土地性质变更背景 - 三亚中央商务区东岸单元三宗已成交商服用地拟变更为住宅用地重新供应 地块编号为DA02-17-01 DA02-29-05A/B DA02-46-01 [1][3] - 三宗地块于2019-2020年期间挂牌成交 竞得者分别为华侨城 成都万华集团 三亚旅文 原土地用途为零售商业混合旅馆用地 零售商业用地 其他商务混合零售商业用地 [3][4] - 土地性质变更计划通过2025年土地供应计划及东岸单元修编批前公示首次披露 其中DA02-46-01地块虽列入供应计划但未纳入本次修规范围 [3][7] 地块具体信息 - DA02-17-01地块占地面积17448.52平方米 容积率原≤2 修规后调整为二类城镇住宅混合零售商业用地(95%:5%) 容积率≤3.1 建筑限高80米 [4][7] - DA02-29-05A/B地块占地面积32622.7平方米 容积率原≤1.8 修规后调整为纯二类城镇住宅用地 容积率≤1.5 建筑高度≤24米 [4][7] - DA02-46-01地块占地面积28348.71平方米 容积率原≤3.5 成交总价7.1059亿元 为三宗地中最高 [4] 区域土地开发状况 - 东岸单元大部分地块已于2019-2020年期间成交 仅DA02-19-02地块于2024年成交 且正建设中粮铂悦壹号商品住房项目 [5] - 2022年曾将DA2-19-04 DA02-52-03地块由商服用地调整为商住混合用地 用于建设中国铁建海语东岸北区安居房及中粮铂悦居安居房 [5] - 本次土地性质变更将重塑东岸单元业态格局 涉及总占地面积约78420平方米的三宗核心地块 [3][4][5] 潜在实施路径 - 参考2022年凤凰海岸单元案例 大唐集团 紫金矿业 恒力集团原竞得服务型公寓用地经修规后重新挂牌 仍由原企业摘牌仅补缴土地出让金 [8] - 华侨城 成都万华 三亚旅文可能保持地块所有权 但华侨城因逐步退出房地产业务可能转让DA02-17-01地块予其他企业 [10] - DA02-46-01地块已建成并开启预售 其性质变更方式可能成为行业新参考 [3][7]