报告行业投资评级 - 对SHKP、Henderson评级为买入（OW），对Sino Land、CKA、Kerry评级为持有（EW），对NWD、Wharf评级为卖出（UW），同时将Henderson Land评级从持有（EW）上调至买入（OW），将Sino Land评级从买入（OW）下调至持有（EW） [8][14] 报告的核心观点 - 香港住宅市场历经7年下跌后或迎来上行周期，预计持续4 - 5年，当前有诸多因素支撑乐观预期 [15] - 香港和美国住宅价格前景好于新加坡，美国公寓价格可能已触底，香港复苏速度或快于美国 [84][85] - 澳大利亚当前住房周期更可能由成交量驱动，整体房价增长或较温和 [102] 各部分总结 香港住宅价格走势 - 香港住宅价格自2021年8月峰值下跌近30%，2025年年初至今CCL指数下跌1.5%，预计下半年上涨2% [15][3] - 价格企稳得益于内地买家购房增加、人才吸引政策带来人口流入、资本市场复苏和HIBOR下降 [20] 股票估值与投资建议 - 香港开发商股票估值处于历史低位，若达到10年平均估值，股价可能上涨50% [23] - 推荐SHKP、Henderson，因其受益于HIBOR下降、有优质项目和强资产负债表；避免NWD和Wharf，因其运营环境不佳 [5] 影响房价因素分析 - 内地买家4月购买约1200套住宅，占总成交量22%，2025年前4个月购买3782套 [39] - 截至2025年第一季度，约2.7万份签证申请获批，预计带来至少2700套潜在需求 [44] - 2025年年初至今通过IPO筹集超800亿港元，股市积极影响住宅市场 [45] - 5月1个月HIBOR意外下降，有效房贷利率降至约2%，利好住宅市场 [52][53] 利率敏感性分析 - 香港房地产公司约50%债务为浮动利率，HIBOR下降100个基点可节省约45亿港元利息，减轻融资压力 [59] - 3个月HIBOR下降幅度小于1个月HIBOR，对企业融资的实际缓解作用有限 [60] 风险因素 - 截至2025年第一季度末，未售一手住宅单位达22654套，预计第二季度末超23000套 [62] - 2025年第一季度负资产住宅按揭贷款案例增至40741宗，占总数6.9% [65] - 2025年5月失业率升至3.4%，若继续上升将对房价构成下行风险 [68] - HIBOR可能回升，导致有效房贷利率上升，住宅市场热度可能降温 [72] 不同地区市场比较 - 与新加坡相比，香港房价指数下降后更具吸引力，取消额外印花税、土地供应有限且HIBOR低 [80] - 预计新加坡房价2025年见顶后下跌3%，对覆盖的开发商维持卖出评级 [79] - 美国公寓价格受10年期国债影响，与房贷利率趋势相关性约 - 63%，价格可能已触底 [84] 澳大利亚住房市场 - 澳大利亚处于降息周期，预计2025年8月和11月及2026年继续降息，当前降息刺激住房活动 [99] - 住房周期更可能由成交量驱动，整体房价增长或为个位数，更偏好Stockland [102] 重点公司分析 - **Henderson Land**：评级上调至买入，因其受益于HIBOR下降、去杠杆进展良好、有农田开发潜力且估值有吸引力；调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 +4%、+1%、+33% [107][109] - **Sino Land**：评级下调至持有，因HIBOR下降影响利息收入，开发项目利润率可能下降；调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 +1%、 - 2%、 - 4% [115][117] - **SHKP**：维持买入评级，因其资产负债表强、项目储备优质且财务管理稳健；调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 +0.3%、 - 0.3%、 - 1% [122][124] - **CKA**：维持持有评级，香港开发项目利润率承压，但海外基础设施业务收入稳定；下调2025 - 2027财年盈利预测分别为4%、12%、11% [128][130] - **NWD**：维持卖出评级，因流动性问题和PCS息票上调，下调2025 - 2027财年盈利预测分别为70%、73%、52% [134][136] - **Kerry Properties**：维持持有评级，净负债率较高但股息稳定，调整2025 - 2027财年盈利预测分别为 - 13%、 - 10%、 +8% [140][142] - **Wharf**：维持卖出评级，运营前景不佳且估值缺乏吸引力，下调2025 - 2027财年盈利预测25 - 28% [146][147]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 亚洲信贷市场未受地缘政治和美联储会议影响，利差变化不大，预计在无重大负面冲击下将继续上行，建议采用市场中性利差策略 [1][6] - 新兴市场投资级债券中亚洲夏普比率最佳，高收益债券中拉美夏普比率近年显著改善且有望持续 [4][7] - 中国房地产高收益债券年初表现强劲，近期微观消息转好，但基本面仍具挑战，开发商债务清理进展缓慢，投资应注重质量 [4][5][10] 各部分总结 亚洲信贷市场表现 - 尽管中东局势紧张和油价上涨，亚洲信贷市场未受影响，利差变化不大，预计在无重大负面冲击下将继续上行，建议采用市场中性利差策略 [1][6] - 亚洲投资级债券中，偏好前端BBB级和7 - 10年期A级，银行资本证券优于企业债券；亚洲高收益债券中，偏好BB级，印度和印尼BB级及中国BB级企业（包括房地产）有投资价值 [8][9] 中国房地产市场 - 中国房地产高收益债券年初至今表现强劲，总回报率达14.3%，近期微观消息转好，如新城集团发行3亿美元债券、万科获股东贷款等 [4][10] - 基本面仍具挑战，中国经济学家预计未来几年城市新房需求略低于500万套，较2017年峰值下降75%，市场呈“L”型走势 [5][10] - 开发商债务清理进展缓慢，自2021年以来总债务基本稳定，银行贷款增加，其他渠道借款减少，预计债务重组将是渐进的多年过程 [5][11] 新兴市场信贷风险调整回报 - 新兴市场投资级债券中，亚洲夏普比率最佳，受强劲技术因素支撑；新兴市场高收益债券中，拉美夏普比率近年显著改善且有望持续 [4][7] 亚洲信贷市场预测与发行 - 预计2025年底亚洲美元投资级债券利差从73个基点升至95个基点，高收益企业债券利差从334个基点升至350个基点 [26] - 预计2025年亚洲G3货币债券发行额从年初至今的1070亿美元增至2500亿美元 [26] 亚洲信贷市场表现对比 - 与美国信贷市场相比，展示了亚洲投资级和高收益债券与美国同类债券的利差和总回报对比 [44][52][58] - 与新兴市场信贷市场相比，展示了亚洲投资级和高收益债券与新兴市场同类债券的利差和总回报对比 [61][70][76] 信用违约互换（CDS）表现 - 展示了亚洲主权5年期CDS和全球投资级及高收益指数的一年期表现 [81][83][86] 中国在岸信贷市场 - 展示了GS中国在岸信贷压力指数、在岸收益率和利差、在岸债券发行及违约情况 [87][90][100] 亚洲高收益债券违约情况 - 展示了亚洲高收益债券违约、债券交换和展期的详细情况，以及与美国国债收益率的对比 [112][114][115] 评级机构变化 - 本周多家公司评级、展望和信用观察发生变化，如穆迪下调大发银行评级、上调海湾资源评级，标普下调北京建工集团评级等 [119][120] 相对价值分析 - 从评级、行业、地区等维度分析了亚洲投资级和高收益债券的相对价值，包括利差和到期收益率等指标 [122][192][201] 近期出版物 - 列出了近期发布的与亚洲信贷市场相关的报告和文章 [218]

