分析师背景与平台服务 - 分析师James Foord拥有十年全球市场分析经验 其领导的投资团体专注于构建稳健且真正多元化的投资组合 以实现财富的持续保值与增值 [1] - 该投资团体的研究范围涵盖全球宏观、国际股票、大宗商品、科技和加密货币 旨在为不同水平的投资者提供指导 [1] - 提供的服务内容包括一个投资组合模型、每周市场更新通讯、可操作的交易建议、技术分析以及聊天室 [1] 信息披露 - 分析师声明其未持有所提及公司的任何股票、期权或类似衍生品头寸 并且在未来72小时内也无计划建立任何此类头寸 [2] - 分析师声明文章内容为其个人观点 除Seeking Alpha外未因此文获得其他报酬 且与文中提及的任何公司无业务关系 [2] - Seeking Alpha声明其并非持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问/投资银行 其分析师为第三方作者 包括可能未经任何机构或监管机构许可或认证的专业投资者和个人投资者 [3]

文章核心观点 - 文章作者James Foord是一位拥有十年全球市场分析经验的经济学家 他领导投资研究小组The Pragmatic Investor 该小组专注于构建稳健且真正多元化的投资组合 以实现财富的持续保值和增值 [1] - The Pragmatic Investor的研究范围涵盖全球宏观 国际股票 大宗商品 科技和加密货币 旨在为不同水平的投资者提供指导 [1] - 其服务内容包括The Pragmatic Investor投资组合 每周市场更新通讯 可操作的交易建议 技术分析和聊天室 [1] 分析师持仓披露 - 分析师在文章提及的公司中未持有任何股票 期权或类似衍生品头寸 [2] - 但分析师可能在未来72小时内通过购买股票或看涨期权等方式 在甲骨文公司(ORCL)建立有益的多头头寸 [2]

新闻内容分析 - 提供的文档内容不包含任何实质性的新闻、事件、财报或行业及公司信息 文档内容仅为一条技术性提示 要求用户启用浏览器Javascript和Cookie 并禁用广告拦截器以继续访问 [1]

分析师背景与平台服务 - 分析师James Foord拥有十年全球市场分析经验 领导投资团体The Pragmatic Investor [1] - 该投资团体专注于构建稳健且真正多元化的投资组合 以实现财富的持续保值与增值 [1] - 服务覆盖全球宏观、国际股票、大宗商品、科技和加密货币领域 旨在为各层次投资者提供指导 [1] - 平台提供的服务包括The Pragmatic Investor投资组合、每周市场更新通讯、可操作的交易建议、技术分析和聊天室 [1] 利益披露 - 分析师本人通过股票、期权或其他衍生品持有PLTR的多头头寸 [2] - 文章内容代表分析师个人观点 未获得除Seeking Alpha平台外的任何报酬 [2] - 分析师与文章中提及的任何公司均无业务关系 [2]

软件行业表现分化 - 软件行业内部正呈现出日益加剧的分化趋势 [1] - 部分软件公司的股票正在失去上涨动力 [1]

新闻内容分析 - 提供的文档内容不包含任何实质性的新闻、事件、财报或行业信息 文档内容仅为网站访问的技术性提示 要求用户启用Javascript和cookies或禁用广告拦截器 [1]

文章核心观点 - James Foord作为经济学家和分析师 领导The Pragmatic Investor投资小组 专注于构建稳健且真正多元化的投资组合 以实现财富的持续保值和增值 [1] - The Pragmatic Investor服务内容涵盖全球宏观经济、国际股票、大宗商品、科技和加密货币等领域 并为不同水平的投资者提供指导 [1] 分析师服务内容 - 提供的核心服务包括The Pragmatic Investor投资组合、每周市场动态通讯、可执行的交易建议、技术分析以及聊天室 [1]

