中国房地产市场现状与影响 - 房地产销售下滑正在加速 同时房地产行业的投资也以更快的速度下降 尽管上半年对复苏抱有希望 但下半年的情况看起来大致相同甚至更糟[1] - 房地产行业相关问题已持续近五年 自2021年见顶以来 一线城市房价下跌30% 许多二线城市下跌约40%-50%甚至更多[5] - 尽管市场疲软 仍有大量新项目在建 例如万科有近800个项目在建 另外两家大型开发商有超过1000个项目在建 库存积压非常严重[5] 市场反应与宏观经济分化 - 当前市场反应与两年前截然不同 市场似乎开始忽视房地产市场的疲弱[1] - 中国经济存在分化 一部分与房地产完全无关 如高端制造、人工智能、机器人等领域表现非常出色 并正在从世界其他地区夺取市场份额[2] - 与房地产相关的部分表现非常糟糕 但幸运的是 这部分对整体经济增长的贡献正在变小 因此人们开始忽视房地产领域的疲弱[3] 政策应对与行业困境 - 去年底政府曾表示将推出3000亿元人民币的救助基金来消化未售库存 但考虑到该行业年销售额仍可能达7-8万亿元人民币 3000亿元的规模作用有限[5] - 近期万科短期现金头寸减少 不足以覆盖其短期负债 更重要的是其大股东深圳地铁要求万科为其贷款提供抵押品[5] - 解决困境的唯一出路是政府救助 但由于担心产生道德风险 政府并未积极采取行动 且考虑到行业规模巨大 有效的救助规模需达到10万亿元人民币级别 这是一个非常庞大的数字[7] 投资资金流向与资产配置 - 尽管行业处于长期下行趋势 但仍有技术性反弹 今年中国人民银行向系统注入流动性 而房地产曾是利率变化最敏感的行业之一 因此人们寻求该行业的技术性反弹[8] - 对于许多资产配置者而言 中国房地产的技术性反弹应被视为退出机会 即反弹卖出而非逢低买入[8] - 债券市场已持续三四年牛市 是过去几年中国表现最好的资产类别 直到今年 资金正在重新配置到经济的其他部分以及高端制造等更具生产力的领域[8]

高校宿舍解决方案创新 - 今年以来，多所高校通过购置或租赁周边存量房地产的方式，尝试解决学生宿舍短缺问题并盘活存量房 [1] - 中国矿业大学（徐州）拟斥资2.93亿元购置存量房地产用作学生宿舍 [1] - 湖北大学是先行者，于今年2月拟花费近两亿元收购武汉城建·水岸352套存量商品房用作学生宿舍，该项目已于9月初投入使用，新增学生床位2800个，解决了学生床位紧张问题 [1] 高校存量房利用模式 - 高校解决宿舍短缺的模式主要分为购置和租赁两种 [1] - 购置模式：高校直接出资购买存量房地产，如中国矿业大学和湖北大学的案例 [1] - 租赁模式：高校通过租赁周边存量房屋来解决宿舍需求，例如浙江大学、中国政法大学等高校今年有相关计划 [1]

