财务报告发布 - 公司公布2025年第二季度财务业绩并提交SEC备案文件[1] - 提供截至2025年6月30日的简明合并财务报表[1] - 相关文件已在公司官网发布[1] 业绩说明会安排 - 计划于美国东部时间上午8点举行网络直播讨论业绩[2] - 提供多种接入方式包括网页端和电话接入[2] 投资者沟通渠道 - 官网提供新闻发布室和资源中心入口[3] - 设立专属客服热线1-800-2FANNIE[3]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为负14.5%（含1.92美元/股的损失准备金计提），不含准备金为负1.4% [5] - 上半年经济回报率为负10.3%（不含准备金为负2.9%） [5] - 综合亏损2.218亿美元（2.13美元/股），不含准备金亏损2190万美元（0.21美元/股） [16] - 账面价值下降至12.14美元/股 [16] - 净利息和服务收入环比增加310万美元，主要受机构RMBS组合和MSR浮动收入增长驱动 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一留置权贷款发放量4800万美元UPB，环比增长68%，远超行业16%的增速 [8] - 第二留置权贷款经纪业务4400万美元UPB，并开始自主发放 [9] - MSR组合季度预付款率上升1.6个百分点至5.8%，但仍低于模型预期 [28] - 新增64亿美元UPB的MSR收购，价格倍数维持5.9倍 [27] - AI技术投入集中在客服中心，应用OCR、语音识别和生成式AI提升效率 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 10年期美债收益率季度波动区间3.85%-4.62%，最终与季初持平 [6] - 30年期抵押贷款利率从6.6%升至6.9%，季末回落至6.7-6.8%区间 [6] - 机构RMBS利差波动：名义利差扩大3个基点至171，OAS扩大12个基点至81 [21] - MSR市场供应量同比下降30%，银行与非银行机构竞标激烈 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过Roundpoint直客平台强化贷款再捕获能力，应对潜在再融资环境 [7] - 抵押贷款衍生品持仓增加5000万美元，占证券资本不足5% [57] - 发行1.15亿美元2030年到期优先票据，替换2026年到期票据 [19] - 保持5-8倍杠杆目标区间，当前7倍杠杆包含准备金影响 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2025年美联储降息50-75个基点，利好RMBS和MSR组合 [7] - 72%资本配置于服务业务（预期回报11-14%），28%配置证券（12-17%） [29] - 地缘政治和关税政策仍是市场波动主因，但机构RMBS利差处于历史吸引力水平 [30][31] - 技术投入将优先采用第三方解决方案，部分定制化开发 [92][93] 其他重要信息 - 计提1.999亿美元PRCM诉讼准备金，含9%法定判决前利息 [14][15] - MSR融资未使用额度8.37亿美元，服务垫款可用额度6100万美元 [19] - 组合规模144亿美元（含30亿美元TBA），经济债务权益比7倍 [20] 问答环节所有提问和回答 杠杆率问题 - 当前7倍杠杆包含准备金影响，实际为6.3倍，处于5-8倍目标区间 [34][35] - 7月至今经济回报率回升1.5% [36][37] 收益指标差异 - EAD基于历史购买收益率，而Slide 15反映当前市价前瞻性回报 [43][44] 第二留置权策略 - 根据收益率吸引力决定持有或出售，目前规模较小但提供业务灵活性 [54][55] 收益率曲线影响 - 组合已对冲曲线风险，但陡峭化通常利好抵押贷款利差和银行参与度 [68][69] 诉讼进展 - 尚未确定庭审日期，无法预估IP索赔时间表 [82][83] 费用结构 - AI投入主要费用化，季度4500万美元费用或成下半年基准 [89][90] 资产配置 - 保持机构资产主导地位，非机构类作为补充性配置 [101][102]

