行业投资评级 - 增持评级 [4] 核心观点 - 供需加速下行 供给侧下降更为明显 资金链风险仍处低位 政策发力需求侧是后续关注重点 结合价格考虑供需平衡点略有后移 [2] - 政策效力爆发性减弱但持续性增强 因政策发力点从供给侧转向需求侧 需求侧杠杆水平较低致短期效力有限但持续性更强 [4][61] - 关注竣工面积与待售面积伴生关系 预计为未来收储政策重要出发点 待现房积累至临界点后可执行土地与商品房收储 [4][62] 行业数据表现 - 2025年1-8月开发投资累计60309亿元 同比下降12.9% 降幅较1-7月扩大0.9个百分点 [7][8][13] - 新开工面积3.98亿平方米 累计同比下降19.5% 降幅较1-7月扩大0.1个百分点 [7][8][18] - 竣工面积2.77亿平方米 累计同比下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [8][18] - 商品房销售面积5.73亿平方米 累计同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点 [8][9][27] - 商品房销售额5.50万亿元 累计同比下降7.3% 降幅较1-7月扩大0.8个百分点 [7][8][9][27] - 房企到位资金6.43万亿元 累计同比下降8.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [7][8][45] - 国内贷款10232亿元 累计同比微增0.2% 个人按揭贷款8857亿元 累计同比下降10.5% [8][47] 单月环比变化 - 8月开发投资环比下降20.0% 新开工面积环比下降5.10% [7] - 8月商品房销售面积环比上升0.61% 销售额环比上升2.33% [7] - 8月竣工面积环比上升7.82% 资金来源环比下降0.76% [7] 城市能级分化 - 一线城市商品住宅销售面积1791万平米 累计同比上升0.9% 销售额8389亿元 累计同比下降0.8% [29][32] - 二线城市销售面积9738万平米 累计同比上升0.6% 销售额15539亿元 累计同比下降3.9% [29][32] - 三四线城市销售面积36557万平米 累计同比下降7.1% 销售额24519亿元 累计同比下降11.8% [29][32] 库存与去化 - 8月末商品房待售面积7.62亿平米 环比减少317万平米 较2023年同期增长17.6% [10][38] - 销竣比2.07 去化周期8.91个月 较7月扩大0.03个月 [38] - 35城库存出清周期21.84个月 较2024年9月高点缩短1.88个月 [39] 投资建议 - 推荐低杠杆公司：开发类（万科A/保利发展/招商蛇口/金地集团/中国海外发展） 商住类（华润置地/龙湖集团/新城控股） 物业类（万物云/华润万象生活/中海物业/保利物业/招商积余/新大正） 文旅类（华侨城A） [4][60]