财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产FFO为每股2.95美元，较去年同期的2.91美元增长0.14美元，主要受租赁收入增长5%驱动 [6] - 第一季度FFO总额为10亿美元（每股2.67美元），去年同期为13.3亿美元（每股3.56美元），差异主要源于去年包含0.81美元的税后净收益（出售ABG股权）及今年0.17美元的非现金损失（Clay Pier债券公允价值调整） [7][8] - 期末净债务与EBITDA比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性超过100亿美元 [5][11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和高端奥特莱斯 occupancy 为95.9%，同比提升40个基点；The Mills occupancy 为98.4%，同比提升70个基点 [6][7] - 购物中心和奥特莱斯平均基础最低租金同比增长2.4%，The Mills增长3.9% [7] - 零售商每平方英尺销售额为7.33美元， occupancy 成本为13.1%，推动国内NOI增长3.4%，整体NOI（含国际资产）增长3.6% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务表现强劲，完成意大利佛罗伦萨和圣雷莫的奢侈品奥特莱斯收购，并在印尼雅加达开设首家奥特莱斯 [4] - 边境地区（如墨西哥、加拿大）的奥特莱斯因地缘政治 rhetoric 出现客流量下滑 [31] - 欧洲和亚洲市场表现稳定，其中欧洲业务超额完成计划 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发项目总投资成本为9.44亿美元，混合收益率为9%，其中40%为混合用途项目 [10] - 计划启动5亿美元新项目，包括加州住宅开发及零售空间改造 [10] - 通过12笔次级贷款交易筹集26亿美元，加权平均利率5.73% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税不确定性可能影响零售商库存和销售，尤其是依赖中国进口的商品，但 leasing 需求仍强劲 [15][19] - 消费者 sentiment 总体稳定，但旅游消费（尤其是国际游客）可能受美元走弱和地缘因素影响 [53] - 重申2025年房地产FFO指引为每股12.4-12.65美元，预计结果接近区间中值 [12] 其他重要信息 - 季度股息提高5%至每股2.1美元 [11] - S&L（销售和 leasing）管道约300个基点，对应1.5亿美元租金，预计30%-40%将在2025年下半年实现 [84] - 奢侈品零售商表现分化，部分品牌因设计师更替处于转型期，但整体 leasing 需求未减弱 [114] 问答环节所有的提问和回答 关税对零售商的影响 - 仅一家欧洲零售商因进口成本担忧取消4笔奥特莱斯交易，其他 leasing 需求未受影响 [15][39] - 中国进口商品面临30%关税，零售商或推迟采购、寻找替代供应链，可能影响Q4库存 [16][32] 消费者和销售趋势 - 剔除复活节时间差和 weather 影响，前四个月销售额同比持平，高端物业表现更优 [29][100] - 未观察到消费者因关税提前购物，但若库存紧张，Q3可能出现需求前移 [119] 债务与开发计划 - 2025年计划再融资28亿美元债务，目前市场对优质零售地产融资仍开放 [123] - 开发 pipeline 中60%为纯零售，40%为混合用途，新项目启动保持谨慎 [81][102] 部门店与 Forever 21 空间 - 部门店闭店风险取决于其自有品牌占比，目前无大规模闭店预期 [94] - Forever 21空置空间已 lease 50%，租金预计翻倍，半数将在2025年投入运营 [44][46]

财务数据和关键指标变化 - FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失）在2025年第一季度约为8700万美元，即每股0.33美元，相比2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加了1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [32] - 第一季度调整后的FFO包含900万美元与各种合资企业权益收购导致的债务按市值计价摊销相关的利息费用、200万美元管理公司运营费用中的遣散费以及600万美元某物业与建筑设计缺陷事项相关的法律索赔净结算收入 [33] - 同一中心NOI（不包括租赁终止收入）在2025年第一季度同比增长0.9%，排除Eddie资产后同比增长2.4% [34] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率为7.9倍，较“前进计划”开始时降低了近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [36] - 公司目前拥有约9.95亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年和2026年公司目标是平均每年租赁400万平方英尺，第一季度签署了260万平方英尺的租约，其中230万平方英尺为续约租约，是去年第一季度签署租约的两倍多 [12] - 截至目前，公司已完成2025年到期租约约80%的续约承诺，另有16%处于意向书阶段，已进入2026年租约到期的续约工作 [27] - 内部跟踪的新交易完成百分比目前达到60%，目标是到2025年年中达到50%，年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [13][14] - 截至目前，已签署148份租约，涉及120万平方英尺的新店铺，预计从现在到2028年初开业，目前正在谈判的新店铺租约总面积超过170万平方英尺，共计近300万平方英尺的新店铺将在今年剩余时间及以后开业 [28] - 签署未开业（SNOW）管道从上个季度的6600万美元增长到目前的8000万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元的收入，其中第一季度已实现600万美元 [14][29] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，排除Eddy物业后为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [21] - 公司计划进行20亿美元的资产销售和贷款返还，截至目前已完成近8亿美元的销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定实现20亿美元处置目标的明确路径 [38][39] 财务业务 - 第一季度，公司以5.58%的有吸引力固定利率为华盛顿广场获得了3.4亿美元的10年期抵押贷款，用部分净收益偿还了Flatiron Crossing约7200万美元的剩余第一抵押贷款和1.1亿美元的信贷额度余额，Flatiron Crossing现已无抵押 [35] - 2025年剩余的到期贷款为11月到期的约2亿美元，公司将通过资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，2025年的客流量增长了2% [21] - 第一季度的入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区从开发项目转回同一中心入住率的影响，排除Eddy物业后，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [21][22] - 