报告行业投资评级 - 看好/维持 [4] 报告的核心观点 - 短期政策加力止跌回稳有望推动板块估值修复，长期需关注房企在新模式下的发展机遇 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股；华润置地、龙湖集团等也有望受益 [3] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 5月新房销售面积同比降幅有所扩大，销售均价环比回升带动销售金额同比降幅收窄 2025年1 - 5月商品房累计销售面积同比增速为 - 2.9%、前值为 - 2.8%；累计销售金额同比增速为 - 3.8%、前值为 - 3.2% 5月商品房销售面积同比增速为 - 3.3%、前值为 - 2.1%；销售金额同比增速为 - 6%、前值为 - 6.7%；销售均价单月同比增速为 - 2.8%、单月环比增速为 2.5% [1] 开发投资情况 - 5月新开工面积与竣工面积同比降幅收窄，开发投资维持弱势 2025年1 - 5月房屋累计新开工面积同比增速为 - 22.8%、前值为 - 23.8%；房屋累计竣工面积同比增速为 - 17.3%、前值为 - 16.9%；开发投资累计金额同比增速为 - 10.7%，前值为 - 10.3% 5月单月新开工面积同比增速为 - 19.3%，前值为 - 22.1%；竣工面积同比增速为 - 19.5%，前值为 - 27.9%；开发投资金额同比增速为 - 12%，前值为 - 11.3% [2] 到位资金情况 - 5月房企到位资金同比降幅扩大，主要因国内贷款同比变化较大 2025年1 - 5月房地产开发企业累计到位资金同比增速为 - 5.3%，前值为 - 4.1% 5月单月到位资金同比增速为 - 10.1%，前值为 - 5.3% 其中，国内贷款同比增速为 - 13.1%，前值为 14.5%；自筹资金同比增速 - 8.7%，前值为 - 9.6%；定金及预收款同比增速为 - 12.7%，前值为 - 8.5%；个人按揭贷款同比增速为 - 8.5%，前值为 - 12.7% [3] 未来行业大事 - 2025年7月中旬，统计局公布1 - 6月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113，占比2.5%；行业市值11850.53亿元，占比1.23%；流通市值11039.25亿元，占比1.41%；行业平均市盈率 - 6.92 [5]

报告行业投资评级 中国大陆开发商 - 中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、中国金茂为“增持”评级 [24] - 万科企业为“减持”评级 [24] - 中骏集团、绿城中国、越秀地产为“中性”评级 [24] 中国大陆物业管理公司 - 华润万象生活、中国海外发展、保利物业、绿城服务为“增持”评级 [24] - 碧桂园服务、雅生活服务为“减持”评级 [24] 报告的核心观点 - 从股权角度看，非国企开发商重新发行美元债券更多是象征性举措，难以让企业彻底摆脱困境；从信贷角度看，这将降低违约风险，为后续发行铺平道路，对行业有积极影响 [1] - 改善运营现金流是开发商复苏的更可持续方式，若有促进房地产销售的新政策，将更令人振奋 [1] - 股东贷款和商业地产贷款是比美元债券更具成本效益的离岸债券再融资方式 [8] 根据相关目录分别进行总结 新动态 - 6月9日，彭博报道新城发展考虑通过2.5年期美元债券发行筹集2 - 3亿美元，用于偿还现有债务；6月11日，澎湃新闻报道暂定票面利率区间为11 - 13%；此次发行早在5月20日就有报道，目前处于初始阶段，结果不确定 [4] 象征意义 - 这是两年来非国企开发商首次发行美元债券，意味着关闭数年的海外债券渠道可能重新向非国企开放 [4] 新城发展的影响 - 若债券成功发行，新城发展流动性将改善，再融资风险降低，但资金成本将提高，预计总利息支出将按预估基础增加15% [4][5] 再融资的替代方案 - 股东贷款（如万科成本仅2.34%）和商业地产贷款（如龙光成本为3 - 4%，期限10年）是更具成本效益的离岸债券再融资方式 [8] 可能考虑发行美元债券的企业 - 领先国企开发商因成本高，至少目前不太可能发行；幸存非国企开发商可能有更高动力；有再融资需求且境内新选择有限的企业可能考虑；有国家支持但股权结构混合的企业也可能考虑；有债券违约的困境开发商不太可能发行 [8] 股票评级和目标价 中国大陆开发商 - 华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团为“增持”评级，目标价分别为30港元、16.5港元、1.55港元、14港元 [24] - 万科企业为“减持”评级，目标价3.3港元 [24] - 中骏集团、绿城中国、越秀地产为“中性”评级 [24] 中国大陆物业管理公司 - 华润万象生活、中国海外物业、保利物业、绿城服务为“增持”评级，目标价分别为38.5港元、7港元、40港元、4.8港元 [24] - 碧桂园服务、雅生活服务为“减持”评级，目标价分别为5港元、2.2港元 [24]

