱家角璟雲里项目成交均价51822元，较2024年上涨14% [10] - 嘉定西北区金地·嘉境项目成交均价42536元，较2024年上涨10% [10] 后市展望 - 土地成本持增和产品力升级推动新房市场改善化 [11] - 核心区房价坚挺，外围项目有望通过产品力实现高溢价 [11]

全国房地产市场概况 - 2025年上半年全国新建商品房销售额44241亿元 同比下降5.5% 其中住宅销售额下降5.2% [3] - 6月末商品房待售面积76948万平方米 较5月末减少479万平方米 住宅待售面积减少443万平方米 [3] - 6月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅扩大0.1个百分点 二线/三线城市环比均降0.2%/0.3% [3] - 6月一线城市新建商品住宅价格同比下降1.4% 降幅收窄0.3个百分点 二线/三线城市同比降3.0%/4.6% 降幅分别收窄0.5/0.3个百分点 [3] 上海新房市场表现 - 上海新房价格同比大涨5.8% 创70城最高涨幅 且已连续37个月环比上涨 [3] - 6月上海新房价格环比上涨0.4% 涨幅与长沙并列全国第一 [4] - 2025年上半年上海新房套均总价达991万元 成交面积前十项目中单价超10万/㎡的豪宅占4席 [5][6] - 黄浦区上海壹号院项目以182907元/㎡均价位列成交榜首 嘉里金陵华庭均价达189000元/㎡ [7] - 核心区新房去化率超80% 徐汇滨江某项目单月涨幅13.6% 黄浦豪宅开盘即售罄吸金92亿 [5] 上海二手房市场动态 - 6月上海二手房价格环比下降0.7% 降幅与上月持平 同比下降1.3% 为全国最小降幅 [4][5] - 6月上海二手房成交1.86万套 环比减少3.15% 挂牌量维持高位 呈现"以价换量"特征 [9] - 房东议价空间扩大导致房价指数下跌 分析师预计下半年二手房价格仍延续下跌走势 [8][9] 区域分化特征 - 远郊区域如青浦/奉贤/金山/临港新房去化周期长达24个月 浦东新场/外高桥等项目因无人认购取消摇号 [7][8] - 内环顶流项目形成抢购现象 与远郊库存形成明显断层 [5][7]

上海豪宅市场表现 - 5月上海内环多个豪宅项目开盘即售罄，陆家嘴太古源源邸开盘当日仅剩2套，绿城潮鸣东方开盘当天全部售罄，上海壹号院认购率超过267% [1][4][5] - 陆家嘴太古源源邸推出57套一线江景豪宅，均价17.18万元/平方米，认购率220%，开盘当天成交55套 [4] - 绿城潮鸣东方推出120套大平层，均价19.5万元/平方米，认购率160%，销售总金额69.88亿元 [4] - 上海壹号院推售64套大平层，均价18.5万元/平方米，认购率267%，触发积分制 [5] 豪宅市场成交数据 - 两天内上海内环豪宅成交175套，单套总价超5700万元，最高成交价1.8亿元 [1] - 三个豪宅项目预计售出239套，销售总金额超140亿元 [1] - 4月28日至5月11日上海住宅成交均价环比上升33%至84065元/平方米 [9] 远郊楼市表现 - 浦东、青浦和松江等远郊区域新盘出现认购人数少或零认购，取消摇号开盘活动 [1][10][11] - 浦东新区惠南板块璟澜湾项目107套房源无认购，取消摇号开盘 [9][10] - 浦东新区外高桥板块阳明花园项目因无认购客户，取消公证摇号 [10] - 青浦区淀山湖板块璟云里项目公告取消公证摇号开盘 [11] 市场分化原因 - 中高端改善类产品受市场关注，稀缺新盘去化效果良好，置换链条顺畅促使高端客群加快入市 [9] - 远郊项目因位置偏远、配套不成熟，市场关注度低，部分开发商选择封盘或减少推广 [9][11]

上海楼市整体表现 - 2025年一季度上海房地产业开发投资同比增长5.1%，商品房施工面积同比增长7.3%，住宅施工面积同比增长9.5%，住宅类商品房销售面积达329.78万平方米，同比增长2.2% [4] - 4月二手房网签量突破1.5万套，周末单日成交屡破千套，全月有望冲击2万套，一季度二手房网签量超6.8万套，同比大增54.5%，成交面积同比增长51% [4][7] - 3月上海二手房价格指数环比上涨0.75%，1月和3月均环比上涨，仅2月受春节影响下跌，去年四季度以来二手住房价格指数累计上涨1.5% [7] 二手房市场 - 上海二手房市场连续6个月超过1.5万套枯荣线，3月全月成交2.7万套创2021年来新高 [7] - 周末成交冲高效应明显，4月19日单日成交量达1242套 [7] - 市场持续升温且无新政刺激，价格筑底信号明显，信心不断修复 [7] 新房市场 - 浦东新区翡云悦府认购率达412%，创年内新高，均价约10.72万元/平方米 [9] - 多个改善型楼盘认购率表现抢眼，如前滩公馆335%、金海汀云台312%、能建西岸誉府272%、浦发莲园326% [9] - 中高端改善型楼盘受市场欢迎，去化率高，反映"好房子"时代需求 [10] 土地市场 - 上海三批次土地集中出让平均溢价率达30%，静安大宁地块溢价32.31%，楼面价9.27万元/平方米，浦东北蔡地块溢价40%，楼面价7.15万元/平方米 [10] - 开发商拿地信心显著增强，土地市场热度上涨 [10] 政策与规划 - 上海加快推进"两旧一村"改造，计划到2026年底全面启动整体改造项目，2027年基本完成 [10] - 2025年将完成12万平方米零星旧改（涉及4354户）、31万平方米旧住房成套改造，启动25个城中村改造项目，一季度已认定6个 [10]