截至2025年3月31日的过去12个月租赁价差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易价差为22%，续约价差为7%，这代表了连续14个季度的正租赁价差 [22] - 同一空间基础上，新交易的价差为37.4%，续约的价差为1.3% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2024年7月制定“前进计划”，目标是通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，使命是拥有和运营繁荣的零售中心，为社区、股东、合作伙伴和客户创造长期价值 [9] - 公司实施了新的结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立小组，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，还实施了内部称为租赁速度计的租赁仪表盘 [9] - 公司通过整合合资企业、发行股权、完成再融资和处置资产等方式降低了“前进计划”的风险，目前在租赁和资产销售方面取得了显著进展，对实现2028年的杠杆和盈利指标充满信心 [10][18] - 公司将继续通过潜在的资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题，目标是在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [35][36] - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89% [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前在执行“前进计划”方面取得了重大进展，比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，在租赁进度目标上提前完成，对实现关键运营、财务和去杠杆化指标充满信心 [6] - 公司表示虽然关税问题受到关注，但到目前为止对投资组合的影响极小，与零售商的合作进展顺利，将继续实时监测相关情况 [15][16] - 公司对2025年剩余时间的计划结果和时间安排充满信心，相信租赁和资产管理团队能够完成剩余的租赁和资产销售任务 [17][19] 其他重要信息 - 公司本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况良好，近50%的项目面积已承诺，另有17%处于意向书阶段 [30][31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司表示未看到零售商因关税问题出现大量回撤情况，零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，认为目前情况没有改变租赁的上行空间 [43][45] 问题2: SNOW管道8000万美元的累计数字中，净增量是多少 - 公司称8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [46] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 公司认为在小于1万平方英尺的空间上，资本支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易成本更高，计划的资本支出比去年制定“前进计划”时略多，资金在模型中支出更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [49][51] 问题4: 本季度新交易成功的原因及是否扩大租户范围 - 公司认为新交易成功得益于计划和组织结构的合理安排，租赁和资产管理团队紧密合作，有明确的沟通和决策机制，且拥有优质物业和明确的租赁策略，租户选择范围在疫情后有所扩大，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等多种类型 [53][58] 问题5: 同店NOI情况及2027 - 2028年的入住率目标 - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89%，锚定店铺的开业将提高销售生产力和客流量 [62][63] 问题6: 销售指标滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 公司认为应相信执行的过程，部分优质中心如斯科茨代尔时尚广场和泰森斯的销售表现良好，未来将有26个锚定店铺开业，且优质品牌的入驻将提高永久入住率，从而推动销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段情况 [69][70] 问题7: 核心与非核心NOI的占比及核心NOI增长时间 - 公司表示将在未来两周提供NOI桥梁，明确前进投资组合的构成，预计2026年前进投资组合的核心NOI将增长3% - 4% [73] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比及与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 公司称2023年总租赁面积为420万平方英尺，其中新租赁面积为140万平方英尺，未来新交易占比将提高，执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，新交易主要是利用空置空间，目的是提升购物中心的商品销售 [80] 问题9: 本季度重建项目收益率下降的原因及是否存在进一步增长风险 - 公司表示收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加，根据最新项目审查，目前不存在进一步增长的风险 [83][84] 问题10: 两个续约租赁价差统计数据差异的原因 - 公司解释同一空间价差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较，而新交易和续约价差是相对于到期租金的拆分，续约价差通常低于新交易价差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [88][91] 问题11: 第一季度同店NOI增长的具体收入和费用情况以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 公司表示第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加，第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，未来将提供更多关于该投资组合的信息 [97][99] 问题12: 第一季度的法律费用、租赁终止费用情况以及全年的预期，以及土地销售对FFO的影响 - 公司称第一季度法律索赔净结算收入为600万美元，是一次性非经常性项目，租赁终止费用约为500万美元，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，预计全年还会有几百万美元的租赁终止收入，第一季度土地销售完成700万美元，4月完成2500万美元，目前已完成或签订合同的土地和外铺销售总额达到7700万美元，目标是1 - 1.5亿美元 [103][105] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间 - 公司表示Lakewood的销售收益与债务金额相差不大，借款人正在与现有贷款人、买家进行相关流程，华盛顿广场的再融资是稳定购物中心再融资的良好例子，外铺的资本化率在5% - 5.5%左右，公司认为外铺目标可以做得更好，可能接近7%，并可能有更多机会 [109][111] 