核心观点 - 2025年房地产类专项债发行规模超过5000亿元 同比增长170% 主要增长动力来自土地储备类专项债重启和保障性安居工程专项债提速 [2] - 城中村改造专项债同比增长487% 保障房专项债同比增长151% 共同拉动保障性安居工程大类专项债整体增长33% [2][6] - 专项债资金支持项目结构发生显著变化 城中村改造和保障房投资占比分别达到2024年的2.8倍和2倍 与土地储备专项债共同成为房地产类专项债增长支柱 [17] 专项债发行规模与结构 - 2025年前7月土地储备类专项债发行2639亿元 成为增长最大动因 [2] - 保障性安居工程专项债中 旧改类融资379亿元与去年同期持平 棚改类融资1274亿元同比微降1% [6] - 城中村改造融资573亿元 较2024年同期增加475亿元 保障房融资253亿元 较2024年同期增加152亿元 [6] - 按2025年专项债限额4.4万亿元估算 土地储备 城中村改造和保障房获得的专项债融资较2024年增加6800亿元 [17] 城中村改造专项债区域分布 - 一线城市城中村改造专项债前7月发行329亿元 同比增长43.4倍 较2024年全年增长150% [11] - 三线城市同比增长198% 较2024年全年增长61% 前7月共有156个城中村项目获得融资 项目数量达2024年同期3倍 [11] - 二线城市较2024年全年增长20% 增速慢于一线和三四线城市 [12] - 北京前7月城中村改造融资309亿元 占全国总融资54% 仅朝阳区十八里店乡4个村改造就可释放873公顷土地 [14] 专项债对房地产市场影响 - 城中村和保障房专项债新增672亿元资金 按1.2倍本息覆盖倍数计算 将带来至少800亿元房产销售相关收入增长 相当于前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点 [6] - 预计专项债融资增加将带来8000亿元以上的房产销售和土地出让收入 [17] - 城中村改造通过释放土地要素提高使用效率 优化城市空间布局 同时为租房市场和保障房需求提供支撑 [16] 专项债投向政策导向 - 棚户区改造专项债支持政策明确"主要支持在建收尾项目 适度支持新开工项目" 2025年前7月棚改融资同比微降1% [9] - 旧改和棚改投向占比有所回落 体现地方主管部门严控隐性债务 避免形成新的低效库存 [17] - 保障房建设加强针对城市中低收入群体和外来务工群体的住房保障 如河南省推出"工业保障房"缓解企业用地用房成本压力 [16]