报告行业投资评级 - 对Khang Dien House的12个月评级为Buy [25] - 对Nam Long Investment Corporation的12个月评级为Buy [25] - 对Vinhomes Joint Stock Company的12个月评级为Neutral [25] 报告的核心观点 - 越南住宅行业有望在2025年反弹，当局加快审批，开发商增加新楼盘推出，供应驱动的转变将缓解需求、提高可负担性和恢复市场信心 [1] - 投资新郊区地区可释放额外供应，如Vinhomes在隆安省的项目 [2] - Vinhomes有雄心勃勃的郊区扩张战略，2025年计划推出7个项目，预售目标为D150 - 200trn [3] - 顶级开发商竞争可能加剧，但目前对中型建筑商压力不大，Nam Long认为其他开发商建设会带来新兴趣并提高价格 [4] 根据相关目录分别进行总结 越南房地产行业整体趋势 - 越南住宅行业在库存紧张和监管延迟后，2025年有望因供应增加而反弹，政府精简行政结构和分散规划将为稳定透明的开发管道奠定基础，Nam Long为最受青睐的公司 [1] 南部地区供应情况 - 2024年河内新房供应领先，2025年势头转向南部，胡志明市及其周边省份预计供应量将大幅增加，如Eco Retreat、The Global City等项目 [2] - 隆安省Vinhomes的富荣西大型城市联合开发项目占地1089公顷，计划资本支出35亿美元，将提供超3万套住宅和社会住房，目前土地清理完成54%，可能优先进行基础设施建设 [2] Vinhomes发展战略 - Vinhomes有郊区扩张战略，目标是距胡志明市约一小时车程的地区，2025年计划推出7个项目，预售目标为D150 - 200trn，可能进行批量销售和土地剥离 [3] 竞争压力情况 - 顶级开发商竞争可能加剧，但目前对中型建筑商压力不大，Nam Long认为其他开发商建设会带来新兴趣并提高价格，CBRE也认为产品多样性会使价格更有意义地上涨 [4] 公司估值与目标价 - Nam Long价格目标基于RNAV，2025年预期市净率为1.7倍，价格目标为RNAV的0.9倍 [12] - Khang Dien House价格目标基于2026年预期市净率2.0倍，与过去五年倍数一致 [12] - Vinhomes价格目标为65000越南盾，基于7倍远期市盈率目标倍数，较RNAV有40%折扣 [13]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 4月经济数据全面走弱，预计7月将出台更多政策支持 [3][7] - 共同基金发行持续复苏，4月中旬以来南向资金流入低迷，外资流入不温不火 [4][7] - 美国劳动力市场有韧性且通胀低于共识，联邦基金期货暗示2025年有两次25个基点的降息 [5][7] 根据相关目录分别进行总结 指数目标与行业配置 - 2025年末HSBC Qianhai对SHCOMP、CSI300、SZCOMP的指数目标分别为3,600、4,300、11,500，隐含的远期市盈率分别为13.9、14.8、20.6，指数上行空间分别为6.9%、10.6%、13.0% [9] - 行业配置方面，信息技术、可选消费、医疗保健为超配行业；工业、电信、公用事业、必需消费、材料为中性行业；房地产、能源、金融为低配行业 [10] 市场焦点 - 截至2025年5月16日，各指数和行业的估值水平显示，A股整体PE-TTM为19.0x，PB-LF为1.6x；中国市场相对新兴市场有14.2%的折价 [11] - 2025年4月，传媒行业2025年盈利预期上调最多，房地产下调最多 [13][14] - 2025年以来，CSI800成分股的一致盈利预期下调了5.1% [21] - 中国国债长端收益率接近历史低位，中美利差仍为负，但负利差同比收窄 [16][18][23] 宏观焦点 - 2025年5月12日贸易协议后，中美关税大幅下降，SCFI周环比反弹10% [25][28] - 2025年劳动节假期旅游流量和收入分别达到2019年的136%和123%，人均消费下降10% [4][32] - 2025年4月，工业生产超预期，零售销售和固定资产投资不及预期；固定资产投资中，制造业和基础设施投资放缓，房地产拖累加深 [33][35] - 