个人住房贷款市场集中度 - 截至2025年6月末，全国个人住房贷款余额达37.74万亿元，其中六大国有银行（工、农、中、建、交、邮储）合计占比66.48%，余额25.09万亿元；若加上招商银行和兴业银行，8家银行合计占比73.17%，余额27.61万亿元，显示市场高度集中于头部银行 [2] - 工商银行、建设银行、农业银行和中国银行位列前四，2025年6月末个人住房贷款余额分别为6.05万亿元、6.15万亿元、4.94万亿元和4.09万亿元，占全国比例分别为16.02%、16.28%、13.08%和10.82% [2] 个人住房贷款业务重要性 - 个人住房贷款是头部银行最大的单一贷款品种，例如工商银行该业务占全部贷款余额的20.1% [3] 不良贷款率上升趋势 - 主要商业银行个人住房贷款不良率持续攀升，工商银行2025年6月末不良率达0.86%，较2024年末的0.73%上升13个基点，较2019年末的0.23%上升近4倍 [4] - 建设银行、农业银行、中国银行、交通银行和邮储银行2025年6月末不良率均超过0.7%，较5年前大幅上升 [5] 不良贷款证券化处置规模 - 商业银行通过证券化加速处置个人住房不良贷款，2024年全年处置金额701.11亿元，2025年上半年处置金额495.86亿元 [11] - 证券化单数从2020年的6单增至2024年的29单，2025年上半年已达19单，参与银行从2020年的3家增至2025年上半年的14家 [8][13] 证券化对应的房产处置量 - 2025年上半年通过证券化处置8.38万笔不良房贷，对应8.38万套住房，超过万科2025年上半年4.5万套的交付量 [16] - 2022年至2024年通过证券化拟出售住房数量分别为4.25万套、11.36万套和13.22万套，呈现快速增长趋势 [16] 证券化运作机制 - 个人住房不良贷款证券化本质是融资行为，银行将未来收益（依靠处置抵押房屋的现金流）打包出售给投资者，需在短期内（通常5年内）完成偿付，迫使银行快速处置房产 [19][20][23] - 以邮储银行2022年证券化项目为例，资产包涉及5633套住房，加权平均剩余年限19.73年，但证券化要求优先档投资者在2.5年内获得偿付 [23][24][25] 行业潜在风险循环 - 若房市持续低迷，个人住房贷款不良率可能进一步上升，证券化处置规模扩大或对房价形成压制，导致"越处置不良率越高"的负反馈循环 [26]