核心观点 - 9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - 政策效果逐步渗透，核心城市新房市场出现结构性分化，二手房市场呈现“以价换量”特征 [1][2] - 展望四季度，政策宽松将继续托底核心城市成交量，但市场企稳需关注土地市场、库存去化周期及价格调整幅度等关键信号 [3][4] 新房市场价格表现 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点 [1] - 一线城市内部分化明显：北京和上海新房价格分别环比上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 上海新房价格实现5.6%的同比显著增长，核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [2] 二手房市场价格与市场热度 - 9月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同 [1] - 北京、上海、广州和深圳二手住宅销售价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [1] - 9月全国二手房线上找房人数占比达到64.1%，环比提升1.6个百分点，创下今年4月以来的峰值 [2] - 9月百城二手房挂牌时长升至95天，三四线城市二手房挂牌时长达到99天 [2] 政策影响与市场分化 - 8至9月一线城市密集出台楼市支持政策，如深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等 [2] - 政策直接拉动了改善型购房需求的释放，支撑了新房价格的稳定，并对二手房成交量起到推动作用 [2] - 新房市场呈现明显的城市能级分化，一线城市表现尤为突出 [2] - 二手房成交占比提升的同时挂牌时长同步上升，表明当前二手房成交量的增长更多是“以价换量”的结果 [2] 四季度市场展望与关键信号 - 政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量环比回升，核心城市外围区限购松绑将激活刚需与改善需求 [3] - 一二线城市非核心区及大量中小城市仍需通过“以价换量”来消化库存 [3] - 百城二手房挂牌量仍处于高位，后续价格端仍将承受一定压力，中小城市10月热度或不及预期 [3] - 判断市场企稳需重点关注三大变量：核心城市核心区域土地溢价率、商品房去化周期变化、二手房挂牌价格调整幅度 [3][4] - 当前一二线城市商品房去化周期整体已降至12个月以内，三四线城市降至15个月以内 [3] - 房产经纪行业景气度指数突破50荣枯线，或将成为市场信心修复的标志之一 [4]