4月社会融资总额和M2同比增速加快，M1放缓；CPI受油价下跌影响保持低迷，PPI同比降幅扩大至2.7% [38][43] - 整体制造业PMI降至49.0，各规模企业均下滑；30个主要城市的房屋销售自3月下旬以来走弱 [44][49] 流动性焦点 - 截至2025年5月16日，新共同基金发行同比增长88%，融资融券余额稳定在1.8万亿元 [45][48] - 5月股票ETF净流出381亿元，其成交额占A股成交额的比例降至6.3%；A股市场成交额在5月企稳，10日移动平均成交额约为1.2万亿元 [50][51][53] - 2025年5月外资流入内地股市不温不火；南向资金年初至今净流入6039亿港元，但4月中旬以来横盘整理 [57][59] - A股回购金额同比下降52%至599亿元，香港市场回购金额同比下降29%至570亿元 [67] 成长板块 - 2025年4月，中国新能源汽车渗透率为51.5%，同比提高7.4个百分点；新能源汽车折扣率降至9.4% [68][72] - 磷酸铁锂电池价格小幅下跌；太阳能多晶硅和电池片价格近期维持低位 [70][74] - 2025年4月，台湾OSAT销售同比增速加快至13%；NAND闪存和DRAM价格自4月中旬以来进一步改善 [77][79] - 2025年1 - 4月电影票房收入达256亿元，同比增长37.6%，比2019年同期高9.2% [81] - 2025年4月，空调出口同比下降0.2%，国内销售同比增长3.7% [83] - 2025年4月国内游戏版号发放数量维持在118个的高位；茅台批发价近期有所回升；4月猪肉批发均价环比下降1.2% [85][87][89] 价值板块 - 2025年4月，百强开发商月度销售额为2847亿元，同比下降8.8%；年初至今房屋新开工面积增速企稳，但4月竣工面积再次下降；二手房价格4月进一步回升 [91][93][95] - 适度宽松的货币政策将降低平均贷款利率 [95] - 2025年5月，动力煤价格进一步下跌；油价因关税冲击大幅下跌；全国水泥均价持续下降；钢铁价格指数不温不火 [98][100][102] - 有色金属中，铜和铝价格在关税冲击后进一步回升；化工品中，乙烯价格在2024年5月进一步下跌 [105][106] 全球市场 - 2025年4月，主要经济体制造业活动处于收缩区间，但消费保持韧性 [107][109] - 全球通胀接近疫情前水平，但全球贸易不确定性可能带来上行风险；美国失业率稳定，但非农就业人数超预期；时薪增速放缓表明劳动力市场供需缺口缩小 [111][113][117] - 2025年4月美国房地产市场需求不温不火，库存水平较高；美国国债收益率5月维持高位，10Y - 2Y利差为正 [119][120][121] - 自2025年4月以来，股票和黄金表现优于其他资产类别；美国和德国股市反弹幅度最大 [123][128] 中美关系 - 2025年3月，中国持有的美国国债环比减少189亿美元 [131] - 2025年5月，中美航班仅为2019年的26.4%，且计划分阶段恢复 [131][138] - 中国出口中美国占比持续下降，东盟和中东占比逐渐上升；美国进口中，中国占比大幅下降，南亚和东南亚占比稳定 [133][135]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，如Greentown（3900.HK）为Buy，OCT（000069.SZ）为Sell [4]。 报告的核心观点 - 第20周中国房地产交易反弹，出口导向型城市表现积极，但不同城市和市场指标有差异 [1] - 预计5月百强开发商预售额同比下降，竣工、新开工等指标也有不同程度变化，家电销售可能同比下降 [5] 根据相关目录分别进行总结 本周关键亮点 - 出口依赖型城市表现：一级市场交易量周环比增长26%，二级市场认购销售周环比增长2%，访客流量周环比增长2%，挂牌供应周环比下降7%；新房搜索活动周环比下降3% [1] 关键数据点 - 新房销售：周环比平均增长12%，同比增长21%；5月累计同比下降5%，年初至今同比增长2% [3] - 二手房交易：周环比平均增长42%，同比增长23%；5月累计同比下降26%，年初至今同比增长9% [3] - 库存：周环比持平，较2024年末下降2.4%，库存月数为26.3 [3] - 估值：离岸覆盖开发商股价周环比平均下跌2%，在岸覆盖开发商股价周环比平均下跌1% [3][4] 