公司IPO前景 - 亿万富翁比尔·阿克曼明确表示房利美和房地美远未准备好进行首次公开募股，尽管特朗普政府曾提出在2025年底或2026年初将其上市的计划[1] - 阿克曼指出让公司做好上市准备需要大量时间和努力，特别是在赢得金融界支持方面[2] 加速IPO进程的建议 - 建议包括美国财政部行使其对两家公司79.9%的认股权证，并让它们的股票重返纽约证券交易所[3] - 此方法可让大型机构投资者立即开始建仓，而无需等待正式发行，并可能有助于实现目标时间表[3] 股价市场反应 - 投资者最初反应积极，阿克曼发表言论后房利美和房地美股价均跃升超过7%，房利美股价在昨日收盘时上涨13.69%[4] - 然而市场情绪迅速逆转，房利美股票今日暴跌近相同幅度，跌幅达13.88%[4] 公司业务概况 - 联邦国民抵押贷款协会（房利美）为美国各地的住宅抵押贷款提供融资解决方案，业务主要集中于单户和多户住宅领域[5] - 公司从贷款机构购买抵押贷款并将其打包成证券，通过承销标准管理信用风险并处理信贷损失[6] - 业务还包括交易抵押贷款支持证券、投资低收入住房项目以及通过支持其债券来援助州和地方住房机构[6] 公司财务与市值 - 房利美市值达650亿美元，在场外市场交易，三个月平均成交量为737万股[7] - 公司第三季度业绩稳健，报告净利润39亿美元，较上一季度增长16%，净资产达到1055亿美元[8] - 自2020年1月以来，公司通过留存收益使净资产增长了920亿美元，取得显著进展[8]

抵押贷款利率动态 - 根据房地美最新主要抵押贷款调查 抵押贷款利率小幅上升但继续在狭窄区间内波动 [2] - 截至11月20日 30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.26% 较上周的6.24%有所上升 [2] - 当前30年期固定利率抵押贷款平均利率低于去年同期的6.84% [2]

核心观点 - 美国止赎活动整体上升主要由联邦住房管理局贷款拖欠率攀升所驱动 这揭示了高收入与中低收入借款人之间日益扩大的经济分化 即K型经济复苏[1][4][5][7] 市场趋势与数据表现 - 2025年第三季度止赎启动数量同比上升23% 但仍比2019年第三季度疫情前水平低18%[3] - 2025年9月近12%的FHA借款人抵押贷款还款逾期 而所有抵押贷款持有人的逾期率仅为3.5%[3] - FHA贷款约占活跃抵押贷款的15% 但在最近一个季度却占止赎启动数量的近一半[8] - FHA贷款平均信用评分为677分 显著低于传统银行贷款769分的平均信用评分[9] 影响因素与借款人特征 - FHA贷款通常被年轻、中低收入及首次购房者用于购买价格较低的房产[7][9] - 导致FHA借款人压力的因素包括劳动力市场疲软、其他个人债务、税费及房屋保险费用上涨[9] - 近30%的FHA贷款持有人有未偿还的学生贷款 比其他类型抵押贷款持有人高出10个百分点以上 今年学生贷款还款恢复影响了部分借款人的预算[9] - 部分地区房价下跌可能削弱借款人出售或再融资的能力[9] 潜在市场影响 - FHA贷款止赎增加可能预示着更广泛的负担能力问题和全美范围内的财务压力[2] - 该趋势可能导致贷款标准收紧、房屋价值下降以及房地产市场不确定性增加[2]

抵押贷款利率走势 - 30年期美国抵押贷款平均利率连续第三周小幅上升至6.26%，较上周的6.24%略有增加，但接近年内低点，三周前该利率为6.17%，是超过一年来的最低水平 [1] - 15年期固定利率抵押贷款平均利率本周亦小幅上升至5.54%，高于上周的5.49%，去年同期为6.02% [2] - 自2022年9月以来，30年期抵押贷款平均利率一直维持在6%以上，而此前利率正从历史低点开始攀升 [2] 房地产市场销售表现 - 美国成屋销售年率自2023年以来一直维持在约400万套的水平，而历史平均水平通常约为每年520万套 [3] - 尽管今年销售表现疲软，但随着秋季抵押贷款利率的缓解（自9月初以来一直低于6.4%），销售情况得到提振，上月销售速度加速至自2月以来的最快水平 [3] 利率影响因素与市场预期 - 抵押贷款利率受美联储利率政策决定、债券市场投资者对经济和通胀的预期等多种因素影响，并通常跟随10年期国债收益率的轨迹 [4] - 10年期国债收益率在周四午间为4.10%，较一周前略有下降，但高于10月22日约3.95%的水平 [4] - 今年夏季抵押贷款利率开始下降，此前有迹象显示劳动力市场正在放缓，美联储于9月决定一年来首次降息，并于上月再次下调关键利率 [5] - 华尔街交易员降低了对美联储在12月下次会议上降息的押注，目前概率约为44%，低于几周前的近70%，但好于延迟的9月就业报告发布前的30% [6]