合肥市烂尾楼项目复工动态 - 合肥市近期有多个烂尾楼项目官宣复活或已复工 [1][13] - 原宝能城项目举行复工仪式 三大地块同时动工 [1] - 滨湖国购中心已复工 现场有工人和机械作业 [6] - 政务区蔚蓝商务港城市广场G座已复工 该项目被列入蜀山区2025年重点项目清单 [8] - 据网络消息 滨湖区恒大中心已有工作人员在现场施工 [8] - 瑶海区原信地城市广场9号项目（铂茂印象）已复工 [11] 原宝能城项目（新主场）规划详情 - 住宅部分由绿城管理和中铁置业联合代建 汇聚国内外顶尖设计团队 [2] - 住宅产品以绿城顶尖产品系为基准 打造合肥首个万方三大会所集群及纵深超120米峡谷沉浸式景观带 [2] - 住宅地块规划已批前公示 共规划31栋楼 以大高层为主 搭配部分小高层 总房源1603套 [2] - A地块为纯居住用地 是环湖CBD板块仅剩的未开发居住用地 [3] - C地块商业由华润万象生活运营 将打造万象系列购物中心 并引入豪华品牌兰博基尼酒店首进合肥 [5] - D地块为商办用地 以办公类产品为主 搭配少量配套商业及写字楼 [5] 其他复工项目具体信息 - 蔚蓝商务港城市广场规划为集五星级酒店、商业、办公为一体的高端商务建筑综合体 [8] - 蔚蓝商务港城市广场由6座百米商务写字楼和1座五星级酒店及商业裙楼组成 总建筑面积35.59万平方米 建成后将成为安徽最大综合商务区之一 [8] - 铂茂印象项目通过“土拍捆绑代建”模式 由中海地产竞得地块后负责续建D1、D2塔楼 [11] - 铂茂印象项目主打CEO院子、公园商业、花园酒店、中芯商务四大业态 总建筑面积约18.12万平方米 [11] - 铂茂印象CEO院子产品设计利用地台高差 打造“地上静谧浮岛+地下休闲空间”格局 [12]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 交易台认为FRN市场中PB买入中资银行等债券，AM止盈FAEACO 12.814 Perp虽价格下跌但仍具投资价值；分析员认为美团虽短期受价格战影响盈利不佳但信用状况良好，维持对其部分债券的买入评级 [2][9] 根据相关目录分别进行总结 交易台市场观点 - 上周五对日本/澳大利亚金融机构债券有少量更好的买盘，中资AMC 2 - 5年期票据双向资金流平衡且利差收窄1 - 2个基点，美图债券利差不变至扩大3个基点 [2] - FRN市场中PB买入中资银行等债券，AM止盈；FAEACO 12.814 Perp因业绩不佳和优先减债价格下跌5.6点，但仍维持买入评级 [2] - 中国水务获得亚行1亿美元长期融资；中资地产债方面，万科债券价格下跌，龙湖债券价格下跌，路劲债券价格上涨 [2] - 扬基AT1债券价格上涨0.1点，日本AT1债券和保险次级债基本稳定；东南亚部分债券价格有不同程度上涨 [2] - LGFV市场各信用曲线均有更好的买盘，中资RMs/AMs买入短期债券，对冲基金和散户买入高收益债券 [3] 当日市场表现 - 今日早盘BBLTB高级债券和日本金融机构债券利差收窄1 - 2个基点，万科债券反弹0.5 - 1.2点，部分债券价格上涨，部分债券价格下跌 [4] - 美团3Q25调整后EBITDA降至负148亿元，美团债券利差不变至扩大3个基点，今日早盘不变 [4] - 印尼矿业公司回购部分IDASAL债券，今日早盘IDASAL债券价格不变 [4] 宏观新闻回顾 - 上周五标准普尔指数上涨0.54%、道琼斯指数上涨0.61%、纳斯达克指数上涨0.65%，美国国债收益率上升，2/5/10/30年期收益率分别为3.47%/3.59%/4.02%/4.67% [7] 分析员市场观点 - 美团因激烈的外卖市场竞争3Q25盈利能力受影响，补贴和营销费用增加，预计竞争压力将持续，直到监管干预 [8] - 美团整体信用状况良好，截至2025年9月净现金头寸为900亿元，虽短期债券有压力，但波动将带来更好的入场机会，维持对部分美团债券的买入评级 [9] 美团财务情况 - 美团3Q25总营收同比仅增长2%至955亿元，核心本地商业收入同比下降2.8%至674亿元且转为经营亏损，新业务收入同比增长15.9%至280亿元，但亏损同比增加24.5%至13亿元 [12] - 3Q25美团促销支出大幅增加，销售和营销费用同比增长90.1%至343亿元，研发费用同比增长31.0%至69亿元，导致经营亏损197亿元，调整后EBITDA为负148亿元 [13] - 美团预计核心本地商业和整体亏损将持续到4Q25，新业务运营亏损将因海外扩张前期投资而扩大；预计美团将借鉴香港模式提高运营效率和加快盈亏平衡时间表 [13] - 截至2025年9月美团流动性状况依然良好，净现金头寸为900亿元，过去五年平均净现金头寸为706亿元 [14] 新发行情况 - 今日无离岸亚洲新发行债券定价 [17] - 农业银行东京分行有3年期、SOFR + 100的新发行债券处于管道中，发行评级为A1/-/- [18] 其他新闻 - 上周五有70只信用债券发行，金额为590亿元；2025年11月有2133只信用债券发行，总金额为22860亿元，同比增长17.8% [22] - 多家公司有相关动态，如中国金茂质押资产获取银团贷款、中国水务EBITDA同比下降、一嗨租车车队利用率上升等 [22]