影响 - 销售：约75个城市数据显示，百强开发商5月预售额可能同比下降12% [5] - 竣工：5月同比下降高个位数，预计2025财年同比下降10% [5] - 新开工：预计5月同比下降约20% [5] - 家电销售：5月累计可能同比下降 [5] - 贝壳GTV：4月至5月累计同比基本持平 [5] 各城市市场表现 - 一级市场：第20周，一线城市、珠三角、长三角、三线城市、中西部城市交易量有不同程度增长；年初至今，一线城市和长三角表现较好 [21][23][27][29][31] - 二级市场：第20周和年初至今交易量同比分别增长3%和9%，经纪人有积极价格预期，房主则没有 [37] 估值情况 - 离岸覆盖开发商平均较2025年末预期净资产值折让38%，市净率为0.5倍；在岸覆盖开发商平均折让20%，市净率为0.5倍 [4] - 部分公司表现：Greentown周环比上涨2%，OCT周环比上涨1% [4]

房产交易概况 - 悉尼Mosman区六处房产以约6000万澳元整体售出，交易通过非公开市场与高端开发商达成 [1][3] - 部分房产售价达到市场价的2-3倍，Mosman四居室房屋中位价格为500万澳元 [3] - 另一笔合并销售涉及Cremorne五处房产，由澳洲房地产集团Helm促成，售价未公开但当地三居室约272.5万澳元、四居室约340万澳元 [5] 政策影响 - Mosman R2区政策调整允许在市中心和车站800米内建设最多六层联排别墅及公寓，推动业主组团出售 [3] - Cremorne房产合并销售同样受重新划区政策影响，开发商Helm两年前购入后委托中介处理 [5] 市场动态 - 中介预计类似Mosman的大型交易将增多，部分中介可能提供错误建议以争取房源 [3] - 业主组团出售动机包括避免周边高密度开发，例如六层建筑的建设 [5]

文章核心观点 2025年第一季度公司各地区业务开局良好，虽存在官僚延误和季节性放缓，但房地产建设和开发有进展，酒店业务有望恢复，意大利子公司业务增强，财务表现较去年同期显著提升 [14][15][16] 房地产开发业务 塔林 - 卡拉兰纳开发项目最后阶段4栋楼146套单元建设基本完成，部分收尾工作延续至二季度，68套已交付买家，整体销售率近60% [1] - 克里斯蒂娜市四个项目处于设计和申请建筑许可阶段，将为公司增加约3.5万平方米总建筑面积和约350套住宅单元 [2][3] - 乌斯 - 金德里利项目白色大楼建设进展顺利，内部隔墙施工和底层装修工作已开始，销售率达57%，预计2025年11 - 12月完工 [4] - 白色大楼旁一栋7层90套单元住宅楼于一季度末开始挖掘和基础工程，预售初期约11%单元已售出 [5] 里加 - 河风住宅项目2024年底售罄，仅余两个停车位，2025年一季度启动克利维萨拉蓝海洋项目准备工作，计划7月动工并已开始收集潜在买家意向 [6] 维尔纽斯 - 萨尔蒂尼乌纳迈阿蒂科项目最后阶段建设继续，别墅销售率35%，商业楼10%，实现维尔纽斯房地产市场创纪录价格，预计2025年底基本完工 [7] - 瑙加尔杜科街项目将把旧学校改造成高端住宅综合体，约50套豪华公寓，待获得建筑许可后计划2025年底开始翻新工程 [8] 酒店运营业务 - 一季度酒店业绩略低于去年，主要因个人需求下降，预计后续随会议、奖励旅游、大型企业会议和展览（MICE）需求增加和个人旅游反弹而恢复 [9][10] 其他业务 - 公司持有普雷托尼努达普罗皮埃塔（PNP）及其子公司普雷托尼中介房地产（PII）多数股权，专注意大利房地产裸产权交易 [11] - PII一季度业务活动缓慢，4月起势头增强并创历史销售记录，预计5月完成重大经纪交易，二季度末可能超去年收入 [12] - PNP一季度未进行自有房产交易，正评估新收购机会以恢复交易活动 [13] 关键财务数据 - 2025年一季度集团总收入1250万欧元，高于2024年一季度310万欧元 [16] - 房地产销售收入因建筑周期和住宅开发完成情况而异，2025年一季度高于去年，因塔林卡拉兰纳区交付公寓 [17][18] - 2025年前三个月毛利润420万欧元，高于2024年同期90万欧元 [19] - 2025年一季度营业利润250万欧元，2024年同期亏损70万欧元 [20] - 2025年前三个月净利润190万欧元，2024年同期亏损170万欧元 [20] - 