商业地产投资趋势 - 长期来看商业地产投资被视为制胜策略 因其价值会随时间增值[3] - 近期趋势发生变化 特别是专注于办公空间的商业地产投资在后疫情远程办公文化中表现挣扎[3] - 无论经济走向如何 杂货店和医疗保健设施作为该房地产领域的支柱 其需求将持续存在[2] 特定投资平台与产品 - First National Realty Partners允许合格投资者通过以杂货店为主的商业地产实现投资组合多元化 无需承担房东责任[2] - 最低投资5万美元 投资者可拥有由全食超市、克罗格和沃尔玛等全国性品牌租赁的物业份额[1] - 三重净租赁使合格投资者无需担心租户成本侵蚀潜在回报[1] - Mogul是一个房地产投资平台 提供蓝筹租赁物业的碎片化所有权 投资者可获得月租金收入、实时增值和税收优惠 无需巨额首付[14] - 该平台由前高盛房地产投资者创立 团队为投资者手工挑选全国前1%的单户租赁住宅[15] - 每处物业都经过审查 要求即使在不利情况下也能实现最低12%的回报 平台平均年化内部收益率为18.8% 现金回报率平均在每年10%至12%之间[16] - 投资通常在3小时内售罄 每处物业的投资额通常在1.5万至4万美元之间[16] - Arrived Private Credit Fund提供一篮子用于房地产项目的短期贷款投资渠道 包括翻新、改造甚至新房建设[10] - 历史上 Arrived Private Credit Fund每月派发年化8.1%的股息[11] 房地产投资策略案例 - 投资者Curtis Jackson在路易斯安那州什里夫波特市中心购买了多处物业 计划将最新收购用于住宅套房、拍摄场地以及混合商业用途[5] - 若交易完成 Jackson将拥有13处市中心物业[5] - 他以每平方英尺12.50美元的价格购买了一块150英尺乘150英尺的空地 总价28.125万美元 并将其改建为G-Unit工作室[8] - 他以每年2400美元的价格租用了什里夫波特市拥有的Millennium Studios 租期30年 旨在扩展其娱乐帝国[9] 房地产投资与管理工具 - Baselane是一个易于使用的平台 允许房地产投资者在一个地方便捷地管理其物业、租户和财务[12] - 该平台可为每处物业开设无限账户 无月账户维护费 无最低余额要求 可同步外部账户、上传收据并设置一次性或定期付款[12] - 从租户管理、银行业务到税务申报和租金收取 该平台消除了租赁流程每个阶段的手动工作[13]

公司人事任命 - 仲量联行任命阿曼达·布里默为租赁咨询业务首席财务官兼企业发展主管 [1] - 布里默将向公司首席财务官凯利·豪汇报，并与全球业务领导合作以推动财务增长和业绩，同时负责识别并执行战略增长机会 [2] - 公司认为布里默在金融、专业服务和领导力方面拥有超过二十年的丰富经验，其深厚的并购和转型项目专业知识将有助于优化公司资产并发挥全球平台竞争优势 [2] 新任高管背景 - 布里默此前在波士顿咨询集团担任董事总经理兼高级合伙人，领导其全球工业品私人投资者和私募股权业务，并担任BCG伊利诺伊州未来中心主席 [2] - 其并购经验包括每年跨多个行业完成超过50项商业尽职调查 [2] - 布里默拥有凯洛格管理学院金融与战略方向的工商管理硕士学位，目前担任东伊利诺伊州复康协会的董事 [3] 公司概况 - 仲量联行是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年历史 [4] - 公司为财富500强企业，年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有超过113,000名员工 [4] - 公司帮助客户买卖、建造、占用、管理并投资于各类商业、工业、酒店、住宅和零售物业 [4] 行业与市场动态 - 全球商业房地产投资周期获得动力，投标活动有所改善 [5] - 全球多个资产类别的投标者竞争力持续提升，表明在经历一段时期后资本流动出现增长 [5] - 公司资本市场集团为迈阿密超豪华公寓项目“布里克尔1428号住宅”获得了5.6535亿美元的建设融资 [6]

