项目概况 - 北京保利广场位于地铁14号线商业带北端门户，由原欧尚、百安居旧址改造而成，总建筑面积12.25万平方米，其中商业部分3.37万平方米，定位为"质造生活新聚场"，覆盖文化、美食、运动与亲子场景 [3] - 项目采用1.8低容积率设计，搭配4万平方米开放式花园，通过采光中庭、天窗系统引入自然光线，并设置下沉广场、屋顶篮球场等交互空间，打破传统商业"盒子"边界 [9] - 首二层双大堂实现办公与商业动线独立互联，物理空间设计强调与自然的融合及功能分区 [9] 商业模式创新 - 商业部分以首店和主理人品牌为主，商户总数不足50家，但单店面积较大，如COG攀岩馆为北京最大抱石场馆，句象书店面积达1600平方米 [1][5] - 引入多个首店品牌，包括黑胶唱片全国首店RehabVinyl、全球设计师集合店FUSIONCO&MODEART、北京首店B.SNS.COFFEE等，餐饮门店采用定制化模式如美・大董烤鸭店融合莫奈艺术美学 [9] - 业态组合覆盖文化、艺术、运动、餐饮等多元场景，打造"第三生活空间"概念，如书店与剧场结合、攀岩馆提供社交功能 [14] 目标客群与区位优势 - 主要服务周边5公里范围内的家庭客群、白领及年轻消费者，同时覆盖商写办公人群 [5] - 3公里范围内居住人口25万、办公人口27万，其中25-44岁主力消费人群占比近七成，高收入人群对品质消费需求迫切 [10] - 周边产业以金融科技、智能制造为主，5公里内分布多个高档住宅区，形成产业与居住的复合消费基础 [10] 行业趋势与挑战 - 业态结构符合社区商业向差异化、情景化、品质化转型趋势，顺应"云消费"时代从功能型向享受型消费的转变 [14] - 专家指出店铺数量配置需平衡品质与选择性，建议通过小店铺动态调整机制持续引入新品牌和快闪店以保持消费者新鲜感 [10] - 望京商圈现有商业未能充分满足区域需求，该项目通过首店矩阵和主理人品牌生态优化京北部商业供给 [14]