房价下跌趋势与现状 - 全国平均房价跌幅已超过30% [1] - 上海、深圳等一线城市于2023年加入房价下跌行列，例如上海外滩小户型均价从9万/㎡降至6万/㎡，跌幅达33% [1] - 房地产市场从高位下跌至合理区间通常需要5-10年，当前过程仍在继续 [1] 人口结构变化对需求的影响 - 中国60岁以上人口达3.1亿，占总人口22%，预计2035年将突破4亿，占总人口近30% [3] - 未来购房主力人口减少，90后、00后人口分别为1.75亿和1.45亿，而70后、80后人口为2.5亿 [3] - 70%的60岁以上老人已拥有住房且不愿再购房，年轻群体因高房价和高压力导致购房意愿降低 [3][9] 住房市场供应过剩问题 - 中国现有6亿栋房屋，按每栋住5人计算足够30亿人居住，远超当前14亿总人口 [3] - 每年有超过1000万套新房入市，而96%的家庭已拥有住房，41.5%的家庭拥有两套及以上房产 [3][9] - 某三线城市楼盘300套房源在半年内仅售出50套，反映出需求萎缩 [3] 不同区域房价未来展望 - 一线城市核心区域（如上海浦东、北京海淀）5年后房价跌幅可能控制在10-15% [3] - 二线城市非核心区域5年后房价可能下跌20-25% [4] - 三四线城市5年后房价可能下跌30-40% [4] 行业属性转变与投资建议 - 房地产投资属性弱化，正回归居住属性，价格将更接近实际价值 [5][11] - 过去10年房价上涨3倍，未来10年涨幅可能仅为20% [9] - 建议投资者转向其他资产配置，如股票、基金 [8]