文章核心观点 - 多重利好因素叠加推动香港楼市于2025年触底反弹，成交量显著回升，房价终止三年跌势，市场预期2026年将继续上涨 [1][2][7] 市场整体表现与成交量 - 2025年1-11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，预计全年突破2万宗，同比涨幅约2成 [2] - 2025年1-11月，二手私人住宅成交约3.58万宗，全年预计可达3.9万宗，均创近年新高 [2] - 中原地产预计2026年一手市场成交量可维持2万宗高位，二手市场成交量或大增近三成，预计达到5万宗 [7] 房价与市场预期 - 市场观点认为香港楼价在2025年已见底 [1][7] - 中原地产预计2026年全年香港房价涨幅或达15% [7] - 仲量联行预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [7] 买家结构特征 - 2025年香港楼市最显著特征是超级富豪和刚需客同时抄底 [3] - 2025年前11个月，400万港元以下的一、二手私人住宅共录得约1.26万宗买卖，较去年全年增加约两成，占整体成交约24%，为2016年以来最高水平 [3] - 低总价楼盘买家中，自用需求占比达到七至八成 [3] - 2025年1-11月，5000万港元以上的一手豪宅成交521套，同比上升11.8% [4] - 2025年1-11月，2000万至5000万港元的二手豪宅成交1076套，同比上升9.7% [4] - 2025年1-11月，5000万港元以上的二手豪宅成交达248套，同比大涨34.1% [4] 推动市场的关键因素 - **政策因素**：香港将“100元印花税”的适用物业价值上限由300万港元提高至400万港元，大幅降低低总价房产交易成本 [4] - **利率与负担**：减息周期下供楼负担下降，“供平过租”（月供低于租金）现象出现，吸引租客转为购房 [3] - **租金回报**：香港住宅租金已连续三年上涨，2025年前11个月累计升幅为4.84% [3] - **资金环境**：美元贬值、地缘政治波动下，不动产成为理想避险资产，减息削弱定存吸引力，推动资金重新流入楼市 [5] - **金融与资金**：截至2025年9月底香港银行存款总额达19.14万亿港元，庞大的储蓄资金有望转化为购买力，港股IPO强劲复苏吸引超级富豪资金转移至香港 [5] - **内地买家**：2025年1-11月，以普通话拼音登记的买家入市宗数约1.25万宗（含一、二手），创历史新高，涉资1256亿港元，预计全年有望达1.38万宗，对应资金约1380亿港元 [7] - **供应情况**：2025年香港仅推出7幅住宅地块，最终售出6幅，新增供应有限使新盘紧俏 [7] 具体案例与市场情绪 - 恒基地产旗下九龙城新盘“南首”开盘，首批181伙单位吸引7000个认购登记，相当于37人抢一套房，实现开盘“日光”，折后售价介于409.9万港元至728.64万港元之间 [1] - 市场出现高总价豪宅交易案例，如深水湾香岛道33号8号屋以4.8亿港元成交，阿里巴巴前董事会主席兼CEO张勇斥资5354万港元购入半山住宅单位 [4] - “供平过租”现象普遍，以最新按揭利率3.25厘计算，2025年9月有75%的指标屋苑出现此情况，同期中原城市租金指数CRI回报率达3.56%，为近14年来第二高 [3]

以下文章来源于时代财经APP ，作者陈泽旋 时代财经APP . 聚焦于企业财经新闻，互联网新闻信息服务许可证编号：44120230006 来源|时代财经 作者 | 陈泽旋 编辑 | 黎倩 "香港今年的房价，算是触底了"，"港漂"8年，白领黄莉雯（化名）今年入手了一套"细价房"（指低总价房源），终于在香港安了家。 推动她下定决心的，是年初恒基地产旗下九龙城新盘"南首"的开盘盛况。3月1日，南首开盘，首批推出181伙单位（即181套房源），折后售价介于 409.9万港元至728.64万港元之间。凭借低于市场预期的定价和名校网络加持，项目最终吸引7000个认购登记，相当于37人抢一套房，实现开盘"日 光"。 而抓住窗口期"抄底"的买家们，也推动了香港楼市买卖转旺、房价终止三年跌势。中原地产数据显示，今年1-11月，香港一手私人住宅成交量达 1.88万宗，预计全年将突破2万宗，同比涨幅约2成；二手私人住宅成交约3.58万宗，全年预计可达3.9万宗，均创近年新高。 这其中，超级富豪和刚需客同时抄底，是2025年香港楼市最显著的特征。 根据中原地产，今年前11个月，香港400万港元以下的一、二手私人住宅共录得约1.26万 ...