2025年前三个月经营活动产生现金130万欧元，2024年同期使用170万欧元 [20] - 2025年3月31日每股净资产0.94欧元，2024年3月31日为0.95欧元 [21] 关键绩效指标 |指标|2025 3M|2024 3M|2024 12M| | --- | --- | --- | --- | |收入（千欧元）|12450|3054|18158| |毛利润（千欧元）|4207|888|5423| |毛利率|34%|29%|30%| |营业利润（千欧元）|2542|-659|123| |营业利润率|20%|-22%|1%| |净利润（千欧元）|1890|-1700|-3875| |净利润率|15%|-56%|-21%| |总资产（千欧元）|121074|105855|118758| |总负债（千欧元）|67963|52027|67537| |总股本（千欧元）|53111|53828|51221| |资产负债率|1.28|0.97|1.32| |资产回报率|1.7%|-1.6%|-3.4%| |权益回报率|3.5%|-3.1%|-7.0%| |每股净资产（欧元）|0.94|0.95|0.89| [22] 合并财务报表 财务状况 |项目（千欧元）|31.03.2025|31.03.2024|31.12.2024| | --- | --- | --- | --- | |资产| | | | |流动资产| | | | |现金|3949|8897|4344| |应收账款|3578|1688|822| |预付费用|0|434|422| |存货|57634|39980|56951| |流动资产合计|65161|50999|62539| |非流动资产| | | | |非流动应收账款|315|22|317| |物业、厂房和设备|7520|7712|7595| |使用权资产|449|551|513| |投资性房地产|44335|40378|44210| |商誉|863|204|863| |无形资产|2431|3654|2721| |非流动资产合计|55913|52521|56219| |持有待售资产|0|2335|0| |总资产|121074|105855|118758| |负债和权益| | | | |流动负债| | | | |流动债务|17354|1733|21893| |客户预付款|8616|5602|9618| |贸易和其他应付款|7202|6303|5600| |税务负债|1171|208|833| |短期准备金|5|8|24| |流动负债合计|34348|13854|37968| |非流动负债| | | | |非流动债务|31466|36903|27350| |其他长期负债|6|2|6| |递延所得税负债|1950|1140|2031| |长期准备金|193|128|182| |非流动负债合计|33615|38173|29569| |总负债|67963|52027|67537| |权益| | | | |股本（面值）|11338|11338|11338| |资本公积|5661|5661|5661| |法定储备|1134|1134|1134| |重估储备|1977|2092|1977| |留存收益|32518|32498|30523| |归属于母公司所有者权益合计|52628|52723|50633| |少数股东权益|483|1105|588| |总权益|53111|53828|51221| |负债和权益总计|121074|105855|118758| [23][24] 综合收益 |项目（千欧元）|2025 3M|2024 3M|2024 12M| | --- | --- | --- | --- | |持续经营业务| | | | |营业收入| | | | |收入|12450|3054|18158| |销售成本|-8243|-2166|-12735| |毛利润|4207|888|5423| |营销费用|-286|-222|-1136| |管理费用|-1326|-1325|-5293| |其他营业收入|12|2|1164| |其他营业费用|-65|-2|-35| |营业利润|2542|-659|123| |财务收入|13|42|123| |财务成本|-745|-1073|-4276| |税前利润|1810|-1690|-4030| |所得税|80|-10|155| |当期利润|1890|-1700|-3875| |归属：| | | | |母公司股东|1995|-1700|-3675| |少数股东|-105|0|-200| |其他综合收益合计| | | | |资产重估储备净变动|0|0|-115| |当期综合收益合计|1890|-1700|-3990| |归属：| | | | |母公司股东|1995|-1700|-3790| |少数股东|-105|0|-200| |每股收益（基本）（欧元）|0.04|-0.03|-0.06| [25]