问题14: 2026年年中拐点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 公司认为这是一个合理的描述，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027年和2028年开始上升，同时资产销售和贷款返还可能导致NOI暂时减少 [114] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，如何考虑租户流失、不续约等情况 - 公司表示在计算500个基点的入住率增长时已考虑了计划关闭和租户更换的情况 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单一用户和小租户租赁的比例 - 公司称目前正在进行的Forever 21店铺重新租赁活动是混合的，大部分空间将按现状租赁，部分大型锚定店铺空间可能会分割，目前已承诺约50%，预计租金将翻倍，替换租户可能包括Dick's House of Sport、Zara、Primark、UniGlo、Urban Planet等 [120][121]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失后，FFO约为8700万美元，即每股0.33美元，较2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [31] - 2025年第一季度，同一中心NOI（不包括租赁终止收入）较2024年第一季度增长0.9%，不包括Eddie资产，同一中心NOI同比增长2.4% [33] - 第一季度末，净债务与EBITDA之比为7.9倍，较“前进计划”开始时低近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的低至中区间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年第一季度签署了260万平方英尺的租约，包括230万平方英尺的续约，是去年第一季度签署租约的两倍多，目前已接近完成2025年到期租约的续约，并已进入2026年到期租约的续约阶段 [11] - 截至2025年3月31日，过去12个月的租赁利差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易利差为22%，续约利差为7%，这是连续14个季度实现正租赁利差 [20] - 新交易完成百分比目前达到60%，上一季度为39%，目标是到2025年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [12][13] - 截至目前，SNOW管道累计增长至8000万美元，上一季度为6600万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元，其中第一季度已实现600万美元 [13][14][28] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，不包括Eddy物业，销售价格为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [19] - 截至目前，已完成近8亿美元的资产销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定未来1 - 2年还有总计达4亿美元的资产待出售或返还 [38] - 2025年资产销售和土地销售目标为1 - 1.5亿美元，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，全年客流量增长2% [19] - 第一季度入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区项目的转变，不包括Eddy物业，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2024年7月制定“前进计划”，目标是打造新的Macerich，通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，设定了新的使命声明和企业价值观 [7] - 实施新的组织结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立部门，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，同时实施租赁仪表盘（租赁速度计） [8] - 目标是在2025年和2026年平均租赁400万平方英尺，重点提高新租赁交易在年度业务组合中的比例，以实现更高的利差和增量收入，达到NOI目标 [10][11][12] - 计划实现20亿美元的资产销售和贷款返还，以加强资产负债表 [15] 行业竞争 - 零售商继续追求优质物业，公司的优质物业吸引了众多知名品牌入驻，如第一季度在泰森斯角中心签署了Zara和Uniglo的旗舰店租约 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，租赁进展提前于计划，这使公司对“前进计划”中的关键运营、财务和去杠杆化指标有更清晰的认识和信心 [5] - 预计到2026年年中达到重大转折点，届时“前进计划”将基本完成 [6] - 尽管面临关税等因素，但公司租赁业务受到的影响极小，零售商情绪积极，公司对2025年计划的结果和时间安排充满信心 [14][15] - 预计2026年前进投资组合的同一商店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，同时有望实现接近89%的实际永久入住率 [61] 其他重要信息 - 本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况强劲，近50%的项目面积已签约，另有17%处于意向书阶段 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司在关税期间未看到零售商大量退缩，目前零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，因此认为没有变化 [41][42][43] 问题2: 8000万美元的SNO管道累计数字中，净增量是多少 - 8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [44] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 对于面积小于1万平方英尺的空间，支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易更昂贵，计划的资本支出可能比最初设想略多，资金支出速度更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [47][48][49] 问题4: 本季度新交易成功的原因，是否扩大了租户范围 - 新交易成功得益于计划布局和组织结构，租赁和资产管理团队沟通直接，速度计代表新租约预期收入，公司拥有优质物业，租户有需求，决策迅速，团队有明确指令，剩余5000万美元的SNOW中，2000万美元来自优质物业，90%的收入将来自A、B、C级空间；公司考虑的租户用途自疫情后大幅扩展，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等 [52][53][56] 问题5: 同一商店NOI和2027 - 2028年入住率目标的最新情况 - 基于更快的租赁速度，预计2026年前进投资组合的同一商店NOI在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高；预计实际永久入住率接近89%，26个锚定位置的填充将带来超过6亿美元的销售额，有助于提高销售生产力和客流量，为未来租赁利差创造更好条件 [61][62] 问题6: 销售滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 应相信公司执行的过程，部分优质中心销售额高，未来有26个锚定项目上线，大量优质品牌入驻将增加永久入住率，从而提高销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段 [67][68][69] 问题7: 核心与非核心NOI的占比，以及核心NOI增长3% - 4%的时间 - 核心NOI增长3% - 4%是指2026年前进投资组合，公司将在未来两周发布NOI桥梁，明确相关内容 [71] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比，与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 2023年租赁面积为420万平方英尺，其中新租约面积为140万平方英尺，未来新交易百分比将高于此；执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，许多新交易是针对空置空间，这是为了提升购物中心的商品销售，该委员会的审查是一个前瞻性指标 [79][76][78] 问题9: 本季度再开发项目收益率下降的原因及是否有进一步增长风险 - 收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加；根据最近几周对项目的审查，目前没有进一步增长的风险 [81][82] 问题10: 两个续约租赁利差统计数据差异的原因 - 同一空间利差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较；新交易和续约利差是将两者分开统计，与到期租金对比；1%的续约利差更合适，续约利差通常低于新交易利差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [86][87][91] 问题11: 第一季度同一商店NOI增长的收入和费用细节，以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加；第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，公司将在未来几周发布NOI桥梁提供更多信息 [97][98][99] 问题12: 第一季度法律和租赁终止费用情况，以及今年剩余时间的预期，土地销售对FFO的影响 - 第一季度有600万美元的法律索赔净结算收入，与一个物业的建筑设计缺陷问题有关，为一次性非经常性项目；第一季度有500万美元的租赁终止费用，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，该空间已被新租户接手；第一季度完成700万美元土地销售，4月完成2500万美元土地销售，目前已完成或签订合同的金额达7700万美元，占1 - 1.5亿美元目标的一部分；预计今年剩余时间还有数百万美元的租赁终止收入 [103][104][107] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间，以及NOI收益率或定价统计 - Lakewood的买家正在与现有贷款人进行流程，华盛顿广场是稳定购物中心再融资的成功案例；外铺项目的资本化率在5% - 5%左右，公司预计外铺项目表现会更好，可能接近7%，且有更多空置土地机会；可参考补充披露中的债务收益率来近似估计资本化率 [110][111][113] 问题14: 2026年年中转折点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 这种说法合理，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027 - 2028年开始上升，但资产销售和返还可能导致NOI损失在未来12 - 18个月内超过新增来源 [114][115] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，对租户流失等情况的考虑 - 在500个基点的增长预期中已考虑了计划关闭和租户更换的影响 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单用户和小租户的比例 - 这是一个混合情况，大部分空间将按原样租赁，一些较大的锚定商店空间可能会被分割，目前约50%已签约，预计租金将翻倍，可能的替代租户包括Dick's House of Sport、Zara等 [120][121]

文章核心观点 - 惠特斯通房地产投资信托公司宣布收购德克萨斯州奥斯汀的圣克莱门特购物中心，计划利用市场优势提升资产表现，该中心具备公司投资理念的核心属性，收购计划与公司有机增长互补 [1][2] 公司概况 - 惠特斯通房地产投资信托公司是一家以社区为中心的房地产投资信托公司，收购、拥有、运营和开发露天零售中心，位于美国增长较快的市场，包括凤凰城、奥斯汀、达拉斯 - 沃思堡、休斯顿和圣安东尼奥 [9] - 公司的购物中心以便利为重点，租户组合多样，为周边社区提供各类服务，公司认为强大的社区联系和深厚的租户关系是成功关键 [10] 收购信息 - 公司收购位于德克萨斯州奥斯汀的 31,832 平方英尺、以餐厅为锚定的圣克莱门特购物中心，距离苹果和特斯拉园区仅数分钟路程，是公司在奥斯汀的第五个社区购物中心 [1] 收购目的 - 公司计划利用市场的专业知识和强大地位，加强资产表现，释放其巨大的上行潜力，借助中心优势和零售商关系，为物业的长期增长定位 [2] 圣克莱门特购物中心优势 - 位于奥斯汀最富裕的子市场，1 英里半径内平均房屋价值近 150 万美元，平均家庭收入超过 28 万美元 [5] - 过去 7 年贸易区内因严格开发限制和靠近保护土地，新零售开发受限，且该区域人均零售面积不到奥斯汀平均水平的 40% [5] - 位于 360 号环路和西湖大道交汇处，日均车流量超 5.5 万辆，将受益于 360 号环路项目的完成 [5] - 奥斯汀持续受益于大量人口迁入和蓬勃发展的科技行业，包括圣克莱门特服务的社区 [5] - 位于奥斯汀主要河流渡口 3 英里半径内，交通流量集中，还将受益于即将到来的四季酒店开发项目，该项目将为该地区增加近 200 套高端住宅 [7] 租户组合 - 中心租户包括当地受欢迎的墨西哥餐厅 Fresa's、先进的健身设施 Iron Fitness 和新兴能源技术公司 Greenlake Energy [8] 财务指标说明 - 报告包含非美国通用会计准则的补充财务指标，如 EBITDAre、FFO、NOI 和净债务，并对 NOI 进行了解释和与可比 GAAP 指标的调节 [14][15] - NOI 定义为运营收入减去物业及相关费用，能反映商业房地产运营的收入和费用情况，但不应视为公司整体财务表现的衡量标准 [15]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化资金运营（normalized FFO）为1080万美元，即每股0.07美元，上年同期为每股0.13美元 [24] - 调整后房地产税息折旧及摊销前利润（adjusted EBITDAre）同比略有增长，达到1.158亿美元 [24] - 201家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长2.6%，总运营利润率（GOP）下降330个基点至21.4% [24] - 可比酒店GOP以下成本较上年减少170万美元，即3.4%，主要因较低的财产保险费 [25] - 酒店投资组合调整后酒店税息折旧及摊销前利润（adjusted hotel EBITDA）为2300万美元，较上年下降20.5%，但在指导范围内 [25] - 预计第二季度RevPAR为99 - 102美元，调整后酒店EBITDA为6900 - 7400万美元 [27] - 季度末公司债务为58亿美元，加权平均利率为6.4%，下一次债务到期是2026年2月到期的3.5亿美元高级无担保票据 [28] - 季度末公司现金为8000万美元，6.5亿美元循环信贷安排下有5000万美元未偿还 [28] - 第一季度公司在物业资本改善方面投资4600万美元，全年预计资本支出约2.5亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 酒店组合可比RevPAR增长2.6%，其中全服务酒店RevPAR增长1.9%，剔除一家装修酒店后为3.2%；精选服务组合RevPAR同比增长10.6%；长住酒店组合RevPAR基本持平 [6][10][11] - 17家凯悦酒店装修于2025年第一季度完成，RevPAR同比提高35%至77美元，调整后酒店EBITDA同比增加290万美元 [25] - 计划出售的119家酒店第一季度RevPAR为65美元，调整后酒店EBITDA为690万美元，同比下降30% [26] - 预计保留的83家酒店第一季度RevPAR为99美元，调整后酒店EBITDA为1770万美元，同比减少450万美元，即20% [27] 净租赁业务 - 截至3月31日，公司拥有739处服务型零售净租赁物业，年最低租金为3.81亿美元，净租赁资产出租率近98%，加权平均租赁期限为8年 [18] - 自季度末以来，公司已收购或达成协议收购9处净租赁零售物业，总价3300万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未提及各个市场数据和关键指标变化相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推进战略计划，出售资产以降低资产负债表杠杆，并将资金重新投资于增长机会 [6] - 计划在2025年出售125家酒店，预计收益11亿美元，用于偿还债务和再投资 [9][14] - 逐步扩大零售收购活动，以利用管道中有增值机会，完成酒店处置计划和零售收购后，投资组合将从目前的56%酒店资产和44%净租赁物业转变为54%净租赁和46%酒店资产 [16] - 公司认为投资者将基于净租赁估值基础对公司股票进行重新评级 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济环境带来不确定性，但投资组合优化举措、净租赁资产稳定现金流和资本管理举措将是长期价值创造的重要驱动力 [16] - 尽管行业面临逆风，但公司认为酒店组合表现符合预期，净租赁零售物业运营稳定，调整后EBITDAre同比增长 [6] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述的修订结果 [4] - 会议可能包含非GAAP财务指标，相关数据与净收入的调节可在公司收益发布演示文稿中找到 [5] - 公司提供调整后酒店EBITDA指导，但未提供该非GAAP指标的调节，因部分所需信息难以获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请分析本季度RevPAR趋势，以及4月情况 - 回答：整体RevPAR符合预期，1月略高于2.5%，3月降至约0.5%；4月初步数据显示同比下降1%，预计季度内会有所回升 [32][33] 问题2：酒店国际和政府业务占比，以及4、3月情况受日历变化还是需求结构放缓影响 - 回答：国际业务方面，保留的全服务组合中约30%位于前10大市场；政府业务取消约250万美元；集团收入增长约6.5%，接近900万美元；预计装修酒店将带来积极EBITDA [34][35] 问题3：对今年酒店销售价格的信心，以及进展与预期对比 - 回答：销售过程稳健，有大量报价，对价格有信心；交易将分阶段进行，预计在多个季度完成 [37][38][39] 问题4：2026年债务到期是否仍计划用资产销售偿还 - 回答：计划未变 [40] 问题5：未来5 - 10年公司是否会减少酒店业务，成为纯净租赁REIT - 回答：公司计划保留酒店业务，但净租赁投资占比将增加；酒店和净租赁业务都有增长机会 [42][43] 问题6：转向更看好净租赁投资组合的原因 - 回答：酒店业务资本密集，但仍有投资回报和增长机会；净租赁业务有增长空间，可改善投资组合基本面，带来融资和估值等方面机会 [48][49] 问题7：如何看待公司在索内斯塔的股权价值和关系 - 回答：索内斯塔向特许经营平台转型，高利润率业务增长，公司认为其价值将随时间增加；公司持有34%股权，资产负债表反映约1亿美元投资 [50][51] 问题8：如何建模酒店退出系统情况 - 回答：预计Q2和Q3开始酒店退出，公司按Q3末退出建模 [52][54] 问题9：集团、国际、商务散客和休闲散客业务占比，以及集团业务平均规模 - 回答：集团业务净增长约6.5%，接近900万美元；多数酒店为中小型团体业务，城市酒店有较大团体业务；关于业务占比，公司将后续跟进回复 [35][56][57] 问题10：酒店处置时间从Q2末推迟到Q2 - Q3的原因 - 回答：主要因处理大型投资组合的流程和尽职调查所需时间，与市场风险无关 [62][63] 问题11：今年资本支出计划的风险，以及关税影响下是否可推迟项目 - 回答：今年大部分项目已锁定价格，正在进行中；2026年项目将重新评估采购来源、成本和潜在影响，公司会设置成本应急措施并相应调整 [64][65][66] 问题12：在当前环境下进行净租赁收购的信心来源 - 回答：收购可改善投资组合构成，带来融资和其他机会；公司有资产支持证券（ABS）工具，可获得更增值收益率；市场存在30 - 50个基点的买卖价差，可在有吸引力价格收购 [67] 问题13：本季度16家酒店确认减值，是否意味着退出投资组合的酒店中仅16家进入处置阶段，以及该减值水平是否适用于其他投资组合 - 回答：114家酒店均进行了减值评估，其中15家评估后确认减值，其余99家销售价格高于账面价值，预计整体出售将实现收益；该减值水平不适用于其他投资组合 [70][71] 问题14：尽职调查过程中减值是否会增加 - 回答：预计整体出售房地产将实现收益，因投资组合价值超10亿美元，账面价值约8亿美元 [72] 问题15：净租赁收购的实际物业类型 - 回答：本季度收购了一家洗车行和一家休闲餐厅；管道中还有杂货店、快餐和健身概念项目 [76][78] 问题16：可变资金票据是否会增加以继续进行净租赁收购 - 回答：目前规模暂不增加，但如果增加抵押物业，未来有可能；公司认为该融资方式成本有效，是整体战略一部分 [79][80] 问题17：现有投资组合是否有空间增加资产以提取更多股权 - 回答：可扩大主信托规模，只要保持投资组合与债务关系在当前水平，就可利用额外股权进行融资；目前已提取部分股权，还有未融资或未抵押的净租赁物业可在未来利用 [82][84] 问题18：计划收购的114家酒店是否仍将保留索内斯塔品牌 - 回答：计划这些酒店将采用索内斯塔特许经营协议 [85]

