收购要约 - 高盛代表Two Cities Master Holdings II Limited提出自愿性有条件现金要约，收购SOHO中国全部已发行股份，每股现金5.00港元，较6月11日收市价3.80港元溢价31.6% [1] 要约方背景 - 要约方Two Cities Master Holdings II Limited由Two Cities Master Holdings I Limited全资拥有，后者由BREP Asia II TwoCities SBS Limited、BREP IX Two Cities SBS Limited及BREP Asia II Holdings IV Pte Limited分别持有0.26%、0.51%及99.23%股权 [2] - BREP Asia II Holdings IV Pte Limited由BREP Asia II Holdings IV L.P.100%拥有 [2] - 主要参与基金为Blackstone Real Estate Partners Asia II L.P.（承诺资本70亿美元）和Blackstone Real Estate Partners (Offshore) IX L.P.（承诺资本200亿美元） [3] - 参与基金最终由The Blackstone Group Inc.控制，该公司是全球房地产投资领军企业 [3] 黑石集团房地产业务 - 黑石集团房地产业务创立于1991年，截至2021年3月31日管理投资者资本约1,960亿美元 [4] - 房地产投资组合覆盖美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲的酒店、写字楼、零售、工业和住宅物业 [4] - 运营房地产融资平台，包括管理上市交易的黑石抵押信托 [4] - 自2008年以来在中国投资办公楼、商场和物流资产，目前在中国拥有约600万平方米房地产 [4] - 对中国长线经济发展及北京、上海房地产市场充满信心 [4] 收购后计划 - 要约完成后，承诺股东和承诺方将保留公司约9.0%股权，作为第二大股东继续支持集团发展 [4] - 计划维持集团现有主营业务和管理层，并利用集团资源在中国进行扩张 [5] - 将对集团进行详细战略审查，制定未来业务发展计划和战略 [5] - 无意行使强制收购权，计划维持股份在联交所上市地位 [5] 股票交易 - 公司股票将于2021年6月17日复牌 [5]

基金设立 - 凯德投资在中国设立首只在岸人民币母基金——凯德投资人民币母基金（CLI RMB Master Fund），总认缴规模达50亿元人民币（约合9亿2100万新元）[1] - 母基金将重点投资于中国一线和强二线城市的商业园、零售商场、租赁住宅和服务式公寓等领域[1] - 母基金已获得一家中国大型保险公司参与，成为主出资方，契合其"轻资产"战略[1] 投资方向 - 未来母基金将通过一系列子基金，进一步拓展至数据中心、物流园区和办公楼等具有长期增长潜力的核心资产[1] - 投资方向与中国"消费驱动、创新引领"国家战略高度契合，有助于推动城市更新及新型基础设施建设[1] - 保险公司正加大在华房地产的资本配置，投资于多元化和能提供稳定核心回报的房地产组合[1] 公司布局 - 凯德投资在中国已布局逾300项房地产项目，覆盖40余座城市，资产类型包括写字楼、零售、长租公寓、物流园、数据中心等[2] - 自2021年以来，公司在中国已累计募集人民币基金达540亿元[1] - 计划推出在华首个由国际机构发起的零售类房地产信托基金（C-REIT），以进一步拓展在岸资产管理业务[2]

公司动态 - 凯德投资在中国成立首支在岸母基金——凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元人民币（约合9.21亿新元）[1] - 母基金完成投资后预计将为凯德投资的基金资产管理规模带来200亿元人民币（约合37亿新元）的贡献[1] - 母基金已引入国内一家保险机构作为主要投资者[1] - 凯德投资自2021年起已在中国成功设立7支人民币私募基金，累计募资金额达540亿元人民币[2] - 凯德投资已申报旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，有望成为中国首单外资消费类公募REIT[2] 投资策略 - 凯德投资人民币母基金将通过一系列子基金重点投资具有稳定现金流和长期增值潜力的优质资产[1] - 子基金投资范围包括中国一线及强二线城市中的产业园区、购物中心、租赁住房以及服务公寓等资产类别[1] - 未来子基金有望涉足数据中心、物流园、办公楼等其他领域[1] - 投资战略布局与中国国家发展方向高度契合，支持中国经济向消费和创新驱动转型[2] 市场定位 - 母基金设立体现凯德投资构建多样化人民币基金产品的能力，顺应中国保险资金持续加大不动产配置的趋势[1] - 通过与国内头部险企合作设立母基金，凯德投资有望吸引更多保险资金参与子基金投资，快速拓展国内投资者网络[1] - 凯德投资拥有强劲的资产负债表，能够通过私募基金与险资进行共同投资，实现与资本合作伙伴的利益协同[2]

投资者行为趋势 - 自2月份降息以来，新州投资者纷纷涌向墨尔本，抢购相对便宜的房产，尤其是在首次购房者的价格范围内 [1] - 今年1到3月期间，有16%的新州买家在维州购房，而去年同期这一比例是15.3% [3] - 新州投资者的比例略有上升，同时这种趋势仍处于早期阶段 [3] 重点投资区域 - 投资者重点关注Tarneit、Hoppers Crossing和Werribee等西区，这些地区的租赁市场和租金收益率表现强劲 [3] - Werribee的房屋租金在过去一年上涨了6.8%，而Hoppers Crossing和Tarneit的租金则分别上涨了6.8%和6% [3] - 墨尔本北部外区的新州投资者也在寻找适合出租给年轻家庭的房产 [5] 价格与交易情况 - 多数客户预算在50万到65万之间，多通过非市场上市和拍卖购房 [4] - Ray White Werribee向新州投资者出售了位于Hoppers Crossing和Werribee的两套房产，价格分别是58万澳元和60.75万澳元 [5] - 位于Roxburgh Park的某房产近期被新州投资者以73万澳元购得，相对于悉尼市场，这一价格相对较低 [7] 市场对比与投资动机 - 在悉尼，类似地区如Parramatta，要进入市场至少需要150万澳元，而墨尔本价格较低 [7] - 新州投资者主要看中资产增值潜力，许多投资者在未亲自看房的情况下购房 [7] - 相较于本地投资者因利率上升和土地税问题而保持观望，新州买家似乎更能接受维州的较高土地税 [7]

债权房定义 - 投资者通过购买房地产债权形式获得收益 通常通过融资租赁或信托方式将资金投入房地产项目 [3] - 与直接购买房产不同 债权房通过债权参与 降低投资门槛 [3] 深圳债权房高收益特点 - 年收益率在8%到15%之间甚至更高 得益于深圳房地产市场活跃和资金流动性强 [4] - 风险相对可控 因不直接持有房产且多数项目有明确抵押物或担保 [5] - 流动性较好 可通过二级市场或债权转让渠道快速回笼资金 [6] 与传统房产投资对比 - 传统房产需较高资金门槛且需承担维护费用和税费 流动性较差 [8] - 债权房投资门槛较低 收益更高且流动性更好 适合资金紧张但求稳定收益的投资者 [8] 与股市投资对比 - 股市投资收益潜力大但波动性高 风险较大 [8] - 债权房投资相对稳定 收益率可观且风险可控 更适合风险厌恶型投资者 [8] 与债券投资对比 - 债券投资收益率通常低于债权房 债权房在当前市场环境下更具吸引力 [9] - 债权房在流动性和风险控制能力方面比债券更具优势 [9] 投资注意事项 - 需选择信誉良好的开发商或金融机构提供的项目 确保合法性和透明度 [10] - 需及时了解深圳房地产市场动态 评估项目风险与收益 [11] - 应合理配置资金 避免集中投资单一项目以降低风险 [12]