纽交所接受公司持续上市合规计划 - 美国战略投资公司宣布纽约证券交易所已接受其旨在恢复持续上市标准的商业计划 [1] - 公司首席执行官表示在董事会支持下 将继续专注于执行组织战略为股东创造价值 [2] 违反上市标准的具体原因 - 公司于2025年8月26日收到纽交所通知 因不符合上市标准80201B而面临退市风险 [2] - 具体原因为公司连续30个交易日的平均全球市值低于5000万美元 且截至2025年6月30日的股东权益低于5000万美元 [2] 合规计划的时间安排与监控 - 纽交所给予公司的补救期至2027年2月26日 在此期间公司A类普通股将继续在纽交所上市 [3] - 公司将接受纽交所的季度监控以确保遵守该计划 若在补救期结束时未能满足要求 将面临停牌和退市程序的启动 [3] 公司业务概况 - 美国战略投资公司是一家在纽约证券交易所上市的公司 股票代码为NYC [1][4] - 公司主要资产是位于纽约市五个行政区内的一系列商业房地产 [4] 近期财务业绩与沟通安排 - 公司已公布截至2025年9月30日的第三季度财务业绩 该季度营收为1230万美元 而2024年同期为1540万美元 [7] - 营收下降主要与上一年出售9 Times Square物业有关 [7] - 公司最初计划在2025年11月19日市场收盘后发布第三季度业绩 后调整为市场开盘前发布 并于当天上午11点举行网络直播和电话会议 [10][11]

美国经济与股市表现分化 - 尽管标准普尔500指数、纳斯达克综合指数和道琼斯工业平均指数在2025年多次创下收盘纪录新高，但多项经济指标显示美国经济基础可能正在恶化，股市与经济健康状况出现明显分化 [3][6][7] - 华尔街迄今为止似乎对经济中的潜在问题视而不见 [3] 商业地产抵押贷款证券风险加剧 - 2025年10月，商业地产抵押贷款证券的拖欠率达到11.76%的历史新高，自2023年以来增长了近十倍，比金融危机后的年份高出整整一个百分点 [1] - 美联储在2010年代及新冠疫情后维持历史低利率，刺激了商业地产建设，但失业率小幅上升及疫情催生的远程办公文化增长，使商业地产市场处于潜在危险境地 [8] 消费者债务拖欠率显著上升 - 2025年10月，次级汽车贷款60天以上拖欠指数升至6.65%的历史最高水平，超过大衰退期间约5%的峰值 [9] - 截至2025年9月底，美国未偿还汽车贷款债务达1.66万亿美元，虽然其危机影响可能不及次贷危机，但影响不容忽视 [10] - 2025年第三季度，美国信用卡余额严重拖欠（至少90天）的比例上升至12.41%，为2011年第一季度以来的最高水平，距离2010年创下的历史最高纪录仅差约130个基点 [12] - 未偿还信用卡债务飙升至超过1.2万亿美元的历史新高，表明消费者的财务状况比股市上涨所显示的更为脆弱 [13] 人工智能与降息周期推动市场乐观情绪 - 围绕人工智能发展的炒作是推动三大主要股指上涨的动力之一 [5] - 投资者对美联储持续的降息周期感到兴奋，因为降低利率可降低企业借贷成本，可能促进招聘、创新支出及并购活动增加 [4] 历史周期视角下的长期投资 - 自二战结束以来，美国经济衰退平均持续约10个月，而典型的经济扩张平均持续约五年，其中两次增长期超过10年，经济周期的非线性确保了长期的稳定增长 [17] - 自1929年大萧条开始以来，标准普尔500指数熊市平均持续286个日历日，而典型牛市则持续1,011个日历日，历史先例强烈表明，保持长期视角并进行相应投资是成功的秘诀 [19][21]

新战略概述 - 公司宣布名为“回归基本面”的新战略 [1][2] - 该战略核心是回归房地产管理的基本模式 [3] 业务与资产构成 - 公司是一家商业地产公司 [3] - 约92%的资产位于瑞典 [3] - 公司的核心DNA源于在瑞典持有商业地产 [3] 地理分布与展望 - 除瑞典外 公司在芬兰、丹麦及通过Entra在挪威亦有业务 [4] - 新战略不排除调整现有其他地区业务规模的可能性 [4] - 在可预见的未来 瑞典的核心地位将保持不变 [3][4]