业绩总结 - 2025年第一季度净收入为6,792千美元，较2024年同期的2,900千美元增长133.5%[90] - 2025年第一季度总收入为65,860千美元，较2024年的62,930千美元增长4.9%[86] - 2025年第一季度的同物业净运营收入（NOI）为47,286千美元，较2024年的44,548千美元增长6.1%[87] - 2025年第一季度的总运营费用为18,574千美元，较2024年的18,382千美元增长1.0%[86] - 2025年第一季度的利息支出为8,322千美元，较2024年的9,634千美元下降13.6%[90] - 2025年第一季度的折旧和摊销费用为30,614千美元，较2024年的28,168千美元增长8.7%[89] 用户数据 - 截至2025年第一季度，租赁占用率为97.3%，租户保留率为90.0%[17] - 2025年第一季度的可比租赁增长（新租与续租）为9.6%[17] - 86%的净营业收入（NOI）来自于有杂货店的中心，同行业平均为76%[15] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益（Core FFO）预期为1.79至1.83美元，增长率为3.5%至5.8%[7] - 2025年每股稀释净收入预期为0.27至0.33美元[104] - 2025年预计的Nareit FFO每股范围为1.83至1.89美元[104] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为4.1倍，净杠杆比率为23.4%[17][62] - 2025年第一季度的总流动性为5.77亿美元[17] 市场展望 - 预计未来九年，阳光带地区的长期增长将显著超过全国平均水平，分别为6.7%与0.5%[15] - 2025年SPNOI增长预期为3.5%至4.5%[68] - 2025年同物业NOI增长预期为3.50%至4.50%[104] 资产与收购 - 2025年第一季度总可租面积（GLA）为1100万平方英尺[6] - Q4 2024收购的物业ABR PSF为$27.18，租赁占用率为96.9%[49] - NEXTON SQUARE的ABR PSF为$26.74，租赁占用率为91.0%[49] - CARMEL VILLAGE的ABR PSF为$16.53，租赁占用率为99.0%[49] - PLAZA ESCONDIDA的ABR PSF为$24.16，租赁占用率为100%[49] 资本支出 - IVT的资本支出占NOI的比例为26%，高于同行平均的21%[57] - 2022至2024年累计同物业NOI增长率为14.5%，高于同行平均的12.7%[57]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元，主要受同店NOI增长2.3%推动 [5][13] - 截至季度末，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，若计入近期收购和出售的全年EBITDA，该比率更低 [14] - 4月董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%，同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月总投资组合每平方英尺平均销售额达455美元，高于上一季度和去年同期 [6] - 季度末入住率为95.8%，较去年年底有预期的季节性下降 [6] - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易，截至4月30日，2025年到期空间的续约率达57%，高于去年同期的47% [7] - 附属收入持续增长，通过优化数字能力，与零售商合作开展促销活动，带动流量和销售增长 [8] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购小石城的Promenade at Chanel [9] - 持续优化投资组合，4月出售密歇根州豪厄尔的非核心中心，同时对孟菲斯奥特莱斯进行再融资 [13][14] - 开展Tanger Deal Days活动，与零售商合作强化价值和品牌信息，6月推出“夏日省钱季”活动，提前开展返校销售 [11] - 建立以现场为导向的组织，贴近零售商和消费者，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心，优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长 [10][11] - 平衡表状况良好，低杠杆、大量固定利率债务、充足流动性和稳定自由现金流，为内外增长提供支持 [12] - 对租赁业务持乐观态度，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模来提高生产力 [78] 其他重要信息 - 感谢Dave Henry近十年在董事会的服务，他将在下周年度会议后退休 [12] - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日查尔斯顿奥特莱斯、5月13日纽约BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时入住率的影响及临时租户在以往经济低迷或不确定时期的表现 - 临时入住率是公司策略，如快闪店，许多品牌在进入奥特莱斯业务前会先以短期形式尝试，了解业务情况后再签订长期租约，公司已有成功将短期租户转化为长期租户的案例 [22][23][24] 问题2: 与零售商就下半年库存预期的沟通情况 - 目前未听到库存问题，奥特莱斯渠道会接收过剩库存，公司将提前开展返校销售活动，以应对可能的库存担忧 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会因主动重新招商或额外空置活动受到影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、马克·雅各布斯等新店开业，公司重新招商策略有助于提高租金差价，未来将利用零售商对空间的需求重新定位空间 [32][33][34] 问题4: 关于Forever 21店铺的最新情况及回填计划和时间表 - 公司已预计Forever 21店铺关闭，并为大部分空间安排了临时替代租户，这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会造成重大下降，且市场上有更多高租金、高销售表现的零售商需求 [35][36] 问题5: 奥特莱斯零售商是否会将更高价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商可根据库存情况快速调整价格和促销策略，以处理过剩库存，公司认为零售商将战略性地利用奥特莱斯渠道 [38][39] 问题6: 对纳什维尔中心开业后的商品组合、成功和失望之处的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到销售产能，纳什维尔中心已更换部分零售商，如凯特·丝蓓表现良好，同时引入了食品零售商，部分店铺面积过大，可增加店铺密度以提高销售生产力，公司对该中心长期前景乐观 [43][44][45] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及如何实现这些资产的货币化和资本再配置 - 豪厄尔中心因市场发展和租户变化，不符合公司专注全国性租户、高信用、高租金的业务模式，因此出售，目前投资组合中符合豪厄尔情况的中心很少，其他中心有很大增长潜力 [48][49][50] 问题8: 豪厄尔资产处置的资本化率、是否已纳入先前指引以及对本季度同店业绩的影响 - 豪厄尔出售未纳入原指引，目前在更新范围内，该交易不属于资本化率类型交易，纳入非同店池，其NOI占比不到1%，若包含在同店NOI中，将使增长率下降不到10个基点 [57][59] 问题9: 对2025年同店NOI处于指引范围低端还是会在全年加速增长的看法 - 公司对同店NOI 2% - 4%的指引范围感到满意，随着时间推移，不确定性减少，将更新指引 [60][61] 问题10: 亨茨维尔中心入住率下降的原因、回填时间以及目前收益率与初始收购时的对比 - 入住率下降主要因前Bed Bath and Beyond的30,000平方英尺空间，公司已为该空间安排临时租户并正在寻找新租户，预计随着新零售商入驻，该中心将实现增长 [65][66] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了高收入消费者，以及核心租户和客户群体的变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，看到新客户群体，包括高收入消费者和年轻消费者，这与公司升级租户基础有关，公司将根据消费者需求进行商品组合 [69][70][71] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯定制的比例、随时间的变化以及是否为此担忧 - 公司未听到零售商对此表示担忧，认为零售商将更依赖奥特莱斯渠道处理过剩库存，如疫情后奥特莱斯销售表现良好 [74][75] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况以及对ICSC的展望 - 公司对租赁业务乐观，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模提高生产力，4月租赁委员会在续约和新业务方面表现强劲，对2025年剩余时间和2026年充满信心 [78][79][81] 问题14: 将返校销售提前至6月对收入和费用的季节性影响 - 公司认为提前开展活动可吸引更多客户，大部分收入固定且增长，运营费用具有高度可变性，可能会影响营销支出的时间安排，但对同店NOI指引范围无重大影响 [86][87][88] 问题15: 在经济不确定性下是否会减少营销支出 - 营销是业务重要方面，可带动流量和销售，公司不会因经济不确定性大幅减少营销支出 [89] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量的趋势以及消费者行为和购物模式的变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较弱，3月开始增加，4月客流量非常强劲，同行REITs也有类似情况 [92] 问题17: 投资组合NOI对租户销售变化的敏感度 - 超额租金占总收入约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，租户销售变化对NOI影响不大，整体销售生产力提高对NOI影响更大 [95][96] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司表现良好，公司与潘多拉等品牌有更多业务往来，Signet正在调整商品策略，该类别呈现积极趋势 [102][103] 问题19: 关于8月到期的Sonae基金互换，如何利用当前有利的互换定价机会管理利率风险 - 公司有3.25亿美元定期贷款通过互换策略从浮动利率转为固定利率，2月到期的7500万美元互换已通过新的远期互换将固定SOFR从3.5%降至3.3%，8月到期的7050万美元目前固定利率为3.7%，公司将在年内寻找机会管理利率风险 [104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元 [6][14] - 同店NOI增长2.3%，受租金收入增加推动，但受今年较高的雪灾费用和去年一季度的费用退款影响 [6][14] - 季度末净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍 [15] - 季度末现金为1600万美元，无担保信贷额度可用4.81亿美元，远期ATM协议潜在结算收益7000万美元 [15] - 2025年4月，董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%；同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易 [9] - 截至2025年4月30日，续约或正在进行的续约占2025年到期空间的57%，去年同期为47% [9] - 连续第十三个季度实现正租金差 [9] - 附属收入持续增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，整个投资组合的平均销售额为每平方英尺455美元，高于上一季度和去年同期 [7] - 季度末 occupancy为95.8%，反映了预期的季节性下降 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购了克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购了小石城的Chanel长廊 [10] - 持续优化数字能力，与零售商合作提供有针对性的实时促销，以提高客流量和销售业绩 [10] - 推出Tanger Deal Days活动，并将在6月推出Summer of Savings活动，鼓励消费者提前购物 [12] - 建立以现场为导向的组织，优先为零售商和消费者服务，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心 [11] - 公司的优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长，市场定位、价值主张和扩张战略得到验证 [12] - 公司资产负债表稳健，现金流强劲，有能力追求机会性增长 [13] 其他重要信息 - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日的富国银行房地产证券会议、5月13日的BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时租户入住率的影响及过去经济低迷或不确定时期临时租户的表现 - 临时租户入住率是公司的一项策略，如快闪店模式。许多品牌在进入奥特莱斯业务前，会先以短期租赁的方式测试市场，了解业务情况和产品销售速度，再决定是否签订长期租约。公司过去已将一些短期租户转化为长期零售商，如Vineyard Vines和UGG [22][23][24] 问题2: 是否与零售商就下半年的库存预期进行过沟通，以及他们在返校季或假期采购库存的能力 - 目前未听说有库存问题，奥特莱斯渠道会接收大量过剩库存。公司将在夏季提前开展返校季促销活动，鼓励消费者提前购物，以应对可能的库存短缺 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会受到主动重新招商或额外空置活动的影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、Marc Jacobs等新租户入驻。公司重新招商策略旨在用更好的零售商取代表现不佳的租户，以提高租金差和长期业绩。由于美国目前新零售空间供应有限，公司有机会利用零售商对其空间的需求进行重新定位 [31][32][34] 问题4: Forever 21店铺关闭的最新情况，以及重新填充这些空间的计划和时间表 - 公司预计Forever 21店铺关闭已久，并已为大部分空间安排了临时替代租户。这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会导致租金大幅下降。市场上对这些空间的需求增加，公司认为有很大的提升空间 [36][37] 问题5: 奥特莱斯零售商是否计划将更高的价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商使用店铺的原因多样，一些品牌的产品是过剩库存，而另一些则有专门为奥特莱斯生产的产品。奥特莱斯零售商可以相对快速地调整价格，以应对库存和市场情况。他们会利用奥特莱斯渠道处理过剩库存，满足追求性价比的消费者需求 [39][40][41] 问题6: 纳什维尔购物中心开业后的表现，以及对商品组合的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到最佳销售业绩。纳什维尔购物中心开业初期，一些本地零售商表现不佳，已被替换。新入驻的Kate Spade表现良好，食品零售商也表现出色。部分店铺面积过大，若增加店铺密度，销售生产率可能会提高。