行业投资评级 - 报告对REITs行业维持"推荐"评级 [7] 核心观点 - 央地政策协同推进REITs高质量发展，2025年3-6月连续出台支持燃煤发电、数据中心等项目发行REITs的政策 [3] - 二季度REITs市场呈现"稳中有进"特征，中证REITs指数从9500点回升至万点关口，57只产品分红53.15亿元 [4] - 各板块分化明显：产业园一线城市资产出租率提升（华安张江REIT出租率+1.61pct），保租房维持高出租率（中金厦门安居REIT 99.25%），高速公路受季节性影响（浙商沪杭甬REIT车流环比-79.39%）[5] 政策环境 - 中央层面：2025年Q2密集出台4项政策，包括将REITs纳入沪深港通、支持煤电项目发行等 [12] - 地方层面：北京已上市11单REITs募资235亿元，上海创新引入Pre-REITs工具设定10亿元估值门槛 [13] - 政策导向从"扩容"转向"提质"，数据中心成为新纳入的可发行资产类别 [15] 市场表现 - 中证REITs指数近一年回报-9.8%，跑赢中证1000（-26.09%），年化波动率10.72%体现"中等风险"特征 [19] - 保障房REITs表现最佳，近半年涨幅30-75%；商业REITs受益消费复苏，部分项目累计涨幅超100% [26] - 分红方面：平安宁波交投REIT单季分红6.2亿元最高，中金安徽交控REIT实现单季3次分红 [29] 细分板块业绩 产业园 - 华安张江REIT出租率93%（+1.61pct），建信中关村REIT现金流增长18.02% [35] - 二线城市项目承压：华夏合肥高新REIT出租率降至74.8%（-4.83pct），租金同比跌14.25% [35] 保租房 - 中金厦门安居REIT出租率99.25%，招商蛇口租赁房REIT林下项目出租率+7.17pct至97.3% [35] - 华夏北京保障房REIT营收同比+20.41%，国君城投保租房REIT净利润同比+11.11% [44] 高速公路 - 工银河北高速REIT受益路网完善，车流与通行费收入环比分别增24.48%/25.11% [35] - 浙商沪杭甬REIT受施工影响，车流环比降79.39%，可分配资金环比-54.94% [52] 能源与环保 - 鹏华深圳能源REIT营收环比+66.16%，中航京能光伏REIT可分配资金因补贴回收大增2376.27% [35] - 富国首创水务REIT营收与可分配资金环比分别增15.17%/29.62% [35] 估值与分派 - 产业园REITs中华安张江REIT年化分派率8.55%最高，保租房REITs普遍在4-5%区间 [39][49] - P/NAV显示商业REITs估值溢价明显，保租房REITs平均P/NAV达1.63倍 [47]