报告行业投资评级 - 对COLI、CR Land、Greentown、Jinmao、Longfor给予买入评级；对China Vanke (H)、Gemdale、ОСТ、Vanke (A)给予卖出评级；对Seazen、CMSK、Poly给予中性评级 [61] 报告的核心观点 - 中国住房供应比率在国家层面合理但城市层面存在差异，库存集中在三四线城市，考虑未售库存后不同情景下住房供应比率变化不同，去库存需万亿资金，看好部分开发商 [5][8][35] 根据相关目录分别进行总结 住房供应比率现状 - 选取78个样本城市，占2023年约一半人口和住房存量、2024年约60%GDP和财政收入，2023年末一线、二线、三四线样本城市住房供应比率分别约为0.7X、0.89X、1.02X，约37%样本城市供应比率低于0.9X，26%高于1.1X，多为三四线样本城市 [8] - 多数发达市场住房供应比率约为1.1X，中国城市人均居住面积提升空间有限 [8] 考虑未售库存的情景分析 - 2025年1季度末样本城市未售住宅库存超15亿平方米，近半为生地，平均可售库存26个月，总未售库存6年 [22] - 设定四种情景计算住房供应比率变化，保守情景下一线和二线城市供应比率仍较稳健，三四线样本城市不然 [27] - 情景1最保守，假设城市家庭数量和人均居住面积无变化；情景2假设家庭数量不变，人均居住面积扩大0 - 5%；情景3假设人均居住面积不变，城市家庭数量增加2 - 10%；情景4最乐观，结合情景2和3假设 [28][29] 结构性去库存资金需求 - 假设1.1X住房供应比率合理，供应不足和长期土地供应短缺城市需额外土地供应，相当于2018 - 2024年平均年土地成交量的5 - 6倍，这些城市占2018 - 2024年全国住宅土地销售的53% - 68% [35][37] - 供应过剩城市需回购超70%的1季度末未售库存，资金约7000亿 - 1.6万亿元，相当于2024年全国GDP的0.5 - 1.2%、财政收入的3 - 7%，政府自3月加速土地回购，截至5月中旬已宣布近4000亿元，70%用于回购地方政府融资平台土地，超80%位于低线城市 [37] 对开发商的观点 - 看好部分开发商，因其一手房均价表现更具韧性，新项目投资与表现好的市场更契合，2024 - 1季度25其土地储备投资86%集中在前十城市，2023年平均住房供应比率为0.8X，保守情景下为0.9X [50] - 2025年投资改善，旧低毛利土地储备销售贡献减少，预计2027年后利润率和净资产收益率提升，支持估值进一步改善，覆盖开发商2025年目标市净率平均为0.6X，较当前高0.1X，2026 - 2027年平均有1个百分点的净资产收益率恢复空间 [51]