公司人事任命 - 公司宣布晋升Jaime Joyce为首席运营和战略官 [1] - Jaime Joyce拥有二十年行业经验 职业生涯从2002年贷款处理员开始 历经承销和运营等多个岗位晋升 [2] - 晋升前担任运营执行副总裁 以加强跨部门协作、消除部门隔阂和赋能一线员工提升业务表现而闻名 [2] 新任高管的业绩与能力 - 在之前职位上 领导了全国范围的“同日抵押贷款”项目推广 该项目使贷款专员能在一天内完成审批 最短十天完成交割 [3] - 目前超过90%的合格贷款使用该“同日抵押贷款”流程 使其成为全国贷款专员和客户的变革性工具 [3] - 成功带领团队度过疫情前后的关键行业转型期 同时培养以效率、团队合作和客户至上为中心的文化 [4] - 在公司女性组织GROW中扮演核心领导角色 过去三年担任其12周领导力培训项目的导师 帮助许多学员晋升至领导岗位 [4] 公司背景与业务 - 公司是Guaranteed Rate, Inc 与 Anywhere Integrated Services (NYSE: HOUS) 的合资企业 [6] - 自成立以来已发放贷款超过1000亿美元 [6] - 公司向Anywhere的房地产、经纪和搬迁子公司提供并营销其抵押贷款服务 [6] - 为全国Anywhere经纪人提供全方位支持 确保客户获得快速预审批、评估和贷款交割服务 [7] - 公司亦向公众及其他全国性房地产经纪和搬迁公司提供相同服务 [7] - Guaranteed Rate持有合资公司50.1%的控股权 Anywhere持有49.9%的股权 [8]

对房利美和房地美IPO策略的观点 - 亿万富翁投资者比尔·阿克曼建议特朗普政府不要急于推动房利美和房地美的首次公开募股[1] - 阿克曼认为急于进行IPO是一个错误并声称公司价值远高于当前水平[2] - 提出三步改革计划可为纳税人确保“数百亿美元的价值”[2] 具体的改革计划方案 - 第一步是美国财政部承认过去的付款[2] - 第二步是行使认股权证以获得79.9%的普通股所有权[2] - 第三步是将两家公司重新在纽约证券交易所上市[2] - 该策略旨在让市场对其进行适当估值潜在市值可能达到4000亿美元[3] IPO前的必要准备工作 - 需要采取许多步骤包括重新设定资本水平和组建合适的团队[4] - 强调需避免因仓促进行重大交易而扰乱“脆弱”的抵押贷款市场[4] - 提及奥巴马政府的“净值扫荡”行为被描述为“盗窃”并被财长姆努钦叫停使公司得以重建资本[3] 对抵押贷款市场的保护措施 - 计划旨在避免因不确定和仓促的IPO导致抵押贷款利差扩大[4] - 提议在将其在纽约证券交易所上市的同时让实体保持接管状态以实现“两全其美”[4] - 这种审慎的方法符合总统为纳税人展示价值创造的雄心[5] 对美国经济的宏观展望 - 对美国经济表示更广泛的乐观态度 citing “大规模人工智能投资” 放松管制和税收改革作为重要的顺风[6] - 标普500指数、纳斯达克100指数和道琼斯指数期货在周三上涨后于周四交易走高[6]

文章核心观点 - 亿万富翁投资者比尔·阿克曼公布一项三部分计划，旨在重塑房利美和房地美，并可能为纳税人创造超过3000亿美元的潜在收益 [1][5][9] 房利美和房地美的行业角色 - 公司在美国住房金融系统中扮演核心角色，不直接向购房者放贷，而是从银行和贷款机构购买抵押贷款，将其打包成证券并向投资者提供担保 [2][12] - 此过程有助于保持抵押贷款信贷流动和利率相对稳定 [2] - 目前两家公司支持或拥有大约一半的美国住宅抵押贷款，代表约12万亿美元的债务 [2] 比尔·阿克曼的三步计划 - 第一步：要求财政部和联邦住房金融局正式承认公司已偿还政府救助资金，自2008年以来已向美国财政部返还了数千亿美元的利润，远超最初获得的资金 [6] - 第二步：通过行使救助计划中政府获得的认股权证，使纳税人成为公司的正式所有者，政府有权以名义价格购买每家公司高达79.9%的股份 [7] - 第三步：将房利美和房地美重新上市，阿克曼认为公司现已满足重新上市要求，允许投资者再次交易其股票 [8] 计划的影响与背景 - 该计划可使纳税人获得公司79.9%的股权，潜在价值超过3000亿美元 [1][9] - 所有三个步骤可由财政部和FHFA立即执行 [9] - 此项提议提出之际，特朗普政府正在探索提高住房可负担性的方法，包括提议的50年期抵押贷款 [10] 比尔·阿克曼的立场 - 阿克曼是潘兴广场资本管理公司的CEO，并且是房利美和房地美最大的普通股股东，合计持有超过2.1亿股 [5] - 计划通过社交媒体X公布 [5]