河西区又有新地上架了。 5月22日，期待已久的新梅江36号地 ，正式挂牌了一个子地块。 该地块出让土地面积48539.6平米，容积率为2.0，建筑面积为97079平米。 挂牌起始价为17.5亿元，折合起始楼面价为18027元/平米。 土地用途为城镇住宅。 出让时间：2025年6月23日上午9:30。 该宗地土地编号为津西解放（挂）2025-12号地块。 位于河西区渌水道与内江路交口东北侧。 其四至范围为：东至规划支路，南至渌水道，西至内江路，北至梦湖东道。 | | 【津西解放(挂)2025-12号】 | | | | --- | --- | --- | --- | | 土地性质 | 出让土地面积 (平米) | 容积率 | 总建筑面积 (平米) | | 住宅 | 48539.6 | 2.0 | 97079 | | 起始总价 | | 起始楼面价 | | | (亿元) | | (元/平米) | | | 17.5 | | 18027 | | 津西解放（挂）2025-12号地块 ，是新梅江为数不多能上架的好地了。 紧邻6号线洞庭路站，周边有新梅江公园、环宇城，城市界面也很新颖。 值得关注的是，此次挂牌不仅没捆绑医疗地块， ...

地块交易信息 - 湖南森澜房地产开发有限公司以2.18亿元摘得长沙国际会展新城核心区N08-E32纯住宅地块 [1] - 地块起始价2.1781亿元 竞价增价幅度218万元 [2] - 地块总面积27363.09平方米（约41亩） 容积率≤2.0 总建筑面积54726平方米 [2][4] - 土地出让年限70年 规划用途为二类居住用地（R2） [2] - 付款方式为签约30日内付50% 剩余6个月内付清 [2] 区位优势 - 位于中国（湖南）自贸试验区长沙片区会展区块 金太路以西 杜家坪路以东 清水塘路以南 香樟东路以北 [2][4] - 5分钟车程达高铁南站 15分钟达黄花机场 [4] - 北面为地铁4号线杜家坪站9号口 临近2号/4号线换乘站光达站 [4] - 沿劳动东路将增设3个长沙磁浮快线站点 年内启动建设 [4] 教育配套 - 一路之隔形成雅礼系"小学+初中+高中"全学龄教育体系 [4] - 步行50米达雅礼中学新校区 今年9月开学 [4] - 正对雅礼会展学校（九年一贯制） 拟2026年招生 [4] 商业配套 - 西侧紧邻长沙杉杉奥特莱斯广场 总投资约20亿元 建筑体量15万平方米 规划300余品牌 2200余停车位 2025年9月开业 [6] 其他配套 - 300米范围内有清水塘公园 中轴公园 国展中心体育公园 [9] - 1公里范围内有长沙国际会议中心 长沙国际会展中心 长沙国际会展演艺中心 [9] - 东南侧引进湖南省妇幼保健院光达院区 规划大型三甲医院 [9] 片区发展 - 长沙国际会展新城持续加大教育 交通 商业 生态等配套建设 [8] - 2025年片区迎来商品房交房高峰 人口持续入驻 [8] - 未来还将陆续推出多个优质地块 包括北侧62亩纯住宅地块（N08-E21地块） [8]

文章核心观点 Toll Brothers Apartment Living与Canyon Partners Real Estate合作开发的Navona豪华公寓社区在亚利桑那州梅萨盛大开业，该社区提供高品质居住体验和丰富设施，位置优越 [1][3][5] 分组1：Navona公寓社区概况 - 由Toll Brothers Apartment Living与Canyon Partners Real Estate合作开发，位于亚利桑那州梅萨市东威廉姆斯菲尔德路10141号 [1] - 获7800万美元建设贷款，2024年12月迎来首批居民，本月举行开业剪彩仪式 [1] - 是Toll Brothers Apartment Living在亚利桑那州的第三个多户住宅社区，前两个在凤凰城 [6] 分组2：住宅情况 - 