文章核心观点 日本豪华住宅开发商Lead Real Estate Co., Ltd宣布其计划中的ENT TERRACE Tsukiji 6 Chome酒店签署销售合同，同时介绍了该酒店及所在的筑地地区社区开发项目的相关情况，还提及公司使命、愿景等信息 [2] 项目相关 ENT TERRACE Tsukiji 6 Chome酒店 - 为计划中的八间客房长住型酒店，位于东京中央区筑地，将采用钢筋混凝土建造，地上九层，建筑面积6,698平方英尺，土地面积1,016平方英尺 [3] - 建筑设计由Pro Style Design Office Inc.监督，该公司秉持“高度完美的整体空间”理念，在定制房屋等方面打造高密度空间 [7] 筑地地区社区开发项目 - 东京都政府于2022年3月启动的大规模城市更新项目，旨在将筑地地区转变为象征东京的“海滨城市”，创造多元交流空间 [8] - 项目地点在东京中央区筑地五丁目和六丁目区域，项目场地面积19公顷，总建设成本约60亿美元，有11家公司参与，特色建筑包括多功能超级设施、新地铁站和船只运输设施 [9] 公司相关 公司概况 - 是日本豪华住宅开发商，业务覆盖东京、神奈川县和札幌，开发独栋住宅和公寓，还在东京经营酒店，在日本和美国得克萨斯州达拉斯向个人客户出租公寓单元 [10] 公司使命与愿景 - 使命是为客户提供时尚、安全和豪华的居住体验 [11] - 愿景是采用持续改进方法提升运营，利用自身优势创建全球交易平台，让客户能接触到日本及海外优质公寓 [11]

文章核心观点 Hepsor AS管理层发布不召开会议通过股东决议草案 股东就收购、章程修订和排除优先认购权等事项进行投票并通过相关决议 [1][3] 公司基本信息 - 公司为Hepsor AS 注册代码12099216 是住宅和商业房地产开发商 业务覆盖爱沙尼亚、拉脱维亚和加拿大 [1][8] - 公司运营14年 建成2076套住宅和近36300平方米商业空间 实施多项创新工程技术方案 使建筑更节能环保 [8] - 公司投资组合含25个开发项目 总面积172800平方米 [8] 股东投票相关 - 有权投票股东名单于2025年6月5日确定 公司共有9142名股东 持有3854701股 [2] - 股东提交立场截止时间为2025年6月12日23:59爱沙尼亚时间 6名股东投票 代表2978700票 占总票数77.27% [3] 股东决议内容 收购少数股权 - 批准公司从Hugomon OÜ收购Hepsor Latvia OÜ 20%股权 2978700票赞成 占77.27% 876001票反对或未投票 占22.73% 决议通过 [3][4] 修订公司章程 - 修订公司章程并采用新章程 2978700票赞成 占77.27% 876001票反对或未投票 占22.73% 决议通过 [5] 排除优先认购权 - 排除公司股东在增资和发行57821股新股时的优先认购权 2978700票赞成 占77.27% 876001票反对或未投票 占22.73% 决议通过 [6][7] 交易额外信息 - 公司将支付20000欧元现金收购Hepsor Latvia OÜ股权 并向Hugomon OÜ发行57821股 后者以股权作为非货币出资 [7] - 修订公司章程后 公司监事会有权增加股本并向Hugomon OÜ发行新股 [7] - 新股认购权授予Hugomon OÜ 现有股东优先认购权被排除 [7]

南京地铁10号线二期建设进展 - 南京地铁10号线二期全线已实现轨通 车站主体结构建设全部完成 全面进入机电安装和装饰装修阶段 [1] - 线路全长13.35公里 共设10座车站 其中包含6座换乘站 大校场站为两线换乘站 站长约581米 规模达普通车站两倍 [1] - 大校场站区域机电安装和装饰装修已基本完成 机场跑道旧址站机电安装也基本完成 正推进装饰装修工作 [1][2] 工程建设难度与技术创新 - 大校场站与华润置地综合地块共建 基坑周长1629米 总面积超10万平方米 相当于10个标准足球场 为南部新城最大单体基坑 [1] - 机场跑道旧址站为三线换乘站 与金地商置地下部分联合共建 形成不规则超大超深三角基坑 最大深度24.5米 含50处转角 [2] - 施工采用深基坑自动化监测系统 在16个转角安装监测设备 24小时采集数据 动态控制沉降与变形 保护周边文物 [2] 线路功能与区域联动 - 10号线二期西起安德门站 东至石杨东路站 建成后将与一期工程共同构成主城区南部东西向骨干线 [1][2] - 线路将串联江北新区、主城、南部新城和麒麟地区 形成高效交通通道 [2]