政策要闻 - 自然资源部出台18条政策措施处置闲置存量土地 已有2.4万宗、9.08万公顷存量房地产用地纳入"一地一策"清单 2024年3月31日前供应的房地产用地同比下降19.1% [1] - 深圳发布拆除重建类城市更新新规 要求未批规划项目按新规配建保障性住房 已批保障房可转换为商品房或配租型保障房 [2] - 杭州推出公积金直付购房首付款服务 购买新建商品房可通过"浙里办"线上办理 同时推出全省首个"公积金直付房租"服务 [3] - 长沙放宽公积金贷款条件 缴存时间要求从12个月降至6个月 取消2次以上贷款记录限制 二孩家庭贷款额度最高上浮20% 三孩家庭上浮30% [4] - 西安出台楼市新政 允许土地出让金分期缴纳 支持提取公积金支付首付 异地缴存职工享同等待遇 [4] 市场要闻 - 6月LPR报价维持不变 5年期利率3.5% 1年期利率3% [5] - 5月70城房价数据 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2% 同比降幅收窄0.4个百分点至1.7% 二三线城市同比降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [5][6] - 上海第五批土拍6宗地成交212.57亿元 保利发展以35亿元拿下杨浦区地块 楼面价9.55万元/平方米创区域纪录 [7] - 深圳龙华宅地以12.12亿元成交 溢价率46.6% 楼面价44559元/平方米 [8] - 成都两宗宅地成交38.37亿元 锦江区地块溢价率高达75.7% 楼面价35500元/平方米位列全市第二 [9] 房企要闻 - 中交地产拟1元剥离房地产开发业务 涉及51家公司股权和117个项目 土地储备771万平方米 开发产品货值366.13亿元 [10] - 旭辉推出百亿公司债重组方案 提供债券购回、股票收益权、以资抵债等多种选项 未选择方案将自动展期9.5年 [11] - 华润置地获得58.5亿元离岸人民币贷款 期限三年 [12] - 招商蛇口与贝好家达成战略合作 将在住宅开发、商业等领域开展股权合作和轻资产项目合作 [13][14]

昆明城市价值与房地产发展 - 昆明凭借"一带一路"关键节点战略地位和"中国春城、国家战略支点城市"定位，通过"一枢纽、四中心"建设加速成为辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市 [3] - 房地产业对昆明发展意义重大，可完善基础设施、打造商业商务空间推动产业融合、提供优质居住环境吸引人才并提升城市形象 [3] - 中老、中泰等泛亚铁路建设推进为昆明发展提供重要支撑 [3] 房企项目展示与创新 - 云南万科、保利发展云南公司、龙湖地产等9家实力房企携29个精品项目参展 [3] - 项目展示紧扣"好房子"标准，涵盖绿色建筑理念、智慧社区建设、职住平衡规划等创新维度 [3] - 针对年轻刚需群体、改善型家庭及旅居需求客户等不同消费群体提供特色户型与贴心服务 [3] 平台与渠道支持 - 贝壳找房昆明站上线旅居专区，面向全国132城推荐云南好房子，提供更便捷智能的找房途径 [4] - 昆明房协联合10家会员企业借助南博会平台设立"好房子"推介展区，展示城市价值与行业创新成果 [6] - 活动搭建了优质楼盘与置业者的高效沟通桥梁，精准对接市场需求并推动项目销售 [6]

楼市新趋势：西户热销东户滞销 核心观点 - 楼市政策利好催生刚需购房群体井喷式入市，购房者对地段、小区环境、楼层、房型等因素精打细算 [1] - 传统观念中更受青睐的东户出现滞销，西户反而抢购一空，形成市场新现象 [1] - 价格优势、技术进步及东户渗水问题共同导致西户热销东户滞销的局面 [7] 价格因素 - 西户单价普遍比东户低500元/平方米，100平方米房屋可节省5万元预算，对收入缩水的家庭吸引力显著 [1] - 开发商倾向于主推西户以加速销售周转 [1] 技术革新 - 西户传统劣势西晒问题因建筑技术进步得到缓解，新型隔热隔音材料有效降低夏季室内温度 [5] - 冬季西晒阳光和温暖成为晾晒衣物的优势 [5] 东户缺陷 - 东户外墙渗水问题难以根治，梅雨或强降雨易导致内墙受潮发霉，需周期性翻新 [7] - 持续存在的渗水隐患削弱购房者选择意愿 [7] 市场行为分析 - 购房者在预算约束下更倾向理性权衡价格与居住体验 [1][7] - 开发商策略与市场需求变化共同推动西户销售热度 [1][7]