提供400套一居室、两居室和三居室公寓及联排别墅，采用开放式布局，装修高端，配备现代便利设施 [1][3] - 每户有石英台面、不锈钢电器、带吊灯的厨房岛和带柜下照明的平板橱柜等 [3] - 部分住宅有内置居家办公空间、私人露台或阳台 [3] 分组3：社区设施 - 有度假式泳池、浅水池、水疗中心和优雅小屋等户外设施 [5] - 提供两个匹克球场地、草地滚球场、推杆果岭、沙滩排球场、慢跑小径和带户外厨房的娱乐亭等 [5] - 室内有带扑克桌和台球桌的俱乐部、私人餐厅、社交咖啡馆、运动休息室、 coworking 休息室和24/7微型市场 [5] - 有先进的室内外健身中心，含旋转和瑜伽工作室，还有创意工作室、两个狗公园和宠物水疗中心等 [5] 分组4：地理位置优势 - 居民可便捷前往SR - 24扩建路段和凤凰城 - 梅萨门户机场，靠近英特尔钱德勒校区等主要就业中心 [5] - 距离购物、餐饮和户外休闲场所仅数分钟路程，位于理想的东谷走廊 [5] 分组5：Toll Brothers Apartment Living介绍 - 是Toll Brothers的公寓开发部门，为选定市场的租赁和混合用途社区带来高品质、豪华和服务 [8] - 2024年被列入全国多户住宅委员会的前25大开发商名单，是连续第五年获此认可 [8] - 全国已完成超10000套住房，另有超18000套正在建设中 [8] 分组6：Toll Brothers介绍 - 是美国领先的豪华住宅建筑商，成立于1967年，1986年上市 [10] - 服务首次购房者、改善型购房者等多种客户，在24个州的60多个市场开展业务 [10] - 连续10多年被《财富》杂志评为“全球最受尊敬公司”之一，2024年其董事长兼首席执行官被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一 [11]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：中国房地产行业[1] - **公司**：CR Land（1109.HK，华润置地）、CR Mixc（1209.HK，华润万象生活）、C&D（1908.HK，建发国际投资集团）、GMT（9979.HK，绿城管理控股）、中国金茂控股集团有限公司（0817.HK）、招商蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）、中国海外发展有限公司（0688.HK）、万科企业股份有限公司（2202.HK、000002.SZ）、碧桂园控股有限公司（2007.HK）、金地集团（600383.SS）、绿城中国控股有限公司（3900.HK）、龙湖集团控股有限公司（0960.HK）、保利发展控股集团股份有限公司（600048.SS）、新城发展控股有限公司（1030.HK）、新城控股集团股份有限公司（601155.SS）、越秀地产股份有限公司（0123.HK）[4][78][81] 纪要提到的核心观点和论据 行业现状 - **4月房地产销售下滑加深**：4月全国房地产销售价值同比下降6.7%，销量同比下降2.1%，1 - 4月销售价值累计同比下降3.2%，销量累计同比下降2.8%；4月NBS 70城新房和二手房价格环比分别下跌0.1%和0.4%，其中一线城市二手房价格下跌0.2%，扭转自2024年第四季度以来的上升趋势[2] - **建筑活动恶化**：4月竣工面积同比下降28%，1 - 4月累计同比下降17%；4月新开工面积同比下降22%，1 - 4月累计同比下降24%；1 - 4月CREIS 300城土地成交量同比下降5%，鉴于开发商对销售持续复苏信心不足、现金流紧张以及优先完成项目和去杠杆，预计未来几个季度建筑活动仍将疲软[3] 未来趋势 - **5 - 6月实体市场可能加速下滑**：高频房地产销售数据近期迅速走弱，二手房市场挂牌/交易价格下降、挂牌量增加表明居民情绪更加谨慎；关税担忧可能推迟居民购房计划，经济学家认为关税缓和可能推迟增量刺激措施的推出，且基数上升，预计未来几个月房地产销售和房价跌幅将加速[3] 投资建议 - **维持谨慎防御策略**：领先指标显示实体市场迅速走弱，建议保持防御，坚持持有可见性良好的国有企业，如消费受益股华润置地（1109.HK）和华润万象生活（1209.HK），以及高股息收益率股建发国际投资集团（1908.HK）和绿城管理控股（9979.HK）[4] 