文章核心观点 Toll Brothers Apartment Living与Pondmoon Capital合作开发的Mirra豪华公寓社区开业 为居民提供高品质生活体验[1] 项目概况 - 位于德克萨斯州达拉斯附近Frisco Square中心 为五层285套豪华公寓社区 2023年1月开工 近期首批居民入住[1] 公寓特色 - 有工作室、一居室和两居室公寓 采用高端装修和现代便利设施 部分住宅有厨房岛、双浴室梳妆台等[4] - 配备智能家居技术 包括无钥匙进入和智能恒温器等[4] 社区配套 - 有度假式泳池、两层健身中心、俱乐部、游戏休息室和多个共享办公空间等设施[5] - 还有宠物水疗、自行车存放处、社交邮件室和带预留停车位及电动汽车充电站的停车库等[5] 地理位置优势 - 位于Frisco Square 居民可便捷前往购物、餐饮、娱乐场所和主要就业中心[7] - 靠近主要干道 便于连接达拉斯北部收费公路、遗产商业园等[7] 公司介绍 - Toll Brothers Apartment Living是Toll Brothers旗下公寓开发部门 为选定市场提供优质租赁和混合用途社区[9] - Toll Brothers是美国领先的豪华住宅建筑商 业务覆盖24个州超60个市场 拥有多个子公司[11] - 该公司连续10多年被《财富》杂志评为“全球最受尊敬公司”之一 2024年其董事长兼首席执行官被《巴伦》杂志评为25位顶级首席执行官之一[12]

上海土地规划变更趋势 - 徐汇华泾"华之门"综合体原150米超高层商办用地变更为120米商办+商业混合用地，同时新增4.3万㎡纯宅地（限高60米，容积率2.5）[1][2] - 原商业&社区服务用地调整为四类住宅&社区级公共服务设施混合用地[2] 核心城区"商转住"案例 - **徐汇滨江**：原商办用地（16666㎡）调整为住宅用地，绿城集团以48.05亿元竞得，楼面价13万元/㎡，项目绿城·潮鸣东方上市单价19.5万元/㎡，总销售额69.88亿元[5] - **虹口北外滩**：220米商办地标（容积率6.2）调整为限高100米纯住宅（容积率2.5），地上建面4.86万㎡，潜在总价预估75亿元[7][8][9] - **静安东斯文里**：100米商办用地调整为150米住宅+商业综合用地，住宅占比79%（建面46875.26㎡），总建面59335.77㎡[11][13] - **徐汇衡复**：商业办公混合用地变更为二类住宅用地（容积率1.3，建面6119㎡），配建330㎡公建设施[15][17] 外围区域调整 - 奉贤新城FXC1-0004单元14-04地块由商办转为纯宅地[18]

