财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度实现盈亏平衡（黑零）[4]，上半年税前利润改善47% [6] - 权益比率回升至30%以上，处于30%至35%的目标区间内 [6] - 成功发行绿色混合资本工具后，权益再次超过3.5亿欧元，净债务略低于5.5亿欧元且控制良好 [7] - 现金状况从第一季度到第二季度增长超过17% [16] - 流动性为1.68亿欧元，2025年还款义务为1.02亿欧元，财务状况舒适 [14] - 2026年还款义务为1.17亿欧元，计划通过未来的资本市场窗口进一步缩减 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅销售再次翻倍，上半年售出208套公寓，去年同期为97套，两年内销售数量翻了两番 [9] - 预计第三季度销售速度将保持在每季度远高于100套公寓的水平，到9月售出总数将超过300套 [10] - 酒店业务总产出为4300万欧元（2024年），剔除出售布拉格安黛斯酒店股份带来的约1800万欧元特殊项目后，与去年水平相当，但国家间组合不同，波兰表现远好于去年，德国因缺乏2024年的特殊事件（如足球锦标赛）而有所下降 [35][36] - 住宅销售占总产出的40%，主要来自奥地利的Leopoldquartier和The Village项目以及捷克共和国 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 德国第二季度住宅价格上涨3.8%，为过去30个月最高涨幅 [12] - 奥地利住宅价格上涨4% [12] - 捷克共和国住宅价格大幅上涨17% [12] - 德国新住宅建设项目自2022年第四季度以来减少85%，预计2025年新公寓数量将低于20万套 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持ESG发展路径，认为ESG在欧洲仍将保持相关性，并引用普华永道、摩根士丹利等报告支持 [5][18] - 建筑业和运营占碳排放总量的37%，ESG是欧洲未来增长的主要驱动力 [21] - 公司在DACH地区连续四年保持行业领导者地位，获得EcoVadis前1%白金评级，并发布经普华永道审计的第二份绿色债券分配报告 [22] - 目前投资组合构成为60%住宅，40%轻工业和办公，考虑根据市场需求进行重新分区，但希望保持平衡的投资组合 [57][58] - 观察到资金向实物资产转移的趋势，预计房地产将跟随黄金、股票等资产价格上涨 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计在今年下半年恢复盈利 [4][7] - 住宅供应短缺加剧，房地产市场持续洗牌是四十年来最严重的，预计最终完成的项目将受益 [11][13][24] - 关于租赁公寓的政治辩论（如中间价格限制和指数化上限）加速了租赁公寓短缺和购置需求 [24] - 到2028年预计将短缺80万套公寓，尽管融资存在挑战，但价格已经上涨，市场终将启动 [52][53] - 办公租赁市场面临挑战，租户决策周期延长至8-10个月，现有业主为留住租户提供大幅优惠，但公司相信其低运营成本（低于5欧元/平方米）具有长期优势 [71][72][73] 其他重要信息 - 公司拥有未来四年2,800套公寓的住宅项目储备管道 [4][10] - 公司每日关注现金流管理，首席财务官每日首要查看流动性报告 [17] - 欧洲无法承受每年数千亿化石能源进口，主要华尔街银行对化石燃料融资减少25%，摩根士丹利领先下降54% [19][20] 问答环节所有提问和回答 问题: 美因茨项目销售进展如何？未来几个月是否有新的公证日期？买家融资是否仍困难？ [29] - 第二季度仅售出2套公寓，销售比例保持50%不变，存在预订但需观察银行融资结果 [30] - 市场存在博弈，看买家是否接受当前价格上涨（德国3.8%）或卖家是否降价以促进销售 [31] - 希望下半年或2026年利率下降或有公共住房计划出台 [32] 问题: 法兰克福Timber Pioneer项目还有约4,000平方米待出租，租赁进程如何？ [32] - 夏季月份租赁进程缓慢，但预计9月起德国市场将有好转，对Timber Pioneer（法兰克福）和Timber Peak（美因茨）的进展充满信心 [33] 问题: 酒店业务产出4300万欧元与去年6200万欧元（含安黛斯出售）相比，剔除特殊项目后的表现如何？ [34] - 剔除安黛斯出售带来的约1800万欧元影响后，酒店业务产出与去年水平相当，但国家组合不同，波兰表现更好，德国因缺乏特殊事件而下降 [35][36] 问题: 美因茨管道中的Mönchhof和Timberview项目（近300套公寓，计划2029年完工）是否明年开工？ [37] - 计划明年开工，甚至可能更早，但时机选择考虑市场接受度，越晚推出销售可能越顺利 Mönchhof项目仍需进行建筑设计竞赛，但时间安排正常 [38] 问题: 慕尼黑Böckler Areal项目许可情况和现状如何？ [39] - 已获得建筑许可，但存在相邻业主对慕尼黑市的异议，公司认为理由牵强，预计市政府会处理，可能略有延迟，但鉴于住房压力，预计会顺利解决，年底前应有决定 [41][42][43] 问题: 第二季度业绩是否符合预期？