房地产市场现状 - 2月百城新建住宅均价16174元/平方米 二手住宅均价15856元/平方米 [1] - 一套100平米住宅需160万至200万资金 购房者需承担长期房贷压力 [1] - 购房者对房屋位置、楼层、户型、小区环境及周边配套要求苛刻 [1] 东西户销售差异现象 - 传统认知中东户因光线、寓意更受欢迎 但实际西户售罄率高于东户 [1] - 西户单价较东户低500-1000元/平方米 价格优势成为购房者首要考量 [1] 西户热销驱动因素 - 开发商优先推销西户 将东户保留为关系户或大客户房源 [3] - 建筑技术进步解决西晒问题 而东户渗水问题在南方梅雨季仍存在 [5] - 购房者更注重性价比 预算有限时价格差异成为决定性因素 [5] 市场规律总结 - 西户热销是价格、销售策略、技术改进及理性消费综合作用结果 [6] - 东西户选择本质是性价比的竞争 反映市场供需关系的动态平衡 [6]

公司董事会变动 - 公司宣布立即任命三位新董事Bjarne Borg、James D Burnham和Anthony M Cialone 这标志着完成对Resource Group US Holdings LLC收购后的战略举措 旨在加强运营增长和创新承诺 [1] - 新董事团队在房地产开发、环境工程、私募股权和可再生能源技术领域拥有数十年综合经验 曾主导Resource Group及其关联公司的发展 将参与制定公司董事会层面的战略方向 [1] 新任董事背景 Bjarne Borg - 作为Index Investment Group执行主席 主导房地产和可再生能源领域的商业项目开发及私募股权投资 拥有35年跨国企业和初创公司管理经验 [2] - 资本市场经验包括在纳斯达克上市债券 并担任多家银行机构顾问 现任JFB Construction Holdings董事及两家佛罗里达州银行咨询委员会成员 [2] James D Burnham - JDB Consulting Services总裁 专注并购与项目开发30年 主要为固体废物行业提供商业估值、环境尽调、运营分析等咨询服务 [3] - 同时担任Encell Composites CEO 该公司持有利用废旧轮胎生产铁路枕木的专利技术 持有威斯康星大学土木与环境工程学士学位 [3] Anthony M Cialone - Resource Group US总裁兼COO 主导生物质能源转化、闭环供应链优化等战略项目 同时管理Microtec Development的废物增值技术商业化 [4] - 拥有福特汉姆大学经济学/金融学学士及MBA学位 完成哈佛、MIT等名校高管课程 持有CMA/CFM等多项财务专业认证(非活跃状态) [4] 公司业务概况 - 主业为美国绿色住宅地产开发 通过全资子公司Resource Group US运营80英亩有机处理设施 生产高利润盆栽介质和土壤基质 [6] - 物流平台覆盖生物质/固体废物运输 另拥有房地产AI平台Majestic World Holdings 整合抵押贷款发起等增值服务以提升交易效率 [6] 管理层表态 - CEO David Villarreal强调新董事将带来战略价值 助力平台扩展和增长机会挖掘 同时感谢离任董事的贡献 [5]

文章核心观点 2025年6月19日Hepsor Latvia OÜ与Perton签署股东协议将在里加建造13层住宅楼 总投资约1500万欧元 公司在房地产开发领域有一定成果且该区域有发展潜力 [1] 项目合作信息 - Hepsor Latvia OÜ将收购Laba māja centrā SIA 50%股权 为此向Perton支付17.4万欧元 [1] - 项目总投资约1500万欧元 [1] 建筑规划情况 - 规划的住宅楼为13层公寓楼 建筑风格现代 能源效率等级为A+ [2] - 楼内有103套公寓 面积从38到125平方米不等 开工前已预订12套 [2] - 建筑配有76个停车位及电动汽车充电设施 54个储物空间 自行车和婴儿车单独存放处 儿童游乐场 运动场 美观的景观设计和可俯瞰里加360度全景的共享屋顶露台 [3] 区域发展潜力 - Purvciems约有5.2万人口 是里加人口最密集的地区 兼具便利 实惠和易达三个核心价值 基础设施好 靠近重要服务和机构 适合家庭 年轻专业人士和老年人居住 [3] 公司发展成果 - Hepsor在拉脱维亚开发了约400套公寓 其中95%已售出 未来几年还将有262套公寓完工 [3] - Hepsor AS在爱沙尼亚 拉脱维亚和加拿大开展业务 14年运营中建造了2076套住宅和近36300平方米商业空间 [4] - 公司是波罗的海国家首个实施多项创新工程解决方案的开发商 使建筑更节能环保 [4] - 公司有25个开发项目组合 总面积17.28万平方米 [4]