**涉及的公司和行业** * 公司为Castellum，一家以瑞典为主的商业地产公司，其资产约92%位于瑞典[2] * 行业为商业地产，公司投资组合包括办公、公共物业、轻工业、仓库、物流、酒店和零售等多种资产类型[12] 新战略核心：Back to Basics * 战略核心是回归房地产管理的基本面，重点关注盈利能力而非增长[3] * 明确所有投资需满足10%以上的股本回报率目标，停止不符合该回报目标的行为[3] * 提高资产组合的交易节奏，通过买入符合回报目标的资产和出售公司非最佳持有的资产来优化组合[3][4] * 推行分散化的物业和资产管理，将更多责任和决策权下放至区域公司[4] * 通过Castellum商学院加大教育投入，并提升成本意识，例如通过减少总部人员，预计明年将节省约5000万瑞典克朗的成本[5][46] 资本配置与财务政策调整 * 引入更严格的资本配置策略，将股东价值作为首要任务，剩余资本将以最增值的方式（股息或股份回购）分配给股东[6] * 股息政策更名为资本分配政策，仍将至少25%的物业管理收入进行分配，但形式可以是股息或股份回购，由董事会适时决定[7] * 保持现有财务目标：业务周期内股本回报率至少10%，贷款价值比低于40%，利息覆盖率高于3倍[8][9] * 在财务政策中新增维持投资级评级的目标[9] 债券条款修订与融资结构 * 公司宣布修订EMTN债券条款的进程，重点是修改“停止营业条款”，以在执行新资产轮换策略时获得更大灵活性[9] * 为鼓励债券持有人投票支持修订，公司提供费用，并增加若评级降至投资级以下则债券票面利率上调的条款[9] * 贷款价值比的计算包含混合资本，混合资本在报表中记为权益[31] * 关于混合资本未来的规模和角色，公司表示目前没有新消息，将在适当时机进行正式沟通[56][61] 资产组合与地理分布策略 * 资产组合构成将动态调整，主要驱动力是不同资产类别的预期回报率，而非设定固定的资产类别比例目标[12][43] * 地理分布上，虽聚焦瑞典，但不排除在已存在的丹麦、芬兰和通过Entra在挪威的市场根据盈利潜力进行增减[2][13] * 对于间接持有的Entra股份，公司目前仅作为投资持有，暂无其他具体计划[14][15] * 公司明确表示，几乎全部投资组合（约100亿瑞典克朗总收入中，住宅部分仅4900万瑞典克朗）均符合商业地产战略，无意分拆公司[79][83] 财务目标与实现路径 * 10%的股本回报率目标是一个跨越约7-10年业务周期的长期平均目标，承认近期加息和资产价格下跌的环境下难以实现[36] * 实现路径主要依赖资产收益（包括物业收益和资产价值增长）以及资产轮换，而非通过增加债务来提高回报[34] * 贷款价值比和利息覆盖率目标目前已经达成，它们被视为需要持续遵守的风险限制指标[37] 其他重要内容 * 资产出售决策基于发现更好的投资机会，而非单纯为股份回购筹集资金[23] * 对于新的开发项目（如马尔默的Sunano或斯德哥尔摩的Infinity），要求其预期回报率不低于甚至高于现有组合，以补偿更高风险[75] * 关于债券修订征求同意的过程，公司不愿对结果或备选方案进行推测[55][68] * 若因公司规模缩小导致评级机构看法转变，公司表示将根据届时情况评估，目前重点是维持投资级评级的既定目标[70]

债券发行核心信息 - 公司成功完成发行5亿美元、票面利率5.500%的2035年到期高级票据 [1] - 票据计划在新加坡交易所证券交易有限公司上市 [2] 募集资金用途 - 发行所得款项拟用于一般公司用途，包括偿还定期贷款、循环信贷额度下的借款以及到期有担保债务 [2] 发行方式与监管状态 - 票据未根据美国证券法或任何其他司法管辖区的证券法进行注册 [3] - 票据在美国仅依据证券法144A规则私下向合格机构买家发行，在美国境外则依据证券法S条例向非美国人发行 [3] - 在墨西哥，票据不得公开募集或销售，除非事先获得墨西哥国家银行和证券委员会的授权并完成票据在国家证券登记处的登记，但可依据墨西哥证券市场法第8条规定的私募豁免向机构或合格投资者发售 [4] 公司业务概况 - 公司是墨西哥领先的甲级工业房地产所有者和运营商 [5] - 截至2025年9月30日，公司投资组合包括515处投资物业，总面积达8700万平方英尺（810万平方米） [5] - 投资组合具体包括：位于墨西哥6个工业核心市场的348处物流和制造设施，总计6570万平方英尺（610万平方米）的总租赁面积；以及位于其他市场的167栋建筑，总计2130万平方英尺（200万平方米）的非战略性资产 [5]

