文章核心观点 - 当前房地产市场面临房价下行与“好房子”新规下品质提升导致成本增加的双重压力，行业底层逻辑正从追求规模速度转向追求产品价值 [3][4] - 破解刚性成本与品质提升矛盾需系统性方案，涉及土地出让方式改革、规划设计优化及建造技术升级等多维度协同 [3][6][9][11] 新规之下开发成本之变 - 房地产开发成本主要由土地成本（占总成本30%~50%）和建安成本（占总成本30%~40%）构成，其余为基础设施配套（约15%）及财务成本与税费（约15%）[4] - 新版《住宅项目规范》于2025年5月1日施行，从多个方面推高建安成本：层高增至3米使结构成本上升约2%~3%，强制配置电梯增加成本1%~2%，隔声保温性能提升增加成本2%~3%，智能与绿色技术应用增加设计成本0.5%~1%但可节约施工返工成本3%~5% [4][5] - 成本结构因城市、地段和产品类型差异巨大，一二线城市核心地段土地成本可占60%以上 [4] 控地价，为“好房子”建设腾挪空间 - 当前“价高者得”的土地出让模式挤压了品质打造空间，部分一二线城市楼面地价动辄10万元/平方米，迫使项目高端化 [6] - 改革方向是从“价高者得”转向“综合竞标”，推行“限地价、竞品质”模式，竞拍绿色建筑等级、智慧社区配置等建设标准 [7] - 优化规划条件，在满足核心指标前提下，允许层高、容积率等有一定浮动空间，赋予设计更大灵活性 [7] - 推行“熟地”出让，政府先行完善地块周边交通、教育等配套，并优化审批流程以降低开发商不确定成本 [8] - 对于保障性住房，可通过土地划拨或定向出让严格控制土地成本，并利用集体土地、存量闲置用地等降低土地使用成本 [8] 好设计，为“好房子”降本提效 - 宏观规划设计通过衔接公共交通、利用景观资源、分析自然条件来决定建筑布局，并规划分级道路、中心绿地、社区配套等提升附加值 [9] - 微观设计关注公共空间细节（如大堂、车库充电桩）和户型实用性（如动静分区、洁污分离、动线优化）[10] - 运用BIM技术避免施工返工，通过标准化、模块化设计减少设计变更并降低采购与生产成本 [10] - 前瞻性设计包括节能节水以降低运营成本，以及增强结构耐久性与空间可变性以适应未来变化 [10] 好建造，让“好钢用在刀刃上” - 材料选择强调适配性、耐久性与性价比：基础结构材料需高标准，功能性部品（如门窗、保温）追求性价比最优，装饰材料可通过标准化与创新替代实现成本可控 [11] - 发展新型建筑工业化，推动装配式建筑，将现场作业转移至工厂，可减少质量通病、缩短工期、减少建筑垃圾，全生命周期成本更具优势 [12] - 工业化建造在大型保障房、安置房项目中优势明显，案例表明其能让保障房实现高品质 [12] - 有关部门正在编制覆盖全过程的“好房子”标准体系，并鼓励绿色建材、智能建造等技术创新应用 [12]

行业趋势 - 房地产行业经历三年深度调整后进入筑底企稳阶段 产品品质竞争成为核心 [1] - 购房决策关键因素从价格和地理位置扩展至房屋交付质量 [1] - 行业向低杠杆、精细化内生型模式过渡 产品力、交付力、服务力成为长期主义立足之本 [14] 财务表现 - 2025年上半年营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 连续7年稳健增长 [1] - 核心净利润15.2亿元 归母净利润13.7亿元 [1] - 合同销售额615亿元 同比上升11% 表现优于百强房企平均水平 [1][5] - 克而瑞行业排名稳居第8位 [1] 销售布局 - 一线核心城市销售额达495亿元 占总销售额80.5% [5] - 北京市场合同销售额197.2亿元 同比增长255.1% 成为当地市占率最高房企 [5] - 广州市场销售额157.56亿元 排名第二 上海市场销售额144.92亿元 排名第六 [5] - 总土地储备2043万平方米 94%分布于一线和强二线核心城市 近5成位于广州、北京、上海 [6] 投资策略 - 上半年权益投资额109.6亿元 一二线核心城市投资占比92% [7] - 采用"小地块、快周转"策略 形成"精准投资-快速去化-资金回笼"高效闭环 [8] - 聚焦一线及强二线城市核心地块 优质土储支撑现金流和利润安全边际 [5][8] 产品体系 - 发布"4X4好产品理念" 从品质、温度、智慧、成长四个维度构建产品力 [8][10] - 建立全维度高品质"4+X"产品体系锁定改善型需求红利 [8] - 北京海淀和樾望云、和樾玉鸣双项目开盘劲销152亿元 [8] - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额23亿元 [8] - 广州珑悦西关、熙悦江湾等项目热销 东山云起项目开盘去化近9成 [8] 客户研究 - 采用客研先行方式 通过客户调研和深访指导产品设计 [11] - 郑州天悦江湾项目基于约3000份客户调研和超百次深访 推敲150余次设计方案 [11] - 广州"广府三章"项目调研近百批老城家庭 针对性调整建筑与园林排布 [11] 交付能力 - 2022-2024年连续三年每年完成超一万套交付任务 [15] - 集中交付期间到访交付率从90%提升至97% [15] - 总体满意度从77分升至93分 [15] - 2025年计划交付19个项目、36批次超9200套住宅 已完成8批次2538套交付 [17] - 实施"96431"交付管理体系 采用透明交付和"悦居码"技术 [16] 项目表现 - 琶洲南TOD项目2022年售出近450套房产 成交额95.7亿元 [16] - 2023年该项目成交额157.67亿元 销售套数突破700套 [16] - 2024年累计销售额达348.5亿元 成为全国单盘销冠 [16] - 广州星瀚TOD项目"老带新"比例达16% [15] - 郑州天悦江湾项目多次刷新当地近2年平销项目单月成交纪录 [15] 市场认可 - 惠誉维持长期发行人评级"BBB-"投资级 展望上调至"稳定" [9] - 标普授予投资级评级 为一年来首次看好中资房企 [9] - 标普认为公司市场竞争力显著 在高能级城市业务敞口和土地储备支撑未来业绩 [9]