纪要涉及的公司 Alico公司，是一家在纳斯达克上市的公共公司，股票代码为ALCO，市值约2.4亿美元 [4]。 纪要提到的核心观点和论据 1. **公司业务转型** - **转型原因**：过去几个季节，由于佛罗里达州柑橘产业受到环境和疾病（绿变病）影响，以及飓风冲击，公司柑橘业务亏损，无法覆盖成本。为将公司转变为多元化土地公司，公司决定缩减柑橘业务，将部分土地转向商业和住宅房地产开发 [14][15]。 - **转型策略**：对每一寸土地进行分析，制定总体规划，确定哪些土地适合商业、住宅开发，哪些适合长期农业用途。未来一个季节将柑橘业务缩减约90%，运营约3000英亩柑橘，并将另外5000多英亩土地出租 [8][14]。 2. **财务状况** - **当前财务指标**：预计截至今年9月的财年EBITDA约为2000万美元，账面现金约2500万美元，净债务余额降至约6000万美元 [16]。 - **资金来源与用途**：目前的现金余额和土地销售收益足以支持公司未来两个财年的运营。公司有9500万美元未使用的循环信贷额度，以提供额外流动性。公司还计划在有可自由支配现金流时，通过股票回购计划向股东返还资本 [18][39]。 3. **土地价值与项目规划** - **土地整体价值**：公司拥有约5.1万英亩土地，目前市值约2.4亿美元，但土地现值估计在6.5 - 7.5亿美元之间，公司股票可能被低估 [19]。 - **土地分类与项目**：确定了三类土地，约5500英亩（四个项目）预计在五年内实现3.35 - 3.8亿美元的现值；约7000多英亩土地价值在1.4 - 1.7亿美元之间，但实现时间在五年以上；其余约4.07万英亩土地与农业相关，价值在1.75 - 2亿美元之间 [20][21]。 - **重点开发项目**：四个正在进行产权审批的项目，包括科利尔县的Corkscrew Grove Village项目（约4600英亩）、Bonnet Lake项目（约600英亩）、波尔克县的项目（约240英亩）和Plant World项目（约80英亩） [23][24][25]。 4. **股东回报** - **历史回报**：过去十年，公司通过自愿提前偿还债务和向股东返还资金，累计返还资本超过1.91亿美元，包括支付普通股股息、进行股票回购和要约收购等 [35][36][37]。 - **未来计划**：董事会已批准一项5亿美元的股东回购计划，未来将根据可自由支配现金流情况，通过该计划或其他方式向股东返还资本 [36]。 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **管理层团队**：公司CEO John Kiernan拥有超十年公司工作经验，曾担任CFO和COO；一年半前招聘了有四十年佛罗里达州产权审批工作经验的Mitch Hutchcraft担任执行副总裁；CFO Brad Heine经验丰富且亲力亲为，为公司提供有力的后台支持 [10][11][13]。 2. **环境与社区责任**：公司在土地开发中注重环境保护，如Corkscrew Grove Village项目规划了1500英亩的黑豹走廊，以保护濒危物种佛罗里达黑豹，并为居民提供更安全的环境。公司在当地运营超百年，与各郡县有深厚联系 [26][9]。 3. **市场认知与价值差距**：公司认为市场对其从柑橘业务向房地产转型的战略存在疑虑，导致公司市值与土地资产公允价值存在差距。但公司将继续执行战略，通过实现各项里程碑缩小价值差距 [57][62]。

交易概况 - Crown位于Barangaroo的六居室顶层公寓以约8000万澳元成交，买家来自悉尼东区 [1] - 交易通过The Agency的Steven Chen和Colliers的Luke Hayes完成 [1] - 成交价存在不同说法，有消息称在7000万至7500万澳元之间 [1] - 这是澳洲已完工公寓的最高成交价 [1] 房产细节 - 公寓位于Barangaroo大楼的81层和82层，面积849平方米，双层设计 [1][3] - 每平方米价格超94000澳元（按8000万澳元计算） [3] - 由Meyer Davis设计，配有带阳台的小型泳池，4个阳台，可欣赏Darling Harbour、North Sydney、CBD和海港美景 [3] - 设施包括健身房、300瓶酒窖、管家房、两间客房、保姆和厨师专用入口、吧台 [4] - 全景视野包括海港大桥和歌剧院，且永远不会被遮挡 [4] 历史交易对比 - 2019年隔壁Lendlease Tower 1开发项目曾以1.42亿澳元成交，但为楼花且是两套公寓合并出售 [3] - James Packer在Crown大楼65层和66层的双层公寓面积超1000平方米，2017年以6000万澳元购买楼花 [7] - Packer的公寓最初挂牌价高达1.1亿澳元，去年12月降至9000万澳元，并投入50万澳元装修 [7][10] 买家信息 - 最终买家是一位澳洲居民 [10] - 公寓曾吸引中国市场的广泛兴趣，但最终买家是澳洲公民 [10] - 隔壁1.42亿澳元公寓的买家来自亚洲 [10]