公司财务报告安排 - 公司计划于2025年7月30日美国金融市场开盘前公布2025年第二季度财务业绩 [1] - 公司将于2025年7月30日东部时间上午8:00举行网络直播讨论财务结果 [1] 财务信息披露渠道 - 在网络直播前，公司的2025年第二季度收益新闻稿、10-Q季度报告、收益演示文稿和其他补充信息将在公司官网的"季度和年度结果"网页上提供 [2] - 网络直播结束后，文字记录将发布在同一网页上 [2] 网络直播参与细节 - 网络直播时间为2025年7月30日星期三东部时间上午8:00 [3] - 参与者可通过笔记本电脑、平板电脑或移动设备点击指定链接观看直播 [3] - 若无法访问网络直播，可通过点击播放器上的"电话收听"按钮并拨打提供的电话号码参与 [3] 公司信息获取渠道 - 公司官网为fanniemae.com [4] - 公司新闻室可通过https://www.fanniemae.com/news访问 [4] - 公司资源中心联系电话为1-800-2FANNIE [4]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为0.7%，年初至今经济回报率达3.7%，截至季度末总股东回报率超10% [9] - 截至6月30日，每股账面价值较上一季度下降3%至18.45美元，第二季度实现0.7%的正经济回报，年初至今经济回报率为3.7% [20] - 每股可分配收益增加0.01美元至0.73美元，再次超过本季度股息 [21] - 投资组合收益率从5.23%升至5.41%，平均回购利率降至4.53%，较上一季度下降3个基点 [21] - 不含PAA的净利息利差升至1.47%，净利息收益率升至1.71% [22] - 截至6月30日，可用融资资产约74亿美元，较第一季度减少约7000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 代理业务 - 投资组合市值近800亿美元，较上一季度增长6% [10] - 本季度增加约45亿美元名义价值的代理抵押支持证券（MBS） [11] 住宅信贷业务 - 投资组合市值66亿美元，资本24亿美元，基本保持不变 [13] - Onslow Bay平台本季度完成7笔交易，证券化规模达36亿美元，7月新增2笔，2025年累计完成15笔，规模达76亿美元，为公司和合资企业产生9.13亿美元高收益自有资产 [13] - 信贷代理渠道产生53亿美元锁定贷款，发放37亿美元贷款 [14] 抵押贷款服务权（MSR）业务 - 投资组合市值33亿美元，资本26亿美元，保持不变 [17] - 本季度新增约3000万美元市值的MSR [17] - 三个月 CPR 为4.6%，严重拖欠率维持在50个基点，代管余额同比增长6% [17] 各个市场数据和关键指标变化 宏观市场 - 美国上半年经济年化增长率约1%，低于近年水平，但好于解放日后预期 [6] - 第二季度雇主新增近45万个就业岗位，失业率微降至4.1% [6] - 通胀可能是过去三个季度以来最慢的，服务业通胀持续下降抵消了商品价格的上涨 [7] 金融市场 - 长期国债收益率仍处于高位，互换利差未能扭转4月大部分收紧态势，代理MBS利差本季度扩大5 - 10个基点 [9] 住房市场 - 待售库存持续增加，进入买方市场，预计近期大部分住房市场同比将略有下降 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在当前环境下通过三大住房金融策略为股东创造强劲的风险调整回报 [9] - 短期内，因代理业务利差具有吸引力，将超配代理业务；长期来看，将战略性扩大住宅信贷和MSR投资组合 [18] - 公司致力于拓展和多元化融资渠道，增强流动性和运营灵活性 [22][23] - 在住宅信贷业务中，公司通过收紧信贷标准、提高资产质量来应对市场变化，并利用Onslow