公司对该中心的长期发展充满信心，当地社区和旅游客流量正在增加 [44][45][47] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及最终的货币化和资本再配置计划 - Howell购物中心因建成时间较早，周边市场发展缓慢，租户信用和租金支付能力下降，不符合公司专注于全国性租户、高信用和高租金的业务模式，因此出售。公司其他大部分中心现金流为正，具有重要的社区价值和增长潜力，目前没有其他计划出售的中心 [48][49][53] 问题8: Howell资产处置的资本化率，是否已在之前的指引中考虑，以及对本季度同店业绩的影响 - Howell资产出售未在原指引中考虑，但在更新后的范围内。该交易不属于资本化率类型的交易，包含在非同店池中。Howell是公司最小的资产，占NOI不到1%，其处置对同店NOI影响不到10个基点 [58][59][61] 问题9: 对2025年同店NOI指导范围下限的看法，以及同店NOI在今年剩余时间内是否会加速增长 - 公司指导范围为2% - 4%，该范围考虑了信用、空置时间、租金差和销售等多种变量。公司对该范围仍有信心，随着时间推移，不确定性减少，将能够更新指引 [63] 问题10: 亨茨维尔购物中心入住率下降的原因、回填时间，以及目前的收益率与初始收购时的比较 - 入住率下降主要是由于前Bed Bath & Beyond店铺（30,000平方英尺）空置，该空间占亨茨维尔入住率的625个基点和连续入住率下降的近25个基点。公司已为该空间发布了租赁信息，预计将有新零售商入驻。收购时的资本化率为8.5%，随着重新招商活动的进行，预计收益率将增长 [66][67][68] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了更多高收入消费者，以及核心租户和客户群体是否有变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，发现有新客户，包括高收入消费者和年轻消费者。这部分是由于公司升级了租户基础，引入了新品牌，吸引了不同类型的客户。公司致力于为消费者提供多样化的商品，以增加客流量和销售额 [71][72][73] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯生产的比例，以及这一比例随时间的变化，是否对此表示担忧 - 公司未听说零售商对此表示担忧，认为零售商可能会更依赖奥特莱斯渠道。以疫情后为例，2021年奥特莱斯每平方英尺的销售额达到历史最高，因为库存流动时间错过全价销售季节，最终流入奥特莱斯渠道。公司对库存流入奥特莱斯渠道持乐观态度 [76][77] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况，以及对ICSC活动的展望 - 公司对租赁情况持乐观态度，由于市场上新零售空间供应有限，零售商需求旺盛。公司的租赁策略包括用新零售商取代表现不佳的租户，以及优化店铺规模以提高生产率。第一季度和4月的交易委员会表现出色，续约率达到56% - 57%，对2025年剩余时间和2026年的租赁前景充满信心 [80][83][84] 问题14: 将返校季销售活动提前至6月，在收入或费用方面是否有季节性因素需要关注 - 公司认为这是一个明智的营销策略，可以在市场竞争中吸引消费者提前购物。大部分收入是固定且增长的，运营费用具有较高的可变性，可能会影响同比数据，但对同店NOI指导范围（2% - 4%）没有重大影响 [88][89][90] 问题15: 在经济不确定性和关税影响下，今年是否会减少营销支出 - 营销支出不是公司业务的重要驱动因素，但对吸引客流量和促进销售至关重要。公司团队会制定创意和计划，以支持零售合作伙伴和消费者 [91] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量趋势以及消费者行为和购物模式是否有变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较为平淡，3月开始增长，4月客流量非常强劲，其他同行REITs也有类似情况 [94] 问题17: 投资组合中NOI对租户销售变化的敏感性，以及如何量化销售变化对NOI的影响 - 超额租金仅占总营收的约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，因此租户销售变化对NOI的影响不大。公司的重新招商策略提高了投资组合的销售生产率，推动了租金增长，对NOI的影响更大。去年，百分比租金为1750万美元 [96][97][99] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司来说表现良好，公司与Pandora等品牌有更多业务往来。Signet正在调整其商品策略和客户定位，公司看到该类别有积极趋势 [103][104] 问题19: 8月到期的Sonae基金互换如何考虑，以及如何利用当前不寻常的远期曲线获得有吸引力的互换定价 - 公司有3.25亿美元的定期贷款通过互换策略从浮动利率转换为固定利率。2月到期的7500万美元互换已被新的远期起始互换取代，将固定利率从3.5%降至3.3%。8月到期的5000万美元目前固定利率为3.7%，公司将在今年剩余时间内寻找机会管理利率风险，维持定期贷款的固定利率 [106][107]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，公司总资本化为232亿美元，拥有567个物业，总可租赁面积为101百万平方英尺[7] - 2025年第一季度，净有效租金同比增长28%[27] - 2024年第一季度每股稀释后FFO增长12.8%[84] - 公司的净利润为15亿美元，较去年同期增长10%[100] - 每股收益（EPS）为1.50美元，较去年同期增加0.15美元[100] - 预计2025年第一季度的收入将在320亿至340亿美元之间[100] 用户数据 - 82%的年基础租金来自于主要大都市市场[11] - 线上销售额占总销售额的30%，同比增长12%[100] - 公司的库存周转率为4.5次，较去年提高0.5次[100] 市场展望 - 预计2025年新供应量仅为20个基点，2026年为10个基点[16] - 预计在2025年，零售市场需要约65%的租金上涨才能实现所需回报[14] - 预计在2025年，60%的未开业租约将在2025年开始生效，预计年租金收入为6000万美元[78] 新产品与技术研发 - 2025年预计资本支出将达到20亿美元，主要用于技术和基础设施投资[100] 市场扩张与并购 - 计划在未来一年内增加100家新门店，以扩大市场份额[100] - 2025年预计完成13个项目，总投资为5400万美元，平均稳定收益率为18.8%[52] 负面信息 - 2025年剩余的无担保债务为2.41亿美元[70] 其他新策略 - 签署的未开业租约（SNO）预计在2025年将产生约6000万美元的年基础租金影响[28] - 2025年第一季度，签署的租约中，41%的租金差距为正[33] - 2025年固定利率债务占比为98.4%，加权平均到期时间为8.2年[88] - 2025年预计将有3,267个多户住宅单位和111,000平方英尺的零售空间激活或变现[59] - 2025年将实现12,000个多户住宅的权利[56] - 2025年将有超过1.4亿美元的年度自由现金流，扣除股息和租赁资本支出后[70] - 2025年资本支出预计占净营业收入的20%[61] - 2025年净收购预计在1亿到1.25亿美元之间，综合资本化率为7.0%到8.0%[64]

公司表现 - Brixmor Property Group股票表现稳健 得益于其以杂货店为核心的地产项目需求强劲 [1] - 尽管零售地产面临压力 但有限的新供应有助于支撑这些户外地产项目 [1] 行业背景 - 零售地产行业整体承压 但特定类型地产如以杂货店为核心的项目仍具韧性 [1] 分析师背景 - 分析师拥有15年逆向投资经验 基于宏观观点和个股反转故事获取超额收益 [1]