涉及的行业与公司 * 行业涉及全球房地产市场 重点分析美国 欧洲 澳洲 日本 中国 香港 东南亚及东欧等经济体[1][3][9][10] * 公司未在纪要中具体提及 核心观点与论据 疫情后海外房价驱动因素 * 疫情后海外名义房价平均上涨32.6% 但实际房价涨幅仅为5.3% 表明27%的涨幅主要由通胀推动[2] * 房价上涨主因是建造成本上升 包括钢筋 水泥 人工费用和资本化利息 土地价格未超比例上涨[1][2] * 此轮上涨机制与过去40年的信贷推动型不同 调整汇率后2020年以来中国实际房价基本持平[1][2] 全球房价长期失衡与金融化影响 * 全球金融化自80年代起加剧了收入和房价之间的不平衡 美国在次贷危机前后及2014年后出现两次显著偏离[1][3][6] * 欧洲和澳洲自2000年代以来也出现收入加速增长导致房价超额收益的趋势 西班牙2025年房价涨幅明显与经济好转有关[3][4][6] * 这种失衡反映在宏观经济和国际资本流动层面 与跨境资本账户和经常账户问题相关[1][6] 日本房地产市场的独特性 * 日本70-90年代虽快速增长但收入同步增加 泡沫更多体现在信贷增长上 住房负担能力相对稳定[1][3][7] * 日本租售比中枢平稳 没有像西方国家那样因利率下降而出现斜率向下的趋势[3][12] * 日本M2每年快速增长但房地产市场未能修复 因经常账户顺差但资本账户逆差 大量资本外流至制度更完善的西方国家[11] 房价调整案例与住房估值变化 * 日本经历漫长调整期 过去30年房价曲线落于收入曲线下方 购房所需收入比例从45%-50%降至20%-30%[8][15] * 香港在1997年后调整 房价曲线最终贴合当地CPI曲线 住房估值全面变化[8] * 东南亚国家如泰国 马来西亚房价未跑赢收入 东欧国家如克罗地亚 俄罗斯房价与收入关系拟合较好 未出现长期失衡[9] 中国房地产市场的现状与展望 * 中国房地产市场正经历必然的调整期 该过程尚未结束 参考了2008年4万亿刺激及2015-2016年扩表政策的影响[17] * 中国与海外房地产市场自2022年加息后存在镜像关系 美国和欧洲顺周期标的表现不佳可能影响中国市场[5] * 中国未来需关注通胀方向 CPI和PPI走向对名义房价至关重要 通缩环境下名义房价上涨几乎不可能[17][19][20] * 长远需关注人民币作为国际储备资产地位的变化 核心城市少数优质资产仍具储备价值 但大部分资产可能失去长期投资属性[17][18][20] * 中国调整周期与香港 日本差异在于外部资本流入 香港因大陆资本流入快速复苏 日本则缺乏资本流入[18] 其他重要内容 * 过去20年 中国 日本 东南亚出口导向型经济体与西方主要消费国出现长期资产价格不对称走势 反映全球宏观经济失衡[1][10] * 住房可负担性指数 香港97年前月供占收入比例达50-60以上 后逐步降至20-30 与欧美国家一般不超过25%的水平相近[15] * 美国 英国 丹麦等国房地产市场调整存在高度相似性 通常伴随国际资本流动 货币政策变化及本地信贷扩张或紧缩[16]

房贷总体规模与负担水平 - 全国居民房贷余额已攀升至56.7万亿元，同比增幅为5.2% [3] - 超过7800万户家庭背负房贷，全国平均房贷月供与家庭月收入的比例高达42%，远超30%的国际合理水平 [1] - 平均每户房贷家庭的债务收入比达到3.6倍，远超2.5倍的警戒线 [3] 房价与收入增长失衡 - 2024年至2025年期间，全国一线城市平均房价上涨4.7%，而同期城镇居民人均可支配收入实际增幅仅为3.2% [3] - 北京、上海、深圳等一线城市，普通家庭购买一套中等规模住房的房价收入比已超过20倍 [3] 房贷压力对家庭生活的影响 - 64%的房贷家庭因房贷压力而缩减基本生活开支 [4] - 58%的家庭表示难以进行有效储蓄，37%的家庭推迟或放弃了生育计划 [4] - 2025年上半年，房贷家庭在非必需品上的支出同比下降8.7%，汽车、高端电子产品、旅游等消费受到抑制 [5] 利率环境与减负效果 - 2025年首套房贷款平均利率为4.1%，相比2024年下降0.2个百分点 [4] - 对于一笔100万元、30年期的房贷，利率下调0.2个百分点每月仅减少约120元还款额，减负效果微乎其微 [4] 就业市场与主力购房人群压力 - 2025年第二季度城镇调查失业率达到5.3%，其中25-34岁年龄段失业率高达7.8%，该年龄段构成购房主力军 [5] 房产投资回报率变化 - 2025年上半年，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.1%，扣除通胀后实际涨幅接近零 [5] - 二手房市场表现疲软，部分二三线城市出现小幅下跌，与十年前动辄两位数的房价增长相比增值空间大幅缩窄 [5] 家庭应对策略与观念转变 - 32%的房贷家庭考虑或已通过出租闲置房间增加收入，26%考虑大户型置换小户型降低负债，21%积极寻找副业 [5] - 2025年一项调查显示，43%的25-35岁年轻人表示不急于购房，该比例较2020年的29%显著提升 [8] 政策层面举措 - 2025年3月，多个部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，鼓励银行提供更灵活的还款方式 [6]