Bay平台的优势扩大市场份额 [13][14] - 在MSR业务中，公司专注于建立流动服务关系和能力，拓展次级服务和再捕获合作伙伴关系 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在贸易不确定性和市场波动中保持韧性，美联储可能在2025年进行两次降息 [6][8] - 公司对代理业务持乐观态度，认为基本面良好，有多个潜在催化剂可改善代理MBS技术面 [12] - 尽管住房市场面临挑战，但公司凭借对贷款制造策略的全面控制和低杠杆资产，处于有利地位 [16] - 公司对当前经济回报和股息支付能力有信心，预计未来能够覆盖并可能超过股息 [28][29] 其他重要信息 - 会议中可能会同时展示GAAP和非GAAP财务指标，GAAP与非GAAP指标的调节信息包含在财报发布中 [3] - 会议内容可在公司网站的演示文稿部分找到相关的2025年第二季度投资者演示文稿和财务补充资料 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：本季度至今的账面价值更新情况 - 截至昨晚，除股息应计外，账面价值上涨约0.5%，经济回报率约1.5% [27] 问题2：对股息的信心以及与投资组合经济回报的关系 - 公司年初提高了股息，有信心能够盈利并覆盖股息，预计今年剩余时间也能如此 [28] - 投资组合的目标是实现接近或超过股息的经济回报，虽然对冲成本可能会有所影响，但目前对年初至今的经济回报感到满意 [28][29] 问题3：在第二季度管理投资组合的舒适度以及如何平衡投资和市场不确定性 - 公司本季度初流动性良好，杠杆率较低，因此在市场波动时能够灵活调整杠杆和管理利率风险 [33][34] - 在市场不确定时，公司更倾向于筹集资本而非增加杠杆，目前杠杆率较低，有灵活性进行投资 [37][38] 问题4：利率下降和房价负增长对信贷投资组合的影响以及应对措施 - 公司自2022年以来多次收紧信贷标准，信贷投资组合质量较高，即使房价下跌20%，也只有约4%的投资组合可能处于水下 [46][47] - 投资组合的提前还款曲线较平缓，且有提前还款保护措施，能够较好地抵御利率下降带来的风险 [50][51] 问题5：是否有按年份划分的信贷投资组合披露信息 - 目前没有披露该信息，但可以在后续讨论中考虑是否披露 [52] 问题6：对GSE改革的预期以及对业务的影响 - 预计GSE改革将在近期提上日程，GSE需要筹集资本，公司有望竞争部分非核心贷款的发放业务 [56] - 在信贷代理渠道中，约10% - 11%的锁定贷款量为代理抵押品，公司会利用GSE的定价和效率优势 [59] 问题7：外部因素对MSR投资组合估值倍数的影响 - 技术进步和行业整合降低了服务成本，这对MSR估值产生积极影响，公司与相关服务提供商合作，能够从中受益 [61] - 浮动账户增长和客户关系发展为MSR带来额外收入机会 [63] 问题8：如何看待低息MSR与高息MSR的配对机会 - 公司通过与大型、技术先进的服务提供商合作，具备参与各种票面利率MSR业务的能力，并隔离不同票面利率的对冲策略 [68] - 低息MSR市场仍有交易需求，公司既促进此类交易，也在建设相关基础设施 [69] 问题9：MSR对套期保值组合的贡献以及对投资组合回报的支持程度 - MSR对整体套期保值组合的贡献不到2%，虽然结构杠杆较低，但能产生强大的利差收益 [70] 问题10：代理MBS的需求情况以及对利差的预期 - 固定收益基金资金流入强劲，CMO发行活跃，目前代理MBS需求主要来自这些方面 [73] - 银行和海外账户的需求尚未明显体现，但随着美联储降息，预计银行将增加对代理MBS的需求，利差可能会收紧3 - 5个基点 [75][76] 问题11：第三季度住宅信贷业务的发行情况和利润率预期 - 年初至今的住宅信贷市场发行规模达920亿美元，超过分析师预期，预计今年将是自2021年以来发行规模最高的一年 [81] - 公司目前的证券化交易中，AAA级债券的利差处于较紧水平，在对应渠道中保留约11% - 12%的交易，资本回报率为中高个位数 [82][83] 问题12：关税对通胀的影响以及美联储降息预期变化对代理业务的影响 - 关税将导致商品通胀上升，但服务通胀和住房通胀将下降，预计美联储将按计划进行两次降息，年底核心PCE约为3.1% [93][94] - 如果美联储不降息，收益率曲线将变平，代理MBS在波动率可控的情况下应表现良好；如果经济恶化，美联储更激进降息，对代理业务将是利好 [95]