香港亿元豪宅市场概况 - 2024年前5月香港成交52套总价超亿港元豪宅，较2020年、2022年、2023年有所增长 [1][2] - 成交集中在山顶、深水湾等传统豪宅地段，约70%买家为内地客 [1][4] - 2020年至2024年5月香港累计成交754宗逾亿元豪宅，2020年低谷期仅98宗，2021年回升至200宗，2024年撤辣后增至150宗 [2] 典型成交案例 - 山顶Mount Nicholson顶层Penthouse B以6.09亿港元售出，买家为内地某公司前主要股东 [2] - 山顶白加道31号B洋房以2.88亿港元成交，买家曾于2013年以7.4亿港元在同地段购房 [2] - 内地买家主要来自房地产、互联网、电商、服饰、金融等行业的企业主或高管 [2] 市场驱动因素 - 当前香港豪宅价格较高峰期下跌近30%，吸引资金入市"寻宝" [4] - 香港拆息回落变相减息，叠加银行存款回报下降，推动资金转向楼市避险 [4] - 外国资金回流香港物业市场，本地投资者进行资产重组释放优质物业 [4] 买家偏好分析 - 内地新贵偏好带装潢样板房、新晋豪宅和大平层单位 [4] - 二手豪宅中地段优质、老牌家族持有或银主盘物业更受追捧 [4] - 当前亿元豪宅市场维持5%-10%升幅，货尾盘价格适度调整，二手楼价调整约10% [5] 政策与市场展望 - 香港楼市自2021年9月历史高位至2024年4月累计调整28%，现趋于平稳 [5] - 预期未来息口稳定回落，人才计划带来新增住房需求，有望稳住楼市 [6]

楼市现状分析 市场情绪与购房者行为 - 2024年末降息降首付政策刺激市场，购房者误判为反弹信号导致抄底行为，但实际房价持续下跌，部分购房者一年内亏损12% [1] - 2025年初出现抢房现象，如深圳湾新盘吸引3000多名购房者抢购，但随后4-5月同户型价格从800万跌至700万，跌幅超12% [4] - 购房者信心严重受挫，对开发商宣传的"未来规划"持怀疑态度，购房决策转向谨慎，关注开发商负债情况以避免烂尾风险 [9] 政策效果与市场反应 - 2025年政策组合拳包括首套利率降至3.25%、5000亿救市资金投入及以旧换新政策，但仅一线城市核心区维持热度，三四线城市销售冷清 [6] - 首付比例降至15%、贷款利率调至3%等政策未能有效提振需求，购房者采取观望态度 [9] 开发商困境与行业趋势 - 开发商面临销售低迷、资金链紧张问题，部分项目回款停滞导致员工工资发放困难 [9] - 行业从"闭眼买房赚钱"转向需求驱动，购房逻辑转变为长期自住需求优先，如教育、通勤等实际生活便利性 [11]

市场整体表现 - 5月广州二手住宅网签9228套、92 23万㎡ 同比暴增17 73%和16 79% 平均每天成交308套 比去年同期多47套 [3] - 前5个月全市二手成交4 6万套 同比增幅达17 82% 呈现触底反弹态势 [3] - 南沙、白云两区同比增速超40% 荔湾、海珠、黄埔等中心区增幅均在24%以上 外围增城、花都同比涨超17% 呈现全市普涨格局 [3][4] 成交结构特征 - 90-120㎡刚需自住户型占比达34% 连续三月上涨 60㎡以下及144㎡以上户型占比下降 [7][8] - 按揭比例维持49 13%高位 显示刚需客群借助低利率政策加速入市 [8] - 同德围-罗冲围等旧改板块成交同比暴涨62%-66% 拆迁户现金+置换需求推动明显 [11] 价格驱动因素 - 万科东荟城等次新盘成交同比暴涨300% 新世界凯粤湾、光大花园翻2倍 业主降价幅度达30万 [12][13] - 当前市场需降价10%-15%才能成交 挂牌量突破14万套导致业主内卷加剧 [14][16] - 政策组合拳（不限购+首付15%+低利率）降低入市门槛 外地客无社保限制直接入场 [15] 买方行为分析 - 刚需客群成为市场主力 通过抄底90-120㎡房源推动全市普涨 改善型需求仅造成局部热度 [7] - 精明买家抓住二手次新房"骨折价"机会 形成"越跌越买"现象 一二手倒挂尚未出现 [19][20]

虚假房产广告现象 - 短视频平台出现大量夸大优惠的房产广告 如"返现200万元"、"八五折返现30个点"等营销话术 实际存在虚假宣传问题 [1] - 上海某房地产公司发布虚假低价房源信息(徐汇交大197万两房) 视频获7.3万播放量 公司被罚3万元 账号管理者罚1万元 面临取消网签资格处罚 [3] - 中介承认短视频内容存在夸大 通过虚假信息吸引流量完成带看指标 个人账号发布内容不受公司监管 [8] 房企集体声明 - 上海建工房产声明从未推出折扣返现政策 要求中介停止发布海玥云都不实信息 [10] - 金茂上海公司发现外部人员发布金茂棠前项目虚假返现信息 [10] - 象屿地产强调按一房一价实价销售 无任何折扣 未与中介渠道合作 [11] - 华润置地指出个别机构发布预留更名 卖号 返佣等不实信息 [12] - 能建・西岸誉府 中环置地中心・望云等10余个在售楼盘发布类似打假声明 [12] 监管措施与市场数据 - 上海市网信办3月对98个违规房产类自媒体账号实施阶段性禁言 清理900余条虚假信息 [14] - 3月70城房价数据中 24个城市新房价格环比上涨(较2月增加6个) 上海以0.7%涨幅居首 [17] - 10个城市二手房价格上涨(较2月增加7个) 1-3月新房销售面积降幅收窄2.1个百分点至3% [18] - 专家预计二季度核心城市楼市将继续修复 土地市场升温将支撑房价 [18]