"金九银十"过后的11月，新开业量回归常态，虽然新开业量不大，但项目整体"含金量"较高，区域商业巨无霸、复合型创新项目、微度假奥莱综合体、社 区商业、非标商业等，多元商业形态构成了11月新开业市场的基本面。 其中包括多个重磅型项目，如：深圳最大万象汇——深圳怀德万象汇、湖南最大永旺梦乐城——永旺梦乐城长沙湘江新区两大区域型"商业巨无霸"亮相， 重塑区域商业新格局；XOD模式商业——杭州城北招商花园城、"POD+TOD"双理念项目——龙湖杭州上城天街以创新概念，打造新型复合型商业综合 体。 01. 11月开业量收紧 12月开业潮即将来临 03. 据赢商大数据不完全统计数据，2025年11月全国开业集中式商业项目21个，商业总体量约156万㎡，环比10月 （数量38个，体量280.9万 ㎡ ） ，数量、体 量分别下降了44.74%、44.48%。其中存量改造项目3个，体量约17万㎡。此外，12月 一年一度的 开业潮正在蓄势，大批项目已经 官宣 定档。 02. 11月新开业项目 近七成集中在华东区及华南区 11月新开业项目分布上，华东区、华南区 占了全国总开业量的66.67%， 开业量均为7个，但华东区体量远超华南 ...

基建融资领域政策剧变的核心观点 - 2023年以来基建融资领域政策发生根本性转变，传统融资工具如管理库PPP被叫停，城投债严控，专项债用于实体项目比重传闻减弱，特许经营与EOD等模式适用范围收窄，而城市更新（特别是其中的城中村改造）成为城镇建设与基建融资的核心统一概念[2] 市场化基建融资谎言的破灭 - 过去“市场化经营收益”名义下的操作实质是政府兜底固定回报，特许经营新机制及EOD导则的发布揭开了其伪装[2] - 市场化收益仅能获得市场平均利润，其微薄利润无法覆盖高达数十亿的基建投入[3] - 一旦基建子领域出现盈利趋势，便会独立成为市场竞争行业（如供暖、通讯），而不会被用来反哺其他低效基建投资[4] - 法律严格限制地方政府干预市场竞争领域，也禁止社会企业通过一二级联动等违法方式攫取政府垄断收入，因此不存在合规的一二级联动反哺基建模式[5] - 现实中，提及“市场经营收入+财政收入”二元化收入结构的公益性项目，均隐藏了固定回报承诺条款，无法操作[7] 土地打包开发的操作死穴 - 经营性用地必须通过招拍挂出让，指定摘牌或设置限制条件实现指定摘牌属于严重违法犯罪行为[8] - 即使能违规保摘牌，也无法将由此获得的非法利益作为基建项目的合规还款来源向银行融资[8] - 政策规定公益性建设土地划拨与经营性用地招拍挂必须分开实施，导致投资人无法保证同时或先后以预期价格中标两个项目[9] - 在划拨土地上从事经营性业务受到严格限制，通常只允许附属、小面积的非盈利性经营，无法产生足够利润反哺基建[9] - 经营性建设内容与公益性建设内容的捆绑，在实践中必然遇到经营性用地无法合规取得的问题[10] 特许经营新机制退出基建融资 - 2023年末推出的新机制系列文件要求聚焦“使用者付费项目”，政府付费只能补贴运营、不得补贴建设成本，封堵了通过可行性缺口补助等方式使用财政资金弥补建设成本的路径[11] - 新机制划定了政府补贴的合规边界：项目实际收入现值需大于等于建设成本，政府补贴现值需小于等于运营费用[12] - “不得补贴建设成本”的要求，事实上封堵了地方政府借PPP或特许经营为无收益或弱收益公益性建设举债的功能[13] - 新机制下，有收益能覆盖建设成本的部分可通过特许经营实施；收益不能覆盖的建设成本只能通过政府先期投资支持；无法再为无收益建设内容融资[14][15][18] - 过去几十年基建融资研究的核心是为无收益建设内容融资，新机制使其退出该领域，这是近30年来基建融资领域的根本剧变[16][19][20] EOD模式强调无政府资金投入 - EOD导则强调“确保不依靠政府资金投入即可实现项目资金自平衡”，且项目不得含有任何政府资金投入[21][22] - EOD项目合同中不得以任何形式约定政府支出责任和融资担保等涉及政府隐性债务的事项[22] - EOD与特许经营都强调使用者付费，但EOD走向了完全不能使用财政补贴的相反路径，两者均不能为地方政府无市场化收益的基建项目实现融资功能[23][24] XOD模式无法解决基建融资核心问题 - XOD（如TOD、EOD）作为一种思维导向，有助于解决二级开发建设的资金平衡，但其本身并非筹资模式，不能解决土地一级开发的资金需求[25] - XOD的效力通常仅限二级开发及以后阶段，其优势往往通过地块招拍挂地价变化实现，而非直接筹集建设资金[27][28] - XOD方式不能解决土地一级开发中征地拆迁、“七通一平”等前期支出的资金来源问题，而资金瓶颈主要存在于一级开发环节[29][30] - XOD是城市规划的进步理念，但无法为一二级联动、土地出让收入返还等违规模式解禁，也不能解决片区开发中土地一级开发的资金问题[32] 片区开发与市场化模式的根本分野 - 片区开发的收入来源主要是财政收入（特别是预期土地出让收入），以市场化收入为主要来源的大型片区开发项目被视作夸大虚构收入的违规举债项目[33] - 新机制特许经营和EOD都强调使用者付费，但与片区开发方向完全相反[34] - 新机制特许经营允许使用不超过运营成本的财政补贴，预计未来以此类项目为主；EOD则以产业反哺为主，仍不允许使用财政补贴，两者在使用者付费基础上路径也不同[34] - 使用者付费系列的市场化项目（特许经营、EOD）不能为无市场化收入的基建部分实现融资功能，只有片区开发才能更广泛地实现基建融资[34]