近日，广州科学城网红老盘大壮名城因开发商资金紧张，展开大幅价格调整，引发市场关注。去年该项 目二期开盘均价为4.5万元至6.5万元/㎡，近期推出的部分"工抵房"房源单价竟调整至约2.8万元起，起步 门槛较去年开盘相差近四成。这一调价行为迅速波及同一板块的楼价，个别在售新盘被迫跟进调价，周 边二手房市场也在"价格内卷"中持续承压。 "工抵房"实为让利回血？ 网红盘单价骤降四成 曾经高不可攀的科学城网红地铁盘近日"骨折"调价，幅度远超市场预期。"这个楼盘拥有三地铁环绕、 学校、商业等现成资源，这么大力度调价，是因为开发商急需回笼资金。"深耕科学城板块多年的资深 中介何经理向新快报记者透露，大壮名城位于黄埔区的广州科学城核心地段，上周末，该项目推出了一 批"工抵房"，且并非"边角料"单位，涵盖了88㎡至140㎡的多种户型，其中不乏中高楼层及东南向等户 型选择。 以88㎡户型为例，何经理介绍，去年开盘时均价为4.5万元至5万元/㎡，而此次推出的西北向单位单价 已调整至约2.8万元，起步门槛相差近四成。"这次价格确实超出了客户预期，105㎡南向四房总价从420 多万元调整到330万元左右，相当于省下近百万元"。 "上周 ...

市场整体表现 - 5月广州二手住宅网签9228套、92 23万㎡ 同比暴增17 73%和16 79% 平均每天成交308套 比去年同期多47套 [3] - 前5个月全市二手成交4 6万套 同比增幅达17 82% 呈现触底反弹态势 [3] - 南沙、白云两区同比增速超40% 荔湾、海珠、黄埔等中心区增幅均在24%以上 外围增城、花都同比涨超17% 呈现全市普涨格局 [3][4] 成交结构特征 - 90-120㎡刚需自住户型占比达34% 连续三月上涨 60㎡以下及144㎡以上户型占比下降 [7][8] - 按揭比例维持49 13%高位 显示刚需客群借助低利率政策加速入市 [8] - 同德围-罗冲围等旧改板块成交同比暴涨62%-66% 拆迁户现金+置换需求推动明显 [11] 价格驱动因素 - 万科东荟城等次新盘成交同比暴涨300% 新世界凯粤湾、光大花园翻2倍 业主降价幅度达30万 [12][13] - 当前市场需降价10%-15%才能成交 挂牌量突破14万套导致业主内卷加剧 [14][16] - 政策组合拳（不限购+首付15%+低利率）降低入市门槛 外地客无社保限制直接入场 [15] 买方行为分析 - 刚需客群成为市场主力 通过抄底90-120㎡房源推动全市普涨 改善型需求仅造成局部热度 [7] - 精明买家抓住二手次新房"骨折价"机会 形成"越跌越买"现象 一二手倒挂尚未出现 [19][20]