项目区位优势 - 杭珹未来中心位于余杭闲林绿汀路中轴核心区，享有城市中轴线景观视野，交通便利，楼下即地铁口，快速联通杭州西站、武林广场、钱江新城等核心商圈[1] - 项目周边配套豪华，东面坐拥60万方商业集群（含19万方万象商业），对望国际体育中心、余杭文化艺术中心等世界级地标[2] - 地处余杭区重点打造的2.5公里黄金地段，汇聚阿里巴巴全球总部、钉钉全球总部、字节跳动华东中心等超级总部矩阵[5] 产品设计亮点 - 大堂采用双层挑高9.7米设计，配备12部智慧电梯，支持人脸识别无感通行和智能派梯系统[2] - 办公空间每层约2100平米，层高4.3米-4.75米，采用10.5米×10.5米无柱设计，搭配全景落地窗[2] - 定位"第三中心城市会客厅"，提供商务、生活、生态全维办公空间，整合国际资源与城市战略[5] 招商进展与客户案例 - 中低区（3-20层）基本售罄，高区（22-30层）启动招商，面积达1万平方米[3] - 已入驻企业包括九段律师事务所、盛耳食品、校果集团等数十家，部分企业正在装修[3] - 九段律师事务所选择入驻因看重余杭区专项招商政策、华润央企品牌及区位优势，计划将数据法学业务重心转移至余杭[3][5] 区域发展潜力 - 项目作为闲林北部片区核心引擎，将推动产业升级，构建现代化产业新格局[6] - 闲林板块被定位为城市中轴核心区，未来将见证企业腾飞与街道进阶[5][6]

房地产开发投资 - 1—5月份全国房地产开发投资36234亿元 同比下降10 7% [1][2] - 住宅投资27731亿元 同比下降10 0% [1][2] - 办公楼投资1412亿元 同比下降16 3% [1] - 商业营业用房投资2573亿元 同比下降7 6% [1] 房屋建设情况 - 房屋施工面积625020万平方米 同比下降9 2% [2] - 住宅施工面积435354万平方米 同比下降9 6% [2] - 房屋新开工面积23184万平方米 同比下降22 8% [2] - 住宅新开工面积17089万平方米 同比下降21 4% [2] - 房屋竣工面积18385万平方米 同比下降17 3% [2] - 住宅竣工面积13337万平方米 同比下降17 6% [2] 商品房销售情况 - 新建商品房销售面积35315万平方米 同比下降2 9% [1][2] - 住宅销售面积29745万平方米 同比下降2 6% [1][2] - 办公楼销售面积810万平方米 同比下降7 4% [1] - 商业营业用房销售面积2050万平方米 同比下降6 0% [1] - 新建商品房销售额34091亿元 同比下降3 8% [1][2] - 住宅销售额30119亿元 同比下降2 8% [1][2] - 办公楼销售额1033亿元 同比下降10 8% [1] - 商业营业用房销售额1903亿元 同比下降13 9% [1] 地区销售分化 - 东部地区销售面积15601万平方米 同比下降4 5% 销售额20531亿元 同比下降3 5% [3] - 中部地区销售面积9200万平方米 同比微增0 3% 销售额6183亿元 同比下降3 8% [3] - 西部地区销售面积9289万平方米 同比下降2 8% 销售额6519亿元 同比下降4 7% [3] - 东北地区销售面积1225万平方米 同比下降6 0% 销售额858亿元 同比增长6 7% [3] 库存与资金情况 - 5月末商品房待售面积77427万平方米 较4月末减少715万平方米 [3] - 住宅待售面积较4月末减少439万平方米 [3] - 房地产开发企业到位资金40232亿元 同比下降5 3% [3] - 国内贷款6679亿元 同比下降1 7% [3] - 利用外资16亿元 同比增长49 0% [3] - 自筹资金13743亿元 同比下降7 2% [3] - 定金及预收款11931亿元 同比下降5 0% [3] - 个人按揭贷款5645亿元 同比下降8 5% [3] 市场景气度 - 5月国房景气指数为93 72 [4] 行业观察 - 房地产市场仍处于深度调整阶段 需通过降低存量房贷成本 挖掘潜在需求 降低购房首付比例等措施促进市场回稳 [5]