房地产行业现状 - 深圳二手房市场挂牌价与成交价存在显著差距 业主挂牌384万元的房子半年未成交 买家普遍要求降价50万元[1][6] - 贝壳找房数据显示深圳罗湖莲塘片区2025年5月挂牌均价5 1万元/平方米 但最近半年同户型成交均价仅4 8万元/平方米 北向房源成交价低至4 05万元/平方米[6][7] - 广州番禺万科欧泊小区房价从高峰期的5-6万元/平方米跌至2025年5月的3万元/平方米 相比2024年成交均价3 48万元/平方米继续下滑[9][10] 中介行业生态 - 深圳链家及德佑平台严禁中介赚取差价 违规行为将导致开除 但仍有中介试图通过差价获利10万元[2] - 链家规定员工不得参与自身房产交易 需委托同事维护房源 导致部分业主加入中介行业后仍需通过同行推介提高成交几率[5][6] - 广州链家门店2024年总业绩289万元 对应成交房产总值超2亿元 佣金分配中平台抽佣15% 房源端抽成40%[9][19] - 德佑经纪人佣金分成比例高于链家 可达成交价的0 6%-0 9% 而链家新手经纪人仅能获得0 25%左右[19] 业主行为模式 - 部分业主为掌握定价权选择入职中介 深圳某中介平台同一批培训人员中5-6人明确表示入职目的是出售自有房产[3] - 业主普遍存在价格预期落差 广州番禺业主罗迪心理价位300万元 但市场成交价仅270万元以下 最终选择转售为租[13][14] - 南京业主刘璐将拆迁房转为出租 租金用于支付置换新房的房贷 反映一线城市住宅出租率保持90%以上 租金表现具韧性[15][16] 交易策略变化 - 中介通过社群运营提升成交率 广州链家经纪人罗迪建立业主群并发红包 结合瑜伽活动拓展客户 最快一周完成交易[18] - 当前市场呈现"以价换量"特征 深圳2025年5月二手房成交量同比增长44% 但价格持续下行 广州4月成交量同环比增长但价格压力显著[8][10] - 买卖双方进入价格拉锯战 南京市场出现200万元房产降价至150万元成交案例 导致后续房源价格进一步下探至140万元[19]