**关键要点总结** **涉及的行业与公司** * 行业：中国宏观经济、制造业、非制造业（服务业和建筑业）、房地产行业 [1][3][7] * 公司：中国房地产开发商万科 [7] **核心观点与论据：经济表现疲弱** * 11月官方PMI数据显示经济活动疲软 制造业PMI从10月的49.0微升至49.2 建筑业PMI从49.1升至49.6 但服务业PMI从50.2降至49.5 [1] * 11月是记录中第二次所有三项官方PMI均低于50的荣枯线 上一次是2020年1月新冠疫情首次冲击中国时 表明国内经济在11月保持疲弱 [1] * 高频数据显示11月新房销售同比下降20-30% [9] * 10月数据评估指出 房地产数据的恶化是真实且令人担忧的 房价和新房销售双双下跌 [7] **核心观点与论据：政策与风险** * 消费行动计划侧重于供给侧 目标是到2027年培育三个价值各1万亿元人民币的消费领域和十个价值各1000亿元人民币的消费热点 [3] * 该计划缺乏资金安排和实施细节 并强调将AI融入消费品和服务的生产 但报告认为持续消费增长需要就业和收入方面的政策支持 [3] * 房地产市场风险持续 万科寻求债券持有人批准延迟偿还境内债券 引发其境内外债券大幅抛售 可能存在债务重组 [7] * 开发商面临新的压力 银行据报将更多止赎房产挂牌上市 形成需要政策制定者切断的"负面反馈循环" 出台新一轮房地产宽松措施的可能性增加 [7] **其他重要内容** * 图表显示自2019年7月至2025年7月NBS制造业PMI、服务业PMI和建筑业PMI的指数变化趋势 [2] * 报告引用了高盛近期关于中国宏观经济的多项研究 包括投资追踪、增长展望、PMI评论和经济活动追踪器等 [10][12]

市场整体态势 - 2025年1-11月上海房地产市场在调整中呈现结构性分化 核心区域优质楼盘持续热销而市场整体供需出现下滑 [1] - 在宽松政策基调支撑下 上海房地产市场正逐步修复信心并向稳发展 [1] - 2025年1-11月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为505.20万平方米 成交套数为40557套 [3] - 进入11月市场供需均出现下滑 当月商品住宅成交面积仅31.19万平方米 成交套数2459套 与年底房企销售压力增大密切相关 [3] 房企销售业绩 - 2025年1-11月上海房地产销售业绩TOP30企业合计销售额达4392.9亿元 销售面积合计621.2万平方米 [1] - 销售额突破150亿元的房企有10家 华润置地 保利发展 招商蛇口占据销售额前三名 分别为417.9亿元 395.8亿元和387.8亿元 [1] - 招商蛇口以65.0万平方米的销售面积位居首位 保利发展和华润置地分别以57.1万平方米和45.3万平方米紧随其后 [1] 房企权益销售 - 2025年1-11月上海房地产权益销售业绩TOP30企业合计销售2954.6亿元 权益销售面积合计420.7万平方米 [2] - 权益销售额突破百亿元的房企有9家 保利发展以283.6亿元登顶 招商蛇口和华润置地分别以274.5亿元和265.5亿元位列第二 三位 [2] - 权益销售面积榜上 招商蛇口以44.4万平方米领跑 保利发展和华润置地分别以39.4万平方米和31.7万平方米保持前三 [2] 单个项目表现 - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1126.0亿元 门槛值高达64.6亿元 [3] - 黄浦区上海壹号院和金陵华庭分别以220.3亿元和214.2亿元的销售金额占据前两名 浦东新区翡雲悦府以142.5亿元位列第三 [3] - 销售面积榜单上翡雲悦府以12.9万平方米的成绩夺冠 上海壹号院和金陵华庭分别以11.8万平方米和10.9万平方米紧随其后 [3] - 翡雲悦府以992套的销售套数拿下销售套数榜首位 成为2025年上海楼市"三料明星"项目 [3]

**香港房地产市场专家电话会议纪要关键要点** **涉及的行业与公司** * 行业为香港住宅房地产市场[1][76] * 会议专家来自Midland（1200 HK）公司[3] * 摩根士丹利看好新鸿基地产（0016 HK）和恒基兆业地产（0012 HK）[6] * 摩根士丹利看淡新世界发展（0017 HK）和九龙仓集团（0004 HK）[6] **核心观点与论据：市场进入上升周期** * 核心观点：香港住宅价格上升周期开始[2] * 价格预测：2025年价格可能增长5%（年初至今已上涨3%） 2026年增长可能更强劲[10] * 租金表现：年初至今租金上涨3% 预计2026年将继续增长 得益于内地人才和学生涌入[10] * 成交量预测：2025年一手成交量可能达到2万套 同比增长18% 为2019年以来七年新高 整体成交量预计同比增长24%至6.6万套（前十个月为5.4万套）[10] * 投机活动增加：据Midland所述 过去一年购买的住宅单位中有72%已获利售出[10] **供需动态改善** * 土地供应减少：香港潜在土地供应（单位计）从2023/24年度的2.06万单位下降至2025/26年度的1.37万单位[5] * 供应目标下调：发展局将2026/27年度年度供应目标进一步下调至1.26万单位 同比减少600单位[5] * 总供应量见顶回落：总单位供应量在2024年第一季度见顶 之后每季度下降[5] * 人口恢复增长：香港人口从2022年的735万恢复增长至2025年上半年的753万[5] **其他重要因素** * 开发商恢复补充土地储备：由于近期招标地价高于市场预期 开发商在土地市场变得更为活跃[4] * 利率环境：香港银行同业拆息预计维持高位 实际按揭利率为3.25% 进一步的利率下调可能通过正利差刺激投资需求[10] * 估值方法：对公司估值主要采用净资产价值折让模型 例如对新鸿基地产采用45%的净资产价值目标折让[13][14]