公司重大发行人收购要约核心信息 - Altus Group Limited宣布启动一项规模高达3.5亿加元的重大发行人收购要约，旨在回购并注销其普通股[1] - 该要约于2025年11月26日开始，将于2026年1月8日到期，除非公司延长、修改或撤回[1] - 公司计划使用手头现金为此次回购提供资金[3] 收购要约具体条款与机制 - 此次回购采用“修正荷兰式拍卖”机制进行，股东可选择参与比例投标[2] - 股东投标价格区间为每股50.00加元至57.00加元，以每股0.25加元为增量[2] - 股东可选择三种投标方式：指定价格的拍卖投标、不指定价格的购买价格投标、或维持持股比例的比例投标[2] - 未指定投标方式的股东将被视为进行了购买价格投标[2] 股价与溢价分析 - 收购要约的价格区间较2025年11月19日（公告前最后一个交易日）多伦多证券交易所收盘价存在0.40%至14.46%的溢价[4] - 截至2025年11月19日的12个月内，公司股价在多伦多证券交易所的收盘价区间为每股43.84加元至63.07加元[4] 股东参与情况与股权影响 - 此次回购对所有股东均为自愿参与，未参与或股份未被回购的股东，其持股比例将因回购而相应增加[5] - 主要股东Jarislowsky Fraser Global Investment Management（持股约570.15万股，占比约13.19%）已通知公司将进行比例投标以维持其持股比例[6] - 公司董事及高级管理人员无意向此次回购要约投标其股份[6] 股份数量与定价机制 - 截至2025年11月25日收盘，公司已发行流通股为3,222,129股（扣除79,328股托管股）[7] - 最终购买价格将在要约到期时确定，基于拍卖投标和购买价格投标的有效存入股份数量及价格[8] - 购买价格将是能够使公司以不超过拍卖投标限额总额完成回购的最低每股价格（介于50.00加元至57.00加元之间）[8] - 按高于最终购买价格存入的股份将退还给股东[9] 回购执行与分配规则 - 若有效存入的股份总购买价格超过拍卖投标限额，公司将按比例从股东处购买股份，但持股少于100股的“零股”持有人不受按比例分配影响[10] - 进行有效比例投标的股东，其被回购的股份数量将确保其在回购完成后维持原有的持股比例（因避免购买零星股份而向下取整可能导致名义差异）[10] 顾问与法律意见 - 公司已聘请加拿大皇家银行资本市场担任此次回购的财务顾问和交易经理，并聘请多伦多证券交易所信托公司担任存管人[14] - 董事会已获得加拿大皇家银行资本市场关于股份流动性的意见，指出截至2025年11月24日股份市场存在流动性，且回购完成后未投标股东的市场流动性不会受到重大不利影响[13]