涉及的行业或公司 * 公司为British Land Company (BRLAF) [1] * 公司核心业务聚焦于校园式办公园区和零售园区 这两大板块合计占公司业务的90% [2] 核心观点和论据 战略定位与市场优势 * 公司近五年前决定重点发展校园式办公园区和零售园区 目前这两个领域需求健康、供应受限且租金可负担 [2] * 伦敦核心区域优质办公楼面临典型的供应紧缩 空置率预计将低于2%并维持四年 历史上这种情况会推动租金两位数增长 [2][3] * 零售园区是零售商的首选业态 但在过去十年几乎没有新增供应 且由于开发经济性不具吸引力和规划限制 这种情况不会改变 [5] * 公司是英国最大的多租户零售园区所有者及运营商 半数英国人口在30分钟车程内可抵达其资产 [5] 财务业绩与指引 * 上半年 underlying profit 增长8%至1.55亿英镑 underlying EPS为15.40便士 增长1% 股息也相应增长1% [9][10] * 公司预计明年每股收益至少增长6% 中期目标为可持续的每股收益增长3-6% [9][20] * 全年 like-for-like 租金增长指引为3-5% 目前上半年投资组合 like-for-like 增长为4% 预计全年将达到5% [16][17] * 收益率为5%且正在增长 假设资产收益率稳定 估值将主要由ERV增长驱动 公司对此指引为3-5% [7][8] 运营表现与资产管理 * 校园资产租赁活跃 已租赁48.6万平方英尺 租金比ERV高出3% 期末有62.9万平方英尺处于要约阶段 租金比ERV高出6% [24] * EPRA占用率目前为88% 较上半年提升5% 较全年提升10% Broadgate园区几乎已满租 [25] * 零售园区租赁量保持强劲 达68.1万平方英尺 租金比ERV高出6% [30] * 通过积极的资产管理 例如在Exchange House主动收回楼层并升级后重新出租给MSCI 租金提高了每平方英尺35英镑 为资产估值增加了1000万英镑 [27] 资本管理与资产负债表 * 净有形资产每股增加2%至579便士 上半年总会计回报率为4% 有望实现全年8-10%的目标 [12] * 贷款价值比为39.1% 净负债与集团EBITDA之比为7.2倍 公司目标LTV在30-40%区间 净负债/EBITDA低于8倍 [15][40] * 公司专注于将资本从成熟、回报较低的资产回收到回报更高的机会中 当前重点是进一步投资于零售园区和推进校园办公开发项目 [15] 发展项目与未来增长动力 * 开发项目实现创纪录租金 推动开发收益率超过7% 内部回报率达到中等两位数水平 [4] * 通过预租和固定价格合同来降低项目风险 并引入合作伙伴以减少资本支出、加速交付并赚取费用 [5] * 关键的增长杠杆包括 like-for-like 租金增长、费用收入、成本控制、开发项目租赁和资本回收 [16][17][18][19] * 创新领域客户需求强劲 投资组合中此类客户数量自2022年以来翻了一番多 公司正在追踪150万平方英尺的新需求 [4] 其他重要内容 具体项目进展 * One Broadgate 园区零售部分上周推出 已出租和处于要约状态的比例达90% [1] * Broadgate Tower 将于明年晚些交付 总面积39万平方英尺 目前已出租49% [26] * Two Finsbury Avenue 将于2027年交付 Citadel将占用高达50%的空间 [26] * One Triton Square 于十月推出 六周内已有5.6万平方英尺空间与两家全球知名的科技公司达成租赁意向 [28][29] 成本与风险管控 * 行政管理成本下降500万英镑 降幅12% 为EPS贡献0.5便士 全年预计行政管理成本为7500-7600万英镑 [10][18] * 加权平均利率为3.7% 增加了10个基点 预计未来每年将增加10-20个基点 对EPS造成约2%的拖累 [11][22] * 面对融资成本上升 公司将新开发项目的门槛收益率提高至12-14%的内部回报率 [42] 市场趋势与租户变化 * 疫情后办公室回归趋势强劲 公司园区周二至周四的使用率已超过疫情前水平 [2][48] * 租户对办公空间的要求发生变化 更注重品质、地段、配套设施和灵活性 并需要更多的协作空间 [3][48] * 零售园区租户组合多样化 除折扣店和杂货店外 休闲运营商如健身房、餐饮业者也开始进驻 [46] * 零售园区的 occupancy cost ratios 已从2016年的17%降至约9% 对零售商而言非常健康 [55] 可持续发展 * 公司将可持续发展视为商业优势 最环保的建筑能产生最高的租金和价值 [57] * 措施包括安装空气源热泵、LED照明等低成本的干预手段 以及在开发中使用可回收或低碳材料 [58]

文章核心观点 - 分析师James Foord拥有经济学背景和十年全球市场分析经验，专注于构建稳健且真正多元化的投资组合[1] - 其投资服务The Pragmatic Investor涵盖全球宏观、国际股票、大宗商品、科技和加密货币等多个领域[1] - 该服务旨在为各级别投资者提供投资指导，并提供投资组合、市场周报、可操作交易建议等功能[1] 分析师相关背景 - James Foord是The Pragmatic Investor投资服务的负责人[1] - 该服务的目标是持续保护和增加投资者财富[1] 投资服务内容 - 提供The Pragmatic Investor投资组合模型[1] - 包含每周市场更新通讯服务[1] - 提供可操作的交易建议和技术分析[1] - 设有投资者交流聊天室[1]

分析师背景 - James Foord为经济学家 拥有十年全球市场分析经验[1] - 领导投资团体The Pragmatic Investor 专注于构建稳健且真正多元化的投资组合[1] - 服务涵盖全球宏观、国际股票、大宗商品、科技和加密货币领域[1] 投资服务内容 - 提供The Pragmatic Investor投资组合模型[1] - 包含每周市场动态通讯、可执行交易建议、技术分析及聊天室功能[1] - 旨在为不同水平投资者提供全面指导[1]