是否改变对2025年下半年及全年的看法？ [46] - 第二季度盈亏平衡略早于预期，业绩略好于个人预期，但不改变下半年恢复盈利的展望，由于不确定性，未提供更具体数字指引 [46] 问题: 是否可能展望明年？ [47] - 因宏观环境（如关税变动）存在不确定性，难以做出具体预测，但认为最坏时期已过，趋势向上 [47] 问题: 住宅销售强劲结果由哪些项目驱动？预计下半年及以后哪些项目会贡献？ [49] - 住宅销售占总产出40%，主要来自奥地利Leopoldquartier、The Village和捷克共和国项目 [49] - 下半年预计Leopoldquartier（处于施工阶段）和Religion Blittenden将继续贡献，捷克共和国Naplesense项目预售情况良好，进入施工阶段后将有良好影响，预计德国市场地位也会略有改善 [49][50] 问题: 考虑到巨大的供需缺口，是否考虑将办公或轻工业项目重新规划为住宅？还是说办公和轻工业的利润率仍然更具吸引力？ [55] - 正在考虑重新规划，但目前60%住宅、40%轻工业和办公的组合取决于能否为办公或轻工业建筑找到单一租户以产生现金流 [57] - 重新分区通常过程漫长，但希望建筑部宣布的例外情况能成为好选项，同时考虑保持投资组合平衡 [58] 问题: Kopinski Jockberg酒店潜在销售的更新？是否已纳入2025年下半年指引？ [59] - 已授予一方独家谈判权，销售范围缩小，但预计最快年底前完成签约，不希望在压力下谈判 [59][60] 问题: Timber Pioneer项目已转入持有资产 segment，之前提及的再融资进展如何？是否有不同计划？ [61] - 再融资进展顺利，预计第三季度完成，目标是从中部分收回权益，希望下次电话会议能汇报解决方案 [62][63] 问题: 酒店租赁业务出售49%股权的更多信息？ [64] - 前合作伙伴Mitzitia希望退出，公司找到了新合作伙伴，运营不会改变 [64] 问题: 办公租赁签约周期是否显著延长（如从4个月延长至8个月）？原因是什么？ [70] - 确认周期可能延长至9-10个月，原因是现有业主为避免高空置率竭尽全力留住租户，即使其运营成本（常超过10欧元/平方米）高于公司（低于5欧元/平方米） [71][72][73] - 经济疲软导致决策缓慢，管理层需要说服员工返回办公室，但监事会成员可能建议暂缓行动 [75][76] 问题: 另一办公开发项目Alta and Cartier的租赁情况是否面临类似困难？ [74] - 该项目已变更所有权，公司无确切信息，但推测所有参与者面临相似挑战，原因在于经济疲软和决策周期长 [75][76] 问题: 人事成本如何发展？上半年年化约2600万欧元，下半年是否会下降以支持业绩？ [77] - 与去年相比，人事成本因计提略有增加，今年上半年年化数据大致合理 [78] - 预计随着集团人数减少，下半年会带来一些积极影响，若保守估计则翻倍计算，若考虑人员减少则下半年表现可能略好于上半年 [78][79]

财务表现 - 营业收入1.38亿港元，同比增长8.95% [2] - 归母净利润亏损5.92亿港元，较上年同期亏损5.52亿港元扩大7.25% [2] - 经营活动现金流净额-585万港元，较上年同期-4588.8万港元改善87.25% [2][21] - 基本每股收益-0.92港元 [2] 业务结构 - 四大业务分部：重庆物业（0.428亿港元）、装修及装饰（0.532亿港元）、物业管理服务（0.345亿港元）、日本酒店营运（0.074亿港元） [10][15] - 重庆物业业务从事住宅公寓、服务式公寓及购物商场的发展、出售及租赁 [10] - 日本酒店营运分部从事北海道度假酒店业务 [10] 资产状况 - 投资性房地产较上期末减少12.49%，占总资产比重下降1.42个百分点 [30] - 存货较上期末减少14.95%，占总资产比重下降0.71个百分点 [30] - 交易性金融资产占比1.04%，上期末为0 [30] - 合同资产较上期末增加113.56%，占总资产比重上升0.47个百分点 [30] 负债结构 - 应付票据及应付账款较上期末增加663.04%，占总资产比重上升48.5个百分点 [33] - 应付债券较上期末减少100%，占总资产比重下降40.06个百分点 [33] - 短期借款较上期末增加7.5%，占总资产比重上升12.11个百分点 [33] - 长期借款较上期末增加10.64%，占总资产比重上升5.94个百分点 [33] 现金流状况 - 经营活动现金流净额同比增加4003.8万港元 [21] - 筹资活动现金流净额1472.3万港元，同比减少2960.1万港元 [21] - 投资活动现金流净额-406.7万港元，上年同期为-336.4万港元 [21] 运营指标 - 流动比率0.13，速动比率0.03 [36] - 总资产周转率0.03-0.04次，低于A股行业均值 [27] - 固定资产周转率0.18-0.48次，低于A股行业均值 [27] - 应收账款周转率28-83次，高于A股行业均值 [28] - 存货周转率965.81-1500.87次，远高于行业水平 [28] 市场估值 - 市净率（TTM）约-0.25倍 [2] - 市销率（TTM）约2.72倍 [2] - 资产负债率173.84%，显著高于A股行业均值94.6% [35]