房地产市场现状 - 2025年1-10月全国新建商品房销售面积同比下降6.8% [2] - 2025年1-10月全国新建商品房销售额同比下降9.6% [2] - 2025年10月中国100个城市二手住宅价格全部下跌，市场已连续32个月环比下跌 [2] 历史预测回顾 - 李嘉诚在2018年预测内地房价存在泡沫，房地产行业将面临大洗牌，高房价将回归居住属性 [2][4] - 预测高负债房企将因销售下滑、融资受阻、债务到期而出现资金链断裂，导致破产或被收购 [5] 2026年市场预期变化 - 政策救市力度预计加强，一线城市核心区域限购可能放开，房贷利率已降至3.5%以下，首付比例降至20%，契税和增值税有望进一步下调 [7] - 行业将出现大洗牌，高负债房企面临流动性枯竭，低负债且现金流健康的房企将更好生存发展 [8][10] - 现房销售比重将逐步增加，购房者选择现房机会增多，买房风险降低 [11] - 取消公摊面积的城市将增多，购房按套内面积计算，购房费用和压力将明显降低，目前部分城市公摊面积高达20%-25% [12][13][14]

御翠园项目销售动态 - 5月下旬7折售房活动取消后项目暂停销售 剩余房源需转为现房销售 最快9月重新开盘 [1][6] - 项目共有1200多户 含高层住宅和联排别墅 高层得房率79%-82% 联排别墅面积345-400平方米 [3] - 2023年7月获预售许可证 含473套房源 高层备案均价9 8万元/平方米 联排备案均价9 1万元/平方米 [3] 项目销售历史 - 项目三次开盘：首次按原价销售去化有限 第二次2024年四季度7 5折起售 后恢复至8折 第三次2025年5月推出7折活动 [3] - 7折活动期间高层140平方米户型单价降至约7万元/平方米 [3] - 为安抚老业主 两次打折均进行退差价处理 第三次开盘140平方米退80万元 185平方米退100万元 [4] 销售数据与现状 - 截至6月10日高层网签90套 均价7 8万元/平方米 联排网签24套 均价8 3万元/平方米 [8] - 多数购房者已完成退房 涉及退订房源超百套 仅活动早期购房者完成网签未退房 [9] - 当前仍可认购房源 140平方米起价1080万元 但需等项目恢复销售后办理手续 [7] 项目优劣势分析 - 优势：位置优越 配套完善 对标泛海国际 建筑品质高 折扣后性价比突出 [5] - 劣势：拿地时间早 户型设计落后 得房率偏低 [5] - 7折售价过低引发竞品不满 被认为扰乱市场秩序 [5]