日本房地产开发商市场动态 - 日本房地产开发商正进一步涉足复杂的印度市场 [1] - 更多同行预计将进入该市场 [1] 印度市场吸引力 - 印度经济快速增长推动租金上涨 [1] - 租金上涨是吸引日本开发商的关键因素之一 [1]

美国经济K型分化 - 公共卫生事件后美国经济呈现K型分化，制造业投资尤其是高端制造业在AI投资叙事下表现强劲，而地产领域持续低迷 [2] 本轮美国地产下行周期特点 - 地产下行周期自2021年11月已持续4年，二手房销售下降幅度可比2008年金融危机，但新房销售展现韧性且房价明显上涨 [2] - 住房缺口高达约470万套（供给340万套空置房屋 vs 需求810万个合住家庭），而2024年预计完工量约163万套，低于需求 [4] - 高房价与高利率导致月供负担沉重，2025年第三季度月供占月收入比例平均为24.8%，首次购房者比例高达37.4% [3] 地产周期症结与约束 - 周期性因素包括利率保持高位，30年抵押贷款利率超6%，且存量房贷中超过52%利率低于4%，居民置换意愿低 [3] - 结构性因素为2008年后建造不足，叠加高利率与高关税，地产商谨慎，导致高利率与高房价并存 [3] - 需求端受高房价与高利率约束，但供给端增量有限，全美最大建造商D. R. Horton计划2026年交付8.6万至8.8万套住宅，增速仅1%至3% [6] 降息对地产的影响逻辑 - 历史经验显示降息刺激作用在1至2年内体现于地产投资与销售，房价在降息开始后6至18个月明显上涨，如1984-1986年降息超500bp期间房价涨23%、成屋销量增36% [2][6] - 无衰退年份降息幅度通常不超100bp，且30年房贷利率下降幅度小于降息幅度，大幅降息需经济悲观预期传导至长端利率 [5][6] - 当前需房贷利率下降300bp以上才能使月供负担回归2020年水平，但降息传导至长端利率存在难度 [7] 政策展望与市场预期 - 特朗普政策侧重供给侧改革，如解除供给约束、推出50年期房贷以降低月供，但过程受关税与需求弱挤压需时间 [6] - 上半年地产供需双弱，租金通胀难抬头，经济内生动力由强走弱；下半年新美联储主席上任可能扩大降息空间，带动长端利率下行与地产需求回暖 [1][7] - 财政政策可能受限于债务压力，特朗普或更侧重国际贸易与海外投资，但若支持率下降，不排除推出提升支付能力的财政政策 [7]

中国房地产行业 - 万科美元债券本周暴跌60%至历史新低，其2027年到期美元债券交易价格低于44美分[3] - 万科拟推迟偿还12月15日到期的20亿元人民币（约2.83亿美元）在岸票据，加剧市场对房企流动性的担忧[3] - 尽管有深圳地铁等国资支持，但公司财务状况持续恶化，部分在岸债券跌幅超20%并触发交易暂停[3] 美国宏观经济 - 美国上周初请失业金人数降至8月以来最低水平，显示劳动力市场保持韧性[4] - 美国实际工资增长已连续29个月超过通胀，扭转了此前25个月的负增长局面，预计将支撑消费者购买力和支出[4] - 美国财政部将开始扣押无证移民向境外汇出的超过2000美元的汇款，作为打击非法移民的一部分[5] 日本企业战略与金融业 - 日本公司正积极削减在中国的制造和销售依赖，因外交紧张局势加剧商业风险，战略重心转向越南和印度等市场[6] - 日本金融厅考虑在2026年前将加密货币重新分类至《金融商品交易法》下，为零售和机构投资者的加密投资信托铺平道路[7] - SBI全球资产管理等公司计划在产品推出后三年内管理约5万亿日元（约320亿美元）的加密资产[7] 公司动态与行业事件 - 阿尔法贝特联合创始人谢尔盖·布林本周捐赠了价值超过11亿美元的公司股票，其中大部分捐给其设立的非营利组织[10] - 日本航空因空客A320问题取消了65个航班[11] - 美国联邦航空管理局在解决安全事件后，解除了费城国际机场的起飞禁令[11]