其他重要但是可能被忽略的内容 公司估值与风险 - **华润置地（1109.HK）**：2025年预期净资产价值（NAV）为每股47.96港元，其中开发物业17.49港元（DCF，9.0%加权平均资本成本），投资物业32.72港元（资本化率6 - 9%），净债务2.25港元；根据开发商评分卡，给予30%的折扣[11] - **华润万象生活（1209.HK）**：基于20倍2026年预期市盈率估值，目标倍数来自行业评分卡，考虑七个指标：建筑面积增长情况、母公司开发商、财务和现金流、收入质量、服务质量、盈利能力和激励计划[12] - **建发国际投资集团（1908.HK）**：2025年预期净资产价值（NAV）为每股32.55港元，其中开发物业31.69港元（DCF，9.6%加权平均资本成本），其他业务1.01港元，净债务0.15港元；根据开发商评分卡，给予40%的折扣[14] - **绿城管理控股（9979.HK）**：基本情况下，对2025年每股收益估计应用9倍目标市盈率估值，目标倍数来自三组可比公司：房地产开发商和管理者、其他上市房地产项目管理者（如中原管理）和建筑咨询公司[18] 风险因素 - **上行风险**：签约销售强于预期、新商场加速开业、第三方建筑面积更快扩张、物业服务管理并购加速、社区增值服务增长更高、房地产市场更强复苏、毛利率强于预期、房地产市场复苏时收入入账更快、行业竞争减少时利润率更高[16][17][20][21] - **下行风险**：签约销售弱于预期、新商场开业慢于预期、市场竞争加剧时建筑面积增长缓慢、第三方项目利润率低导致物业管理利润率下降、社区增值服务增长缓慢、全国零售销售弱于预期、奢侈品出境消费高于预期、毛利率弱于预期、土地收购慢于预期、房地产市场疲软且流动性风险影响投资者情绪、宏观逆风导致开发周期减慢影响收入入账、行业竞争加剧导致利润率低于预期[16][17][20][21] 利益冲突与合规披露 - **利益冲突**：摩根士丹利与报告覆盖的公司有业务往来，可能存在利益冲突，影响研究的客观性[7] - **合规披露**：分析师认证、全球研究冲突管理政策、重要监管披露（包括分析师或其家庭成员持股、摩根士丹利持股、投资银行服务预期收入、过去12个月非投资银行服务收入、投资银行客户关系等）[25][26][28][29][30] 评级与目标价 - **股票评级**：摩根士丹利采用相对评级系统，包括增持（Overweight）、持平（Equal - weight）、未评级（Not - Rated）和减持（Underweight），与买入、持有、卖出不等同[33] - **目标价时间范围**：除非另有说明，摩根士丹利研究报告中的目标价时间范围为12 - 18个月[41] 其他重要信息 - **报告更新政策**：研究分析师和研究管理部门根据发行人、行业或市场的发展情况，认为适当时更新研究报告，某些研究出版物按定期更新[57] - **研究分发与使用**：摩根士丹利研究报告通过专有研究门户Matrix提供给客户，也通过电子方式分发给客户，部分产品通过第三方供应商提供；使用研究报告需遵守摩根士丹利的使用条款和隐私政策[60][61]

如果有一个人问你："我预算100万左右，想在珠江新城买房，有没有什么好的推荐？" 你会怎么回答？ 我猜，90%的人看到这个提问后，都会觉得对方是个疯子，完全是在痴人说梦！ 因为，在大家的固有思维中"总价100万怎么可能在珠江新城买房啊？！即便是公寓也完全不可能的呀！" emm，当二娃看到这个问题后的第一反应，其实也和大家一样。甚至都想骂人了："你开小米，开特斯拉都可以，但请你不要开这种国际玩笑好吗？" 但是，在我一番查询后，竟然被啪啪打脸了！ 因为我有了一个重大发现...... 总价100万，可以买进珠江新城了！ 不信，咱们来看一组最新的成交数据： | | | 2025年5月珠江新城低价房源成交明细一览 制图:房二娃 数据截止至5月17日 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 楼盘名字 | 成交时间 | 成交面积 | 朝向/楼层 | 常似 | 車役 | | | 5月13日 | 51.23m2 | 西向/高层 | 101万 | 1.97万/㎡ | | | 2月13日 | 51.23m | 西向/高层 | 101万 | 1.97万/m² | | 富力盈丰 ...