房利美和房地美私有化计划 - 特朗普政府正考虑让房利美和房地美进行首次公开募股，时间可能早在第一季度[1] - 亿万富翁投资者比尔·阿克曼提出替代方案，建议财政部取消政府的优先股，并行使认股权证以购买高达79.9%的普通股，然后在纽约证券交易所重新上市两家公司[3] - 阿克曼的方案声称无需急于进行IPO即可为纳税人产生约3000亿美元收益，而直接IPO存在风险且可能不成功[3][5][8] 对房利美和房地美的财务分析 - 政府曾向两家公司提供1910亿美元贷款，公司已偿还3010亿美元，政府获得近12%的回报，超出原定10%的目标[9] - 阿克曼预计，若执行其计划，公司股价可能交易至每股40美元以上，市值接近4000亿美元[10][11] - 两家公司目前已在粉单市场交易，但重新在纽交所上市可提高透明度，吸引机构投资者和分析师覆盖，为纳入指数资格做准备[16][17] 资本规则与抵押贷款市场影响 - 当前资本规则要求资本水平为未偿还担保的4.5%，该水平过高，可能导致担保费上升，进而增加借款人的抵押贷款利率[31][32][33] - 理想的资本水平约为250个基点，此水平下公司既能承受数倍于金融危机的损失，又能获得充足回报[34] - 当前抵押贷款市场存在不确定性，阿克曼认为其提议的上市方案可降低抵押贷款利差，且由于政府保留79.9%股权和控制权，对市场是零风险方案[34][35][18] 宏观经济与投资展望 - 对通胀持温和态度，认为3%的通胀水平可接受，更担忧就业市场疲软等经济潜在弱点[37][38][39] - 看好人工智能投资、基础设施法案、放松管制、并购活动以及税改法案等经济顺风因素，这些将推动生产率和企业利润率提升[43][44][45][58] - 公司目前持有约15%的现金，正在对几家高质量企业进行尽职调查，准备在价格具吸引力时进行投资[56][57] 纽约市住房政策评论 - 批评纽约市长提出的1000亿美元计划中的租金冻结政策，认为这将抑制房地产开发商的建设意愿，导致供应受限，反而推高75%非租金冻结人群的租金[50][52][53] - 指出增加市场价公寓供应是降低租金的有效途径，并以奥斯汀等城市通过大量建设成功降低租金为例[51][52]

房地美与房利美的IPO前景 - 潘兴广场资本管理公司创始人比尔·阿克曼认为，短期内通过首次公开募股出售房地美与房利美部分股份既不可行也不可取[1][2] - 特朗普政府正在“机会主义地评估”此类IPO，可能最快在2025年底进行，以此结束自2008年次贷危机后开始的美国政府监护[3] - 将两家公司合并为单一实体进行上市被排除，因该方案需要国会批准，且政府实体不被允许为此策略创建控股公司[8][11] 替代上市方案与估值 - 阿克曼提议将两家公司从场外市场直接转板至纽约证券交易所上市，估计此过程仅需数周即可完成[4] - 转板上市后，两家公司的总估值可能接近4000亿美元，其中政府持有的股份价值约3000亿美元并可被出售[5] - 上市前的其他必要步骤包括：承认机构以往的付款为危机期间发行的优先股还款，美国财政部行使其认股权证以获得79.9%的普通股股权，以及降低目前占所有担保4.5%的资本要求[7] 政府考量与交易复杂性 - 美国政府已控制这两家企业17年，一直在考虑不同的IPO结构，但交易的复杂性构成障碍[1] - 一个极为复杂的选项是利用房地美与房利美之间现有的合资企业作为上市工具，并将资产转移至其中[11]

公司核心观点 - Pershing Square Capital Management创始人Bill Ackman认为通过首次公开募股出售美国抵押贷款机构房利美和房地美部分股份的提议在当前环境下不可行 [1] 公司相关动态 - 相关提议涉及美国抵押贷款机构房利美和房地美 [1]