业绩总结 - 2025年第二季度净损失为300万美元，稀释每股收益为-0.04美元[5] - 2025年第二季度预税收入为2400万美元，排除市场驱动的价值变化[5] - 2025年第二季度普通股股东权益回报率为-1%[5] - 2025年第二季度每股账面价值为15.00美元[5] - 2025年第二季度管理费用和企业支出为-1440万美元，年化股本回报率为-3%[22] - 2025年第二季度优先股股息为1050万美元，年化股本回报率为8%[22] - 2025年第二季度净收入为750万美元，年化股本回报率为2%[22] 用户数据 - 截至2025年6月30日，PMT的贷款总额为2040亿美元[42] - 截至2025年6月30日，PMT的服务权组合中，贷款的未偿本金余额（UPB）为2216.32亿美元，平均服务费为0.27%[59] - 2025年第二季度的60天以上逾期率为1.11%，较2025年3月31日的1.23%有所下降[65] 未来展望 - 预计每月完成一笔非自住贷款证券化和每季度一笔高端贷款证券化[13] - 2025年第二季度信贷敏感策略年化回报率为13.5%[30] - 2025年第二季度利率敏感策略年化回报率为12.3%[30] 新产品和新技术研发 - 2025年第二季度完成了三笔非自住贷款的证券化，总计10亿美元的未偿本金余额（UPB）[13] - 2025年第二季度完成了一笔总计3.39亿美元的高端贷款证券化[13] 市场扩张和并购 - 2025年第二季度总收购额为29.84亿美元，较第一季度的24.83亿美元增长20.4%[69] 负面信息 - 2025年第二季度利率敏感策略的净收入为-490万美元，年化股本回报率为-2%[22] - PMT的长期抵押资产总值为91.35亿美元，较2025年3月31日减少2700万美元，变动幅度为0.3%[54] - PMT的抵押服务权（MSR）资产为37.39亿美元，较2025年3月31日略有下降，主要由于提前还款导致的资产流失[58] - PMT的有机创建的GSE信用风险转移投资的公允价值较2025年3月31日下降，主要由于资产流失[66] 其他新策略和有价值的信息 - 68%的PMT股东权益用于有机投资，10%用于对应生产，15%用于非自住或机会性投资[20] - PMT的有机投资组合为公司提供了独特的风险管理和长期回报潜力[20] - 现金、短期投资及其他的净收入为70万美元，年化股本回报率为2%[22] - 截至2025年6月30日，PMT的总资产为168.01亿美元，负债总额为145.89亿美元，股东权益为18.66亿美元[67] - PMT的债务与股东权益比率为7.8:1，剔除非追索债务后的比率为5.6:1[68]

财务数据和关键指标变化 - 二季度经济回报率为 -1% [7] - 二季度综合亏损为每股0.13美元 [17] - 有形普通股权益经济回报率为 -1%，包括每股0.36美元股息和每股0.44美元有形账面价值下降 [17] - 截至上周末，7月有形普通股每股账面价值扣除月度股息应计后上涨约1% [20][92] - 季度末杠杆率略升至7.6倍有形权益，上季度末为7.5倍 [17] - 季度平均杠杆率从7.3倍升至7.5倍 [18] - 季度末流动性头寸为64亿美元现金和无抵押机构MBS，占有形权益65%，上季度末为63% [18] - 季度净利差和美元滚动收入降至每股0.38美元，净息差降至201个基点 [19] - 季度末投资组合平均预计寿命CPR降至7.8%，上季度末为8.3%，实际CPR平均为8.7%，上季度为7% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 资产组合季度末达820亿美元，较上季度增加约35亿美元 [22] - 资产中具有某种正提前还款属性的比例增至81% [22] - 总TBA头寸保持在约80亿美元 [22] - 资产组合加权平均息票率升至5.13% [23] - 对冲组合名义余额季度末增至655亿美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月金融市场压力最大时，10年期国债收益率波动超100个基点，标准普尔500指数下跌12% [7] - 季度最后两个月，标准普尔500指数从4月低点反弹25%，季度末上涨约10% [9] - 投资级和高收益债券利差分别收窄10和50个基点 [9] - 机构抵押贷款支持证券相对于基准利率表现较弱，当前息票利差较上季度末扩大7 - 14个基点 [7][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 风险管理框架重点是保持足够流动性，以应对重大金融市场压力 [8] - 利用MBS利差扩大环境，本季度筹集增值资本，并将部分资本机会性地配置到有吸引力的资产中 [9] - 预计银行和外国对机构MBS的需求将增长，MBS发行季节性供应模式将改善 [10] - 持续看好机构抵押贷款支持证券，认为GSE改革将带来积极影响，使利差随着时间推移收窄 [11][14] - 资产配置上，偏好较高息票的指定池，特别是有有利提前还款特征的 [22][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 政府关税政策导致投资者情绪转向负面，金融市场重新评估宏观经济和货币政策前景，但多数市场在季度末收复失地 [6][9] - 机构抵押贷款支持证券表现不佳，但预计未来利差将收窄，市场将更加稳定 [10][14] - 认为GSE改革将为市场提供信心，维持抵押贷款市场稳定和降低成本是改革的重要指导原则 [14] 其他重要信息 - 公司在二季度通过ATM发行计划筹集近8亿美元普通股权益，溢价高于有形账面价值 [18] - 国债套期保值本季度为每股贡献约0.01美元净利差收入 [20] 问答环节所有提问和回答 问题: 是否考虑进一步筹集资本或提高杠杆率 - 公司认为目前有能力以耐心、有节奏的方式部署二季度筹集的资本，当前机构抵押贷款支持证券利差处于有吸引力的水平，未来有机会筹集增值资本并部署，也有能力适度提高杠杆率 [28][29][30] 问题: 核心收益轨迹及股息水平 - 公司认为当前净利差和美元滚动收入与投资组合经济状况更相符，当前环境下投资回报率约为18% - 20%，但会有季度波动，预计净利差和美元滚动收入将保持在较高水平 [38][39][40] 问题: 资本部署情况、最佳投资机会及三季度发行计划 - 公司本月初购买了约10亿美元抵押贷款，仍在有纪律地部署资本，偏好5% - 6%息票的指定池，二季度发行情况不代表未来季度，将根据情况灵活决策 [48][46] 问题: 如何看待公司最佳规模 - 公司认为增长是为了筹集增值资本并支持股息，规模带来运营成本低、股票流动性高、更易被纳入指数等好处，但也需考虑市场容量限制 [55][56][59] 问题: 如何平衡互换套期保值和国债期货，ROE是否反映当前投资组合 - 公司认为长期来看，国债和互换各占50%的组合是合适的，但目前互换略超配，预计随着互换利差扩大，超配互换将带来好处 [64][65][66] 问题: CPR下降是否反映市场利率预期 - 公司认为二季度收益率曲线后端上升，推动远期抵押贷款利率上升，导致终身CPR变化，且多数投资组合未对抵押贷款的长期现金流进行套期保值，需关注收益率曲线变化 [67][68][69] 问题: MBS利差是否进入更大的长期趋势 - 公司认为已形成新的交易区间，当前处于区间上限，预计受地缘政治和政策不确定性影响，将维持在区间上半部分，但不会突破该区间，GSE改革消除了部分利差上升压力 [76][78][79] 问题: 如何在资产端优化收益率，是否有最新账面价值估计 - 公司认为资产端有很大灵活性，可根据收益率曲线变化调整，预计2 - 10年期收益率曲线将变陡，投资组合将受益，截至上周末，账面价值上涨约1% [88][90][92] 问题: 政府预算赤字对回购市场的影响，是否支持更高杠杆率 - 公司认为近期国债发行或赤字不会对回购市场产生影响，美联储正积极改善回购市场，预计量化紧缩将结束，若美联储加入FICC交易，将增强回购市场流动性，这使公司对融资有信心，不排除适度提高杠杆率 [97][100][103] 问题: GSE信用评分变化对提前还款环境的影响 - 公司认为这可能使借款人信用评分提高，导致提前还款略有增加，但对投资者而言影响不大，需了解数据来源并获得足够时间实施以量化影响 [105][106][107] 问题: 提前还款保护策略是否有效 - 公司认为市场变得更有效率，提前还款曲线更陡峭，但当前抵押贷款利率下，需大幅下降才能引发大规模再融资，目前投资组合加权平均息票率仍有一定差距 [113][114][115] 问题: 如何考虑杠杆率，是否有再平衡触发机制，未来是否更愿意让杠杆率上升 - 公司认为杠杆率主要受账面价值变化影响，本季度通过筹集资本和缓慢部署进行风险再平衡，避免在利差扩大时出售资产，随着对宏观经济前景更有信心，若利差波动更确定，可能更愿意让杠杆率上升 [125][126][129]

财务数据和关键指标变化 - 截至6月30日，公司市值超15亿美元，较2024年6月增长近50% [8] - 本季度末，公司投资组合规模达140亿美元，较上季度末增长25%，较去年同期增长超50% [12] - 本季度末，公司流动性为8.91亿美元，占总股本的55% [12] - 本季度公司杠杆率从7.4%提升至8.3% [17] - 截至周五，扣除应计股息后，公司账面价值与季度末基本持平 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度增加了对机构CMBS的投资，但预计其在总投资组合中的占比仍将保持较低水平 [21] - 公司目前对较低息票的机构RMBS有明显偏好，认为当抵押贷款利率小幅下降时，这些资产有望表现出色 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度初，抵押贷款、国债和掉期市场出现异常波动，市场流动性面临挑战 [14] - 本季度，抵押贷款回购市场在定价和可用性方面保持稳定，与SOFR的利差稳定在15 - 20个基点 [18] - 机构MBS利差处于历史高位，净供应处于历史低位，需求尚未完全显现 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行筹集资金、将资金投入具有吸引力的投资机会并在波动时期谨慎管理投资组合的战略 [7] - 公司将多项职能内部化，以实现规模效应、积累机构知识并增强组织韧性 [13] - 公司认为机构MBS市场目前为长期资本部署提供了绝佳环境，公司将继续利用这一机会为股东创造价值 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 上季度市场波动剧烈，但公司认为长期投资机会依然存在 [6] - 公司认为当前宏观经济和商业环境高度动态，需要保持清晰的思维方式，专注于保护股东价值并把握机会 [7] - 公司对自身的定位和未来发展充满信心，认为当前环境有利于公司实现强劲的风险调整后回报 [23] 其他重要信息 - 公司多位员工完成在公司超20年的服务，同时宣布任命Michael Angelo为首席法律官和公司秘书 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司的杠杆率目标范围以及资本结构中优先股的占比是否会增加 - 公司会根据风险环境调整杠杆率，目前杠杆率的提升反映了市场回归正常，公司认为当前的高回报率是一个理想的投资水平 [29][30] - 本季度随着政策不确定性的降低，公司逐步增加了杠杆率，并在投资组合中增加了更多30年期抵押贷款 [32] - 目前对股东最有利的做法是按高于账面价值的价格筹集普通股资金并进行部署，优先股市场目前不稳定，公司会在合适的时候考虑优先股的融资 [34] 问题: 截至目前的账面价值更新情况 - 截至周五，扣除应计股息后，账面价值与季度末基本持平 [35] 问题: 其他投资者在抵押贷款支持证券市场的活动情况以及利差变化的潜在催化剂 - 银行可能会在美联储实际降息后重新活跃起来，资金管理公司普遍超配抵押贷款，资金流向在季度内有所波动，抵押贷款REITs是重要的边际买家，日本在5月是买家 [39][40][41] - 利差目前处于历史高位，技术面支持利差保持在高位，公司可以继续为股东获取历史收益率差 [20][21] 问题: 掉期利差的情况以及未来走势 - 7年期掉期利差目前为低于国债47个基点，这为公司提供了额外的回报，即使利差进一步扩大，公司也能承受 [46] - 从中长期来看，掉期利差对股东的股权回报率有积极影响，公司愿意承担短期利差波动的风险 [48] 问题: 如果美联储不降息或降息次数少于市场预期，利率和MBS利差会有何反应以及相关风险 - 从供需角度来看，供应将保持低位，需求方面银行在当前利差下缺乏积极性，因此对利差影响较小，公司仍能获得可观的收益率差 [52][53] - 公司认为今年可能会有50个基点的降息，风险倾向于年底更多的降息 [55] 问题: 目前优惠券在池和TBA之间的分配思路以及调整TBA头寸对投资组合收益率和杠杆率的影响 - TBA头寸会影响会计流程，从经济回报角度来看，TBA滚动交易目前具有吸引力，但公司更倾向于拥有一些池资产，因为池资产的定价相对于当前的提前还款预期较为合理 [56] - 在市场反弹时，某些市场部分可能会出现快速提前还款，这使得较大的池资产头寸更具优势，公司正在增加池资产的配置 [57] 问题: 机构CMBS的回报率与RMBS相比如何，以及在投资组合中的占比未来会如何变化 - 机构CMBS具有稳定的经济回报特征，受提前还款影响较小，公司可以通过利率掉期锁定回报，目前回报率开始变得有吸引力 [61][62] - 公司目前关注的是5年期机构CMBS，这些债券的交易价格约为掉期利率加90个基点，技术面显示该市场开始吸引大型投资者，其总经济回报可能与30年期RMBS相当 [63][64] 问题: 公司在对冲方面是否会增加长期限资产，以及在长期限资产中如何选择国债和掉期 - 公司的对冲主要集中在曲线的长期部分，目标是使投资组合的整体久期保持平稳，并根据收益率曲线的陡峭化趋势进行调整 [70][71] - 目前公司的投资组合中约三分之二为利率掉期，公司会根据市场情况进行战略调整，但预计第二季度末的情况将作为一个大致的基准 [72] 问题: 公司G&A费用项目中是否有一次性费用，以及将相关职能内部化后该项目的变化趋势 - 上半年G&A费用通常较高，主要是由于年度会议和一些薪酬增加，预计第三和第四季度费用会下降 [74][75]

公司分析 - 房利美(FNMA)股票在5月被覆盖 当时被评为持有评级 并被视为较好的特朗普交易标的 [1] - 随着特朗普总统的"大而美法案"通过及股价下跌 该股票重新受到关注 [1] - 分析采用价值投资方法 基于所有者思维和长期视角 [1] 投资立场 - 分析师持有FNMA FNMAS FNMAT的多头头寸 包括股票所有权 期权或其他衍生品 [2] - 研究为独立完成 反映个人观点 未获得除Seeking Alpha外的其他报酬 [2] - 与所提及公司无商业关系 [2] 研究背景 - 分析师曾担任富达投资顾问代表 现为独立投资者 [1] - 不发布做空报告 也不建议做空操作 [1] - 研究内容通过Seeking Alpha平台分享 [1]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 众议院通过的法案包含第899条，可能对外国持有美国固定收益资产征税，引发投资者担忧，参议院有望澄清范围以降低风险，但存在不确定性 [1][8] - 若美国国债在征税范围内，预计美国收益率曲线进一步陡峭化、美元走弱，私人投资者行动更快；若美国公司债券在范围内，将因流动性压力产生波动，若国债不在而公司债券在，会降低其税收调整后估值 [8] - 证券化产品方面，商业房地产（5 - 10%）比住宅（<2%）对外国买家的敞口更大，可能受影响更大 [8] 根据相关目录分别进行总结 关于899：关键政策细节和预期 - 众议院通过法案，第899条赋予财政部定义“歧视性税收”的广泛权力，可能导致多种结果，附加税从5%逐渐增至20%，涉及多数经合组织国家，尤其欧盟、英国和加拿大 [9][10] - 立法主要目的是让美国在税收和贸易谈判中更有优势，JCT评分（10年1160亿美元）可能不反映广泛对金融资产征税的意图，参议院有政策和程序动机审查该条款以降低风险 [19][20][21] - 第899条广泛适用于多数司法管辖区，但有细微差别和例外，外国官方投资者可能受影响，投资结构对税收影响很大 [22][24][41] - 参议院可能考虑的关键变化包括明确适用收入范围、适用人员指定、税收自动调整性质、生效日期和行政自由裁量权等，以减轻市场影响 [25] - 若第899条以当前或类似形式通过，预计美国超额利润回流，进一步打压美元，减少外国对美国直接投资的边际激励 [27] - 税收增加将于三个日期中最晚日期之后的第一个日历年第一天开始适用，若法案10月前颁布，2026年实施；若推迟到10月或之后，可能2027年实施 [28][29] 固定收益策略观点 - 截至2024年12月，美国对外国实体的负债总额达39.8万亿美元，占美国名义GDP的134%，证券持有占比83%，长期证券占证券负债的96%，外国私人投资者持有证券占比80% [30][33] - 外国官方投资者和外国私人投资者持有的长期美国国债数量大致相同，外国私人投资者的其他美国证券负债占主导，62%的美国资产为公司股票，外国官方投资者68%的美国资产为固定收益证券 [39][40] - 若美国国债在第899条范围内，预计美国收益率曲线进一步陡峭化，美元走弱，私人投资者行动更快，美国国债在互换利差基础上的表现取决于外国私人在利率互换中的敞口及第899条的处理方式 [52] - 第899条可能恶化美国投资环境，导致美元走弱，尤其对G10避险货币，新兴市场和商品货币可能表现不佳，还可能导致欧洲企业投资从美国转向欧洲，资金回流，给美元带来下行压力 [57][59][61] - 外国持有者占美国公司债券持有者的约25%，额外税收是重要成本，四年内额外税收可能达约14%的加权成本，最坏情况是外国投资者对公司债券征税而国债不征，可能导致利差大幅扩大，对欧洲信贷有利 [67][71][72] - 证券化产品方面，额外税收可能造成短期市场波动，利差均衡水平取决于宏观因素和利率，对欧洲信贷有利，可能对投资级债券影响大于高收益债券，对欧洲长期债券有利 [74] - 证券方面，外国投资者在机构投资者基础中的占比大于证券化信贷，若国债不征税而公司债券征税，政府国民抵押贷款协会（GNMA）抵押贷款可能不征税，传统抵押贷款处理不确定，若非政府担保资产税收待遇改变，MBS相对利率可能为负，相对信贷和G2/FN可能为正 [75][76][77] - 底层房地产资产方面，住宅价格影响较小，外国买家占比下降，商业房地产影响较大，外国买家占比虽也在下降但仍有一定比例 [79][80] - 长期来看，额外税收可能影响跨资产决策，包括跨资产相关性、区域相关性和投资组合对冲决策，打破长期以来的相关性假设，影响区域资产配置和外汇对冲比率决策 [85][86][89]

文章核心观点 2025年5月28日房地美在其网站发布2025年4月月度业务量总结，涵盖与抵押贷款相关的投资组合、证券发行、风险管理等信息 [1] 公司业务 - 公司使命是帮助全国家庭实现住房梦想，在所有经济周期中促进住房市场的流动性、稳定性和可负担性 [2] - 自1970年以来已帮助数千万家庭购房、租房或保住住房 [2] 联系方式 - 媒体联系人是Fred Solomon，电话703 - 903 - 3861，邮箱Frederick_Solomon@FreddieMac.com [2] - 投资者联系人是Mahesh Lal，电话571 - 382 - 3630 [2]