涉及的行业或公司 * 公司为British Land Company (BRLAF) [1] * 公司核心业务聚焦于校园式办公园区和零售园区 这两大板块合计占公司业务的90% [2] 核心观点和论据 战略定位与市场优势 * 公司近五年前决定重点发展校园式办公园区和零售园区 目前这两个领域需求健康、供应受限且租金可负担 [2] * 伦敦核心区域优质办公楼面临典型的供应紧缩 空置率预计将低于2%并维持四年 历史上这种情况会推动租金两位数增长 [2][3] * 零售园区是零售商的首选业态 但在过去十年几乎没有新增供应 且由于开发经济性不具吸引力和规划限制 这种情况不会改变 [5] * 公司是英国最大的多租户零售园区所有者及运营商 半数英国人口在30分钟车程内可抵达其资产 [5] 财务业绩与指引 * 上半年 underlying profit 增长8%至1.55亿英镑 underlying EPS为15.40便士 增长1% 股息也相应增长1% [9][10] * 公司预计明年每股收益至少增长6% 中期目标为可持续的每股收益增长3-6% [9][20] * 全年 like-for-like 租金增长指引为3-5% 目前上半年投资组合 like-for-like 增长为4% 预计全年将达到5% [16][17] * 收益率为5%且正在增长 假设资产收益率稳定 估值将主要由ERV增长驱动 公司对此指引为3-5% [7][8] 运营表现与资产管理 * 校园资产租赁活跃 已租赁48.6万平方英尺 租金比ERV高出3% 期末有62.9万平方英尺处于要约阶段 租金比ERV高出6% [24] * EPRA占用率目前为88% 较上半年提升5% 较全年提升10% Broadgate园区几乎已满租 [25] * 零售园区租赁量保持强劲 达68.1万平方英尺 租金比ERV高出6% [30] * 通过积极的资产管理 例如在Exchange House主动收回楼层并升级后重新出租给MSCI 租金提高了每平方英尺35英镑 为资产估值增加了1000万英镑 [27] 资本管理与资产负债表 * 净有形资产每股增加2%至579便士 上半年总会计回报率为4% 有望实现全年8-10%的目标 [12] * 贷款价值比为39.1% 净负债与集团EBITDA之比为7.2倍 公司目标LTV在30-40%区间 净负债/EBITDA低于8倍 [15][40] * 公司专注于将资本从成熟、回报较低的资产回收到回报更高的机会中 当前重点是进一步投资于零售园区和推进校园办公开发项目 [15] 发展项目与未来增长动力 * 开发项目实现创纪录租金 推动开发收益率超过7% 内部回报率达到中等两位数水平 [4] * 通过预租和固定价格合同来降低项目风险 并引入合作伙伴以减少资本支出、加速交付并赚取费用 [5] * 关键的增长杠杆包括 like-for-like 租金增长、费用收入、成本控制、开发项目租赁和资本回收 [16][17][18][19] * 创新领域客户需求强劲 投资组合中此类客户数量自2022年以来翻了一番多 公司正在追踪150万平方英尺的新需求 [4] 其他重要内容 具体项目进展 * One Broadgate 园区零售部分上周推出 已出租和处于要约状态的比例达90% [1] * Broadgate Tower 将于明年晚些交付 总面积39万平方英尺 目前已出租49% [26] * Two Finsbury Avenue 将于2027年交付 Citadel将占用高达50%的空间 [26] * One Triton Square 于十月推出 六周内已有5.6万平方英尺空间与两家全球知名的科技公司达成租赁意向 [28][29] 成本与风险管控 * 行政管理成本下降500万英镑 降幅12% 为EPS贡献0.5便士 全年预计行政管理成本为7500-7600万英镑 [10][18] * 加权平均利率为3.7% 增加了10个基点 预计未来每年将增加10-20个基点 对EPS造成约2%的拖累 [11][22] * 面对融资成本上升 公司将新开发项目的门槛收益率提高至12-14%的内部回报率 [42] 市场趋势与租户变化 * 疫情后办公室回归趋势强劲 公司园区周二至周四的使用率已超过疫情前水平 [2][48] * 租户对办公空间的要求发生变化 更注重品质、地段、配套设施和灵活性 并需要更多的协作空间 [3][48] * 零售园区租户组合多样化 除折扣店和杂货店外 休闲运营商如健身房、餐饮业者也开始进驻 [46] * 零售园区的 occupancy cost ratios 已从2016年的17%降至约9% 对零售商而言非常健康 [55] 可持续发展 * 公司将可持续发展视为商业优势 最环保的建筑能产生最高的租金和价值 [57] * 措施包括安装空气源热泵、LED照明等低成本的干预手段 以及在开发中使用可回收或低碳材料 [58]

亚太区商业地产投资表现 - 2025年第三季度亚太区商业地产投资额同比增长25%，达到504亿美元 [1] - 投资回升主要由投资组合及实体交易数目激增推动，该类型交易占当季总成交量的一半 [1] 市场情绪与展望 - 市场情绪与2025年年初相比明显更为乐观，尽管对全球经济增速及关税影响仍存疑虑 [1] - 投资回报已重返正区间，多数主要市场的商业活动已恢复 [1] - 2025年第四季度的交易管道维持在健康水平，2025年底市场整体有望向好 [1]