卖地计划核心策略 - 香港发展局公布2025财年第三季度卖地计划 连续第七个季度只推出一幅卖地表土地 体现审慎推地策略 [1] - 政府表示将继续视乎私人市场供求情况 有节有度及务实地向市场推出土地 并因应市况灵活调整推地策略 [1][2] - 推地策略被专家解读为在成熟小区内以"小步快跑"方式补充供应 在大型新发展区地皮有序推出前 市场倚重补地价与重建来支撑年度目标 [3] 本季度核心土地详情 - 本季度唯一推出的卖地表地皮位于牛头角彩兴路 可建约570个单位 可建楼面面积约36.81万平方呎 市场估值约11.8亿至22.1亿港元 [1] - 该用地适用于《施政报告》最新放宽的停车场总楼面面积豁免安排 发展商毋须兴建地库停车场 地面以上最多两层停车场可获得全数楼面面积豁免 有助减低建筑成本和缩短建筑时间 [1] - 测量师行董事以每平方呎楼面地价约4000港元计算 地皮估值约14.73亿港元 预计可吸引约10份标书 [3] 整体土地供应情况 - 连同其他土地供应来源 本季度总供应料有6420个单位 创7个季度新高 [2] - 2025/26财政年度首三个季度总私人住宅供应约有12430个单位 占全年度供应目标13200个单位约94% 接近达标 [2] - 私人重建项目占本季整体供应约七成 包括港铁屯门第16区站第一期提供1280伙 8个私人重建项目预计季内完成手续 其中上水一幅土地可建约2500伙 元朗洪水桥土地涉约1900伙 [2] 其他土地发展项目进展 - 北部都会区的三个片区试点中 当局目标2025年底前就洪水桥片区正式进行招标 由政府发展一条公路 并将原有两幅住宅用地增至三幅 [2] - 粉岭北和新田科技城片区的收地工作未完全完成 最快2026年才可以招标 当局会因应市场情况与潜在投资者沟通 [3] - 三幅产业用地招标将采用"双信封制" 愿意承担更多建设工作的发展商可能获得更高分数 [2] 市场反应与地皮评估 - 发展局局长对顺利拍出土地抱乐观态度 指出佐敦谷用地已通过城规会 程序快将完成 且位处成熟住宅小区 周边设施及交通配套齐全 [1] - 专家认为该地皮位处市区 小区配套成熟 环境旺中带静 属优质地皮 但由于居民前往邻近港铁站需10多分钟步程或接驳交通 且中标发展商需兴建社福机构设施 将